四城近百亿掠地 失落一哥的万科如何改变土储阴影

　　五天时间中斥资近百亿元拿地，在万科身上并不是常见的举动。

　　10月13日-17日，万科在大连、天津、福州土地市场累计花费90.05亿元接连竞得三宗地块。从竞拍结果来看，上述三宗地块溢价率均超过100%。

　　其中，10月14日，万科以总价74.5亿元摘牌天津市西青区一宗宅地，楼面价约合22860元/平方米，溢价率达107%。根据万科的公开资料显示，该地块是其2016年以来获得的总价最高的新增项目。

　　过往在土地市场拍卖中表现得谨慎理性的万科，在近几场竞买中似乎转变得更为进取。与之紧密相关的一个细节，是万科在2016年中已经遭遇近三年来土地储备的最低点。

　　截至2016年6月30日，万科规划中项目按权益计算的建筑面积合计3582.0万平方米，是2012年以来的最低点。而在2016年上半年，万科的销售面积已达到1409.0万平方米。

　　万科土地储备方面的情况，也正在引起投行的关注。10月，瑞银发布研报指出，万科各方股东的紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力，而其需要靠合资企业维持低土地成本。

　　高溢价加仓

　　10月13日，万科以总价4.18亿元、溢价率115.68%竞得大连甘井子区编号为大城（2016）-6号综合地块，成为大连土地招拍挂溢价率最高的纪录。据测算，该地块扣除掉配建的租赁住房、地下停车场、公共配套设施等开发商不可售建筑面积，楼面价约合10174元/平方米。

　　10月14日，天津市迎来西青区张家窝宅地津西青（挂）2016-03号出让。最终万科经过58轮竞价，以总价74.5亿元摘牌，楼面价约合22860元/平方米，溢价率达107%。

　　该地块位于西青区赛达大道北侧，用地性质是城镇住宅、科教用地，总用地面积167723.30平方米，规划建筑面积329236.60平方米，城镇住宅用地容积率1.01-2.0，科教用地容积率0.7，起始价36.03亿元。

　　紧接着，在10月17日，万科再次以11.37亿元夺得福州长乐2016拍-5号地块，溢价率127.4%，楼面价约为10581元/平方米，成为长乐新地王。

　　加上10月17日万科同时在济南获得的另外2宗土地，仅在10月份，万科在土地市场的拿地金额达到94.95亿元。

　　短时期内接连的高溢价高楼面地价拿地行为，对万科而言并不常见。观点地产新媒体据万科公布资料统计，截至9月份，2016年以来万科新增项目中权益地价超过30亿元的项目仅有2个。

　　今年以来，万科新增项目拓展力度不小。2016年上半年万科获取新项目70个（2015年上半年新项目为26个），总建筑面积1260.1万平方米，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均价为5488元/平方米。

　　但万科的土地储备并没有上升，而是呈现下降趋势。截至2016年6月30日，万科规划中项目按权益计算的建筑面积合计3582.0万平方米，是2012年以来的最低点。

　　据观点地产新媒体查阅，2013年中期、2014年中期及2015年中期，万科规划中项目按权益计算的建筑面积分别为4123万平方米、3986.3万平方米、3678.3万平方米。而2013年末、2014年末及2015年末，这一数字分别为4495万平方米、3801万平方米以及 3976万平方米。

　　土储成本隐忧

　　2016年上半年，万科的销售面积为1409.0万平方米。按照2016年中期的3582.0万平方米计算，万科现有土储大约只能覆盖两年左右的开发。

　　相较于恒大、碧桂园、保利等破亿的土地储备，万科一直保持在两年左右开发水平的土地储备显得有些“另类”。

　　早在2015年初，瑞银、中信证券、国海证券等机构就曾发布报告，对万科土地储备不足的情况表示担忧。由此也曾引发市场对于万科可销售资源并不充裕，能否维持行业规模第一的讨论。

　　有分析认为，万科保持谨慎的土地储备，与其模式和策略相关。一方面，快速开发销售模式是万科的优势，合理的土地储备可以其保持快速应对市场变化调整的空间，另一方面，土地储备的水平也让万科的存货水平控制在较为合理的区间。

　　与此同时，通过合作和小股操盘等方式，万科能够在较低的土地成本下进行项目拓展。

　　不过，万科维持多年的这种“货如轮转”的节奏，显然没有预想到会遭遇“股权之争”所带来的干扰。

　　10月开局，恒大与万科的规模排位换位。在第三季度中迅速拉短与万科销售金额差距的恒大，成功在9月份实现超越万科，成为行业规模第一。

　　有分析师则向观点地产新媒体表示，在下半年中，万科依然保持着每月超200亿元的销售，但由于股权层面的纷争，管理层在项目及销售层面的精力必然不若过往专一，而这种整体节奏的错步或许就影响了“金九银十”旺季的销售表现。

　　而在另一方面，土地市场的隐忧也在浮现。瑞银近日研报认为，万科管理层及股东分歧持续将近一年，今年8月引入恒大及力信资本，虽然有助于支持股价，但令股权结构进一步复杂化。

　　瑞银认为，万科各方股东在深铁交易的分歧仍未解决。而另一方面，各方紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力。

　　在2015年年报中，万科曾表示，鉴于公开市场土地价格不断攀升，公司对存量土地市场保持密切关注，合作对象和方式更加多元化。

　　合作显然是万科获取新项目的重要渠道。但在2016年中期业绩会上，万科管理层已表示，由于股权之争，6月底至8月初，公司已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。

　　当降低土地成本的合作模式蒙上阴影后，万科面对的或许就是当前竞争更加激烈的土地市场。瑞银认为，因需要靠合资企业维持低土地成本，如果万科无法补充土储将影响其长期盈利能见度及股本回报率。