没有产权的众筹难题：碧桂园玩不好的梗如何破解刘肖困境

　　在以109亿一举拿下北京首批全自持双限地3宗中的2宗，引发市场关于地块盈利问题的广泛质疑后，万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖，在拿地的三天后，给出了解决方案——众筹建房。

　　据了解，万科将为这两个地块建立相应的众筹平台，众筹对象为符合一定标准的企业，北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进，参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用。

　　此外，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

　　了解到，这并不是房企第一次引入“房地产众筹”的概念，也不是万科第一次试水房地产众筹。早在2015年，包括万科、绿地、碧桂园在内就都曾经推行过房地产众筹产品。

　　其中，碧桂园上海嘉定项目更是提出，以每平方米为单位进行资金的募集，投资人可以“先做开发商，再做小业主”。

　　然而，碧桂园的众筹买房产品迄今仍停留在策划预热阶段便没有下文，而在喧喧嚷嚷过后，房地产众筹的这股风并没能在房地产圈形成真正的“风口”，其中的绝大多数都在喧嚣过后最终都归于沉寂。

　　而今，在住宅100%全自持限制倒逼下，北京万科决意试水“众筹建房”，然而，在市场毫无成功先例背景下，没有了产权标的北万众筹，真的能破解刘肖的自持困境吗？

　　北万试水众筹建房

　　12月1日，北京市国土局官网公布，万科以50亿元拿下海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地。

　　就在市场广泛质疑，北京万科这两宗全自持的地块要如何实现盈利时，12月4日，刘肖给出了北万关于上述两宗住宅全自持地块的解决方案——众筹建房。

　　据了解，万科将为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。

　　北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务，将项目打造为一个共创、共管、共享的高素质社区。

　　观点地产新媒体获悉，在众筹的基础上，万科对上述两项目对应产品进行了升级，将打造一个“客户定制化的翡翠系作品”。

　　为了让住户素质更加符合翡翠系“城市菁英的活力社区”的产品定位，万科也为准入的众筹伙伴设置了相应的三点标准：

　　（1）行业符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业；（2）企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位布署；（3）认同绿色和工业化理念。

　　刘肖表示，众筹的想法解决了各方痛点，希望取得多方共赢结果。一方面，因为提前有众筹伙伴的进入，实际早早确定了客户，不仅为企业实现了真正的客户定制化住宅，也减少了市场调研和销售环节，能够帮助项目尽早入市，解决北京的供应短缺问题。

　　另一方面，众筹的方式意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金，万科收成本费用+比较低管理费，能够直接平摊拿地和建安成本。

　　万科将重新成立一家为众筹社区服务的房屋运营管理公司，一方面，万科将自持一部分公开向社会开放租赁，能够具备一定的长期租金收入；另一方面，万科将加大社区商业和服务的投入，通过对整个社区人群提供全方位的社区服务与商业配套，来创造更多、更稳定、更长期的收入来源。

　　刘肖自持困境何解

　　在住宅100%全自持限制倒逼下，北京万科决意试水“众筹建房”，然而，在市场毫无成功先例背景下，刘肖的方案真能解决问题吗？

　　魔方金服创始人兼CEO凌骏在接受观点地产新媒体采访时就认为，万科此次提出的众筹其实是一种比较好的创新金融方法。

　　凌骏指出，国外的REITs市场是把房地产的份额放到交易所去交易的模式，而国内因为没有类似的金融市场去做这样的产品，所以众筹其实是类似于民间的REITs的一种模式。

　　与此同时，凌骏认为，目前很多企业，特别是在一些人口密集型的行业当中，本身确实存在着对于员工宿舍的需求。这一方面是企业给员工的一个很大的福利，另一方面也更方便企业的管理和人员的稳定性。

　　但其同时指出，万科此举也将面临一些问题，其中之一便是政策监管问题。

　　凌骏指，目前国家对于众筹的监管其实是处于灰色地带的，包括现在在金融行业已经明确界定众筹需要有合法牌照，故而，北万的“众筹建房”，从法律上讲其实是存在一个模糊的地带，有可能会受到监管部门的管制。

　　而新派公寓创始人兼CEO王戈宏则认为，这更多的是万科方面的一个探索，但要解决的一个关键问题是，万科能给这些企业的回报率如何，而这将与万科的定价方式有关。 

　　了解到，根据今年年中中国房价行情平台发布的全国行政区租金排行榜显示，目前海淀区平均租金为85.57元/月/平方米，而今年1-10月份海淀区的住宅均价则在为63870元/平方米，区域租售比达到1:746，远高于1:100到1:200的国际标准。

　　而以一套60平米的房子为例，其售价在383万左右，月租金约为5134元/月，租金的年投资回报率在1.61%左右。

　　因此，如果万科按照房子市价来众筹，除开上述提及的员工福利等好处，参加众筹的企业将仅仅能获得极低的投资回报率。

　　发现，在刘肖的表态当中，刘肖称，众筹的方式意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金，而万科收成本费用+比较低管理费，能够直接平摊拿地和建安成本。

　　这是否意味着，北万给予众筹企业的标的定价，将是按照成本价而非市场价？

　　据测算，万科此次所拿两宗地块土地楼面价基本在4万左右（不计算可能的配套商业及车库收益），按照绿建的开发收益，保本价格约为4.5-5万，以4.75万/平计算，则一套60平米的房子成本价约为285万，月租金约为5134元/月，则租金的年投资回报率为2.16%。

　　虽然远高于银行定期存款和部分理财产品的收益，但仍然不算一个太高的回报率。这样看来，在投资回报率不高、又没有产权交割产生未来增值收益的情况下，万科想要找到上述的众筹伙伴，或许并不是一件十分容易的事。

　　此外，倘若按照成本价计算，仅仅依靠运营管理、部分租金收入及社区商业和服务收入，万科自身也将很难实现如非自持项目般的盈利，有关于万科在上述自持项目上如何实现盈利的问题，也仍然没有得到解决。