政策解读：武汉土地出让首限最高价 溢价率不超100%

　　一、政策解读：武汉土地出让首限最高价 溢价率控制在100%以内

　　10月20日，武汉市国土规划局公告出让18宗地块，其中11宗限定了最高价。这是武汉首次对出让地块设定封顶价，试图为过热的土地市场降温。

　　根据公告，除蔡甸一宗地块11月9日开标外，其余均在11月22日摘牌，竞买者达到2个以上即转入竞价。与以往不同，本次出让对其中11宗住宅地块限定最高价：新洲阳逻一宗地块，起始价2.28亿元，最高价3.4亿元；黄陂横店一宗地块，起始价8.45亿元，最高价16.9亿元；汉阳杨泗港地区新港长江城启动片地块起始价65亿元，最高价122亿元。根据封顶价，各地块溢价率均控制在100%以内，有的甚至低于50%。

　　公告显示，如果竞价达到设定的封顶价，按挂牌文件规定方式确定竞得人。武汉国土交易中心称，这类似于股市“熔断”机制。

　　二、土地市场：十月共成交土地4宗，土地出让金总计11.8亿元，平均楼面地价6236元/平方米。

　　2016年10月，武汉土地市场共举行1场网上拍卖会以及3个地块招标，共推出土地5宗，实际成交4宗，成交面积约3.82万平方米，成交总金额11.81亿元，平均楼面地价6236元/平方米。本月土地供应量较上月明显减少，从供地用途来看，均为商服用地，其中一块带部分住宅，供应面积大量减少，热门地块采取招标形式，防止地价过高。

　　10月份土地拍卖热情不高，政府出售土地节奏放缓，表明政府调节房地产市场的决心，特别是热门地块，为防止溢价过高，采取招标形式出售。

　　10月住宅新增供应187.39万方，相较9月156.32万方，上升20%，市场供应方面，上半年创天量的成交，市场处于供不应求的状态，为加大供应量，政府出台一系列措施，包括通过加强监管机制，督促各房地产开发商维持正常市场运作，市场供应量明显增加。

　　三、楼市表现：旺季不再，市场供应增加，限购限贷政策让楼市降温，量价齐减。

　　10月房地产黄金期已不再，全国一二线城市楼市渐渐降温，政策开始生效。各地政府开始对房地产市场加强监管机制，抑制房地产价格过快上涨，稳定市场环境，督促各大地产商共同促进良好市场发展，加大供应力度，让市场回归理性。武汉“金九银十”辉煌不再，限购主城区域销量明显减少，郊区开始发力，成交量大增。10月销量达到2.07万套/216.5万方/202.2亿元，环比上月量增价减。10月份抢房荒在主城区表现最明显，虽然抑制了投资需求，但改善型需求量大，即使供应量逐月增加，市场仍处在供不应求的状态。10月郊区销量增长明显，投资客开始转向郊区，武汉整体市场表现出价格下降的现象，但从各项目开盘情况来看，主城区价格正常增长。10月均价9342元/㎡，环比减少2.80%。

　　刚需及首改户型去化较好，大户型及小户型去化下降明显：10月，80-120㎡产品成交占比66.6%，占比相比9月上升12.9个百分点，刚需及首改户型需求较大；120㎡以上产品成交占比26.5%，占比相比9月下降9.6个百分点，大户型需求减少。新政实施后，很大程度上解放了刚需的购买力，由于市场上供应量依然是供不应求状态，首改客群在新政实施后纷纷出手，避免后续未知政策的影响。

　　月度新盘开盘分析：10月份，武汉各城区开盘在售项目较多，开盘项目较9月有所增加，政府已表决心整顿房地产市场，捂盘、惜售等现象明显好转。市场供应量增加，但主城区继续保持着供不应求的状态，吸引大量客群争抢。开盘即“日光”项目明显减少，我司监测的29个开盘，整体开盘去化表现较好，整体去化率达到87%。其中，有8个项目开盘售罄，去化率超过90%、80%的项目分别有9个、4个。

　　10月，商业成交套数3197套，较上月增幅翻一倍以上，环比增幅119.93%，限购限贷政策利好商业去化，市场成交增长。10月备案面积前三区域分别是：经济技术区、东西湖区、汉阳区。

　　办公成交面积明显减少，10月，全市办公备案19.6万方，相较9月成交面积32.5万方，减少40%。备案均价12051元/㎡，环比降幅24%。江岸区继续保持办公市场成交冠军宝座。此外，位于亚军和季军的分别是汉阳区、东湖高新区。

　　四、项目排行：光谷188国际社区夺得住宅销售额冠军。

　　住宅项目：10月，光谷188国际社区累计销售8.78亿元居榜首；位于汉阳区的钰龙旭辉半岛，销售额达到6.28亿元，跃升至亚军。

　　商办项目：位于经济技术区的碧桂园泰富城本月首次开盘一举囊括商业销售面积、金额双料冠军，累计销售7.23亿元。在办公方面，位于东湖高新区的光谷one39本月表现良好，超越其他项目，夺得办公销售面积、金额双料冠军，累计销售1.53亿元。（作者：大家顾问信息研究部）