佛山南海万科广场：品牌全面升级 儿童、体验占比逐年增大

　　编者按：近年来，佛山商业地产市场发展的火热程度不亚于广州。即便进入商业地产存量时期，2016年，抢拍拿地、新项目开建仍在不断进行。如宜家家居、中海环宇城、三水万达、瑞安岭南站NOVA、南海悦万城等新商业项目相继开业，均引发业内广泛关注；房产大咖万科更已7次拿地，其中6次含商用地块......

　　面对新进者带来的压力及不断变化的消费、市场需求，已开业商业项目运营情况如何？赢商网特选取在佛山开业1-2周年的南海万科广场、佛山金融城广场、南海怡丰城、南海万达广场、广佛佛罗伦萨小镇共5个商业体进行回访，探寻在体验当道的当下，它们在定位、业态等方面如何适应，如何彰显个性魅力？

　　佛山南海万科广场是万科广场在广佛地区的首个城市综合体，开业至今2年多，定位年轻及家庭客群。面对千灯湖商圈的激烈竞争，南海万科广场推行品牌全面升级，它以零售餐饮、生活体验并重发展，儿童及体验占比逐年增大。佛山市万科商用物业管理有限公司总经理张志楠表示，除了品牌升级外，持续打造会员体系提高顾客粘性，加强社区互动挖掘广大万科业主资源等都是项目商圈突围的举措。

　　跨界商业地产 万科购物中心与社区商业并行发展

　　说起万科，自然离不开跌宕起伏的股权之争。而在资本博弈之外，这位房企大咖的商业跨界也一直备受关注。据悉，万科现有的商业项目主要分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。据万科内部相关人士表示，自进军商业地产领域以来，其规划一直沿着购物中心与社区商业并行的方向发展。

　　在购物中心方面，万科广场的成绩不容小觑。如其首个运营的北京悦荟万科广场，试营业当日客流6万人（昌平统计人口30万人），当日营业额218万；北京住总万科广场虽体量很小，但开业当天客流量达13.6万人次，营业额破600万，开业率98%，招商签约率达100%。而在广佛地区，这位跨界王者的首个城市综合体也备受瞩目。2014年10月1日，佛山南海万科广场开业。这是广佛黄金线上的首个地铁综合体，交通优势明显，15分钟即刻通达广州及禅城，周边教育、商业、医疗、公园等配套齐全。

佛山南海万科广场

　　据悉，万科广场定位为区域型购物中心，目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点。基于此，万科广场的选址思路一般是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。因此，新兴的千灯湖商圈成为了佛山南海万科广场选址之地。总的来说，万科广场的进驻，着实为当时新兴的千灯湖商圈注入了一枚强心剂。与其同在桂澜路上的南海万达广场、平洲商圈的南海怡丰城也在同年相继亮相佛山，三大购物中心“双万一城”格局大大冲击着传统的商业地产市场。

　　品牌全面升级 儿童、体验占比逐年增大

　　据悉，佛山南海万科广场占地面积约8.9万㎡，总建面约54万㎡，其中购物中心约8万㎡，由地下三层及地上五层组成，其中负二、负三层作为停车场使用。

　　以家庭为核心方向的南海万科广场，整体定位为一站式家庭品质生活目的地，主要面向的家庭消费人群，近年来着重开拓年轻家庭群体市场。从业态规划上看，其主体店有：百佳超市、中影国际、无印良品、优衣库、唐朝盛世等。

　　据赢商网现场了解及不完全统计，截止至2016年12月底，开业已2年多的南海万科广场相较于2015年，在品牌数量、业态上均有调整。

　　同比2015年，2016年南海万科广场门店数约增加10家至约241家，总体增幅不大。其中，V百货更名为丽人生活馆，康宜健身被替换成香港嘉纳斯国际连锁健身俱乐部，还新引进了遇箭射箭馆、速来网咖等运动、体验类门店。

佛山南海万科广场-丽人生活馆

佛山南海万科广场-遇箭射箭馆

　　业态占比上（按品牌门店数占比统计），相较于2015年，儿童配套、休闲娱乐分别增长约4.5%、约1.7%，健身会所、电影院、精品超市比例不变，其余（餐饮美食、生活配套/潮流精品、服装服饰、百货零售）均有减少，其中生活配套/潮流精品减少约2.2%，减量较大。

　　总体而言，南海万科广场目前休闲娱乐、儿童及体验业态、零售、餐饮美食分别占比约34.1%、6.2%、26.5%，33.2%，占比最大的仍是餐饮美食、休闲娱乐。它以零售餐饮、生活体验并重发展，而儿童及体验占比逐年增大。

　　在佛山市万科商用物业管理有限公司总经理张志楠看来，千灯湖商圈目前已有万科、万达、中海、保利等购物中心布局，也有宜家华南区旗舰店进驻，整体商业氛围较好，也有充分的竞争。未来随着金融高新区进一步发展及居民入住率的提高，千灯湖商圈会有更大发展机会。很多人都提区域商圈化，这个概念虽好但落实很难。因为顾客始终还是愿意到综合性购物场所消费，实现一站式购物或体验。差异化体现在个性，个性就会限制消费群体。

　　对于南海万科广场而言，专业、拼搏的经营团队，良好的交通区位，相对成熟的社区分布是其优势，但周边竞品较多，居民消费力有待挖掘。本项目将精准定位年轻及家庭客群，进入2017年，第一批3年期合约商户即将到期，公司会借此机会进行全面品牌升级；同时持续打造会员体系，提高顾客粘性；此外，加强社区互动，挖掘广大万科业主资源。

　　戴德梁行广州公司部门主管、高级助理董事冼嘉曦表示，印象中万科是做社区、街区型的东西，其餐饮、生活类占比会高一些，包括一些快时尚和零售品牌。未来三年内不会有太大改变，在消费者眼中也是这样。有人说万科正筹备用其庞大的会员网络打造自己的商业或儿童、教育、培训、生活类业态，若属实，我们期待它出来的效果。其实，开发商会越来越重视商业，商业自持如何做得出彩有亮点是每一个大发展商在想的问题。五年是一道坎，能真正存活下来的商业或大发展商想走这条路，未来五年都可见到成果。