碧桂园、万科前2月销售各逾800亿 地产巨头掀去化大战

　　中央调控持续收紧下，房企去化大战成今年市场主基调。而据克而瑞研究中心统计，碧桂园、万科、恒大在2017年1-2月分别销售872亿、859亿、685亿。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，三家巨头业绩爆发的原因主要有三个：三家公司全国化布局相对比较均衡，并非以调控的16个重点城市为核心；恒大从2月20日左右启动无理由退房，这是一个促销信号，在4000亿目标驱动下，大房企开始挤占其他企业的市场份额；出于年度业绩平衡考虑，去年有部分业绩保留到今年年初。

　　实际上，行业排序自2016年起，在房地产巨头间越演越烈。一方面，千亿房企追求业绩增长；另一方面，行业整合、集中度加大的前提下，“业绩比拼也逐渐有了‘荣誉之战’的意味。”一名业内人士说。

　　该名业内人士也指出，业绩亮点让万科、恒大、碧桂园形成三足鼎立的态势。相对于后来者恒大、碧桂园，作为行业老大的万科，将来的制胜点或许就是多元业务。新业务板块的推进，加之溢价空间可以抵消当下拿地的掣肘；碧桂园与恒大则属于厚积薄发型，近两年来拿地凶猛，大有超越万科之势，而恒大在去年也确实坐上了销售老大的宝座。

　　三巨头制胜点

　　在上述业内人士谈及的三大原因中，最为重要的显然是，万科、恒大、碧桂园三家企业的全国城市布局比较均衡。

　　从中国指数研究院统计数据可见，碧桂园目前已经进驻全国182个城市，有340个在售项目；万科进驻64城，在售289个项目；恒大则进驻173个城市，在售项目有343个。

　　碧桂园上海公司一名相关人士指出，碧桂园今年1-2月的业绩增长主要在于国内一二线城市限购，三四线城市市场火爆了。而碧桂园在一二三四线城市、海外均有布局，在调控点名16个热点城市的背景下，碧桂园的全国战线拉长，优势开始凸显。

　　碧桂园单个项目体量较大，每次开盘推出数量也比较大。2016年，碧桂园业绩最为出色的两个区域均位于华东：江苏区域以367亿元拔得头筹；沪苏区域以308亿元紧随其后，成为集团第二个跨进三百亿高点的区域公司。

　　值得关注的是，三巨头中，万科的销售均价最高，这不失为万科品牌溢价能力的典型体现。以同策咨询提供的数据可见，2016年，万科在全国51个城市中有在售项目，销售均价为1.49万元／平方米，而碧桂园在60个城市中销售均价为9702元／平方米，恒大在82个城市中销售均价为1.02万元／平方米。今年1月，万科销售均价仍以1.44万元／平方米居首，碧桂园均价微涨至1.08万元／平方米，恒大则略有下调，变成9607元／平方米。

　　记者通过与万科、恒大、碧桂园相关人士的交流获悉，三家房企在业务创新与公司治理上各有千秋：万科新业务板块已布局多年，城市配套服务商的转型逐渐深入人心，新业务战略有“八爪鱼”、“热带雨林”，其中为大多数房企所关注的存量地产业务也逐渐上线，比如长租公寓“泊寓” 计划3年以内要做到上海市场的最大，还有目前房企争相进入的冰雪产业，万科也已提前至少两年做了布局。“新业务给万科带出了缓冲期，也必然会补充其多元盈利空间。”万科一名人士表示，内部赛马机制也是万科试验多年的人员激励方案。

　　碧桂园的营销与客储之道则越发明晰，这从该公司2016年年底拿出房企中最高的分红方案可见一斑。这一年该集团中有6位区域总裁奖励薪资突破1亿元，同时各区域公司之间的竞争越发激烈。碧桂园的“同心共享”计划表明，碧桂园这家规模数千亿的大型企业采取合伙人制，实际上是老板对员工的一种让利。碧桂园的员工通过“同心共享”跟投公司项目，实际上是搭了公司在融资以及品牌溢价方面的便车。

　　恒大相对而言，在扩张上策马扬鞭与出乎意料已成为该公司一大特点，其广布于三四线城市的产品低价入市、在房地产周期内不间断推出促销活动也成为消费者认可的标签。

　　行业排序的抢夺

　　可以说，三巨头在公司治理与业务创新上各有特色，在行业排序上引发关注势在必然。

　　克而瑞研究中心发布的2016年房企销售排行榜显示，2016年恒大以3732亿元排行第一，万科则以3622亿元排第二，第三位是碧桂园3090亿元。进入2017年，碧桂园就有赶超之势，1月份，碧桂园合同销售金额约人民币486亿元，同比增长288%；合同销售建筑面积约549万平方米，同比增长249%，成为行业第一。

　　从开年以来的表现可见，万科、恒大、碧桂园今年将有一场去化大战。从第三方机构的数据也可以看出，房企销售力度、库存各有不同，这对于今年的排位抢夺战而言，是筹码，更是看点。

　　据同策咨询统计，在2016年纳入同策监测的53个城市中，万科共成交2333.9万平方米、25.14万套房子，成交金额为3419.9亿元；推出了1707.69万平方米、19.23万套房源，这表明，万科在这53个城市2016年去化已经超出当年度供应量大约600万平方米。

　　同期，在同策监测的60个城市中，碧桂园成交1434.97万平方米、12.89万套房子，成交金额为1388.91亿元；推出了767.8万平方米、7.9万套房子，当年度去化量远远超出供应量约700万平方米。

　　此外，在同策监测的81个城市中，恒大销售了1905.45万平方米、17.13万套房子，成交金额1931.9亿元；推出1109.2万平方米、12.18万套房子，同样去化远超供应800万平方米。

　　销售业绩驱动下，尽管三家房企的拿地策略也各有不同，但对于土地的饥渴是一样的。日前，一份恒大寻求珠三角区域优质土地的报纸平面广告在业内广为流传，购地城市包括广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、惠州等珠三角区域。

　　该份广告甚至谈及恒大珠三角公司神速拿地案例：某占地130亩、建筑面积22万平方米的项目，恒大在获取项目信息20分钟内即回馈意向、安排高层洽谈，60分钟确认合作，当天完成签约，3天完成尽职调查。

　　万科、碧桂园也同样不甘示弱。从万科披露的1月份新增项目信息可见，万科已耗资百亿新增19个项目，共约214万平方米。而碧桂园同样在1月拿地超过百亿。