地铁三号线深陷“电缆门” 触发西安地铁商业发展新思考

　　西安地铁三号线被刷屏了…

　　连日来，西安地铁3号线遭遇“电缆门”风波。昨日晚，西安地铁三号线电缆不合格事件有了最终定论，副市长向全市人民鞠躬致歉，并承诺更换所有不合格电缆！消息一出，即刻引发了西安市民的高度关注。很多市民都对乘坐地铁三号线心存疑虑，今日早高峰时段的全城大堵车也与该事件不无关系，足以见其影响之广。

　　地铁，已经成为影响人们生活方式的一大重要因素，地铁网络的不断建设，改变了人们的出行方式，巨大的人流财富聚集，沿线商业项目不断规划，为新型商圈带来不少的机遇，尤其是地铁上盖的一站式购物中心，凭借“零距离”接驳轨道的稀缺性和人气吸附力，带给人们商业选择的新期待。在负面安全事件爆发之后，地铁商业开发难度又成为业内共同关注的一轮新话题。

　　背景：“地铁+物业”模式持续升温

　　地铁商业真正的精彩，在于其对整个城市商业格局的影响，包括对地铁接驳商业物业和沿线站点周边集中性大型商业的强大导流能力，这也正是地铁商业的价值所在。轨道交通，直接提升商业地产的潜在价值，随着西安地铁建设如火如荼，地铁商业地产开发热度也持续升温。

　　目前，西安开通运营的地铁线路有1、2、3号线，地铁上盖的购物中心有民生国际、赛格国际购物中心、裕能左右里、熙地港购物中心、西安益田假日世界等。随着3号线的开通，地铁上盖的商业体也逐渐增多，未来随着地铁4号线、6号线、8号线的建设，西安将形成环形全方位辐射交通网，带来商业格局的巨变。

　　现状：地铁商业并非一开必火

　　位于西安小寨十字东北角，地处小寨商圈核心的赛格国际购物中心被不少人认为是西安地铁上盖物业最成功的案例。地铁2号线、3号线的汇聚，让这个原本处于优越区域的商业项目如虎添翼。26万平方米的购物中心，其B2层与地铁2号线B出口无缝衔接，定义为地铁潮店，600多潮店涵盖多种业态，其中主要以生活配套、轻餐饮及格子铺为主要租户。自开业之初便迅速成为西安商业焦点，开业5年人气持续火爆，已成为一铺难求的西北商业标杆项目。

　　然而并非所有地铁上盖的商业都因为“地铁”的黄金招牌而赚得盆满钵盈，西安一些地铁上盖的物业开发并不理想，而招商难、空置率高、盈利能力低是普遍的问题。

　　目前，西安商业项目与地铁关系最为密切的当属由西安地铁置业有限公司开发建设的MOMOPARK项目，自规划建设以来，便被冠以“城南填补城市的地标”、“ 倡导轨道贯通物业的全新生活方式”等光环。从西安市国土资源局交易网站可以看到，该项目所处的雁塔区含光路以东、小寨西路以南地块，2015年11月23日被西安地铁置业有限公司以起始价12500万元摘得，此前曾两次暂停。其暂停的原因，一方面是项目南侧地块中含有一定比例的军产地，这部分土地问题直接影响了项目的整个开发进程和资金回笼。另一方面则是，鉴于之前相继引进SAVILLS、CBRE、RET等国内外知名专业管理运营团队负责定位、招商、管理，前后数家运营团队的更换迭代，也一定程度上影响了项目的进程。

　　作为地铁置业开发的商业项目，同时也是3号线上盖物业，项目自身的开发运营过程中面临的种种问题已经让MOMOPARK 进度一再拖延，在开业前西安地铁爆发影响力如此巨大的负面事件或许会在招商等合作的推进上再次遇到障碍。西安地铁首个自营商业的命运也可谓一波三折，未来MOMOPARK将如何在困境中突围，我们也将持续关注。

　　未来： 合理的商业定位是关键

　　地铁的建设，缩短消费者的出行时间，因此商业体验也逐渐会成为消费者日常的生活方式。地铁物业带来商业格局变化，使得竞争日趋激烈，同时我们应该看到，地铁的人流效应具有两面性，在聚集人流的同时也可能会分流，对于地铁交通接驳的商业项目来说，在前期开发和定位时，复杂程度会更高、限制性条件也更多，因此对开发商而言开发的难度更大、开发过程中的精细化要求也更高，对自身操盘商业的能力也提出了更高的挑战。

　　要拨开地铁物业的“迷雾”，一方面在前期开发时，必须针对不同站点的不同人流量和区域特色做出因地制宜的差异化规划，以满足消费者需求，强化商业项目的自身特点，从而将人流转化成目的地消费。另一方面，可以让商家了解其整个商业规划和方案，请商家提出建议和方案。在租金方面则并不完全从商铺的面积和位置考虑，而是更多参考商家的成本和利润率，提供更多的便捷性服务、多样化经营。

　　我们相信，西安地铁的建设与运营能力都将持续提升，社会影响力进一步扩大，市民的信赖值在长久的安全出行中培养稳固，规划中的十余条线路成功建成，形成成熟的地下交通网络，届时，西安的地铁商业才会迎来真正的“爆发”！