首开海外再下一城 中国房企出海风景独好？

　　3月21日，英伦投资客发布消息称，伦敦大地主格罗夫纳家族旗下地产公司Grosvenor Europe官方宣布，已将伦敦写字楼Fleet Place House出售给了中国房地产开发商——北京首开集团，价格为9650万英镑（按照最新汇率约合8.3亿人民币），双方已经正式完成交易。

　　（图源：英伦投资客）

　　3月22日，《商业见地》试图联系首开集团求证此事，对方证实消息属实，并表示该项目每年租金收益在4000万人民币以上。

　　首开境外资产总规模超30亿

　　据公开资料显示，此次首开收购的Fleet Place House写字楼，是其在伦敦收购的第三栋大楼。该大楼位于伦敦核心区，地理位置优越，周围有四个车站，明年还将开通Crossrail，交通便利性得到进一步提升。

　　同时，大楼目前拥有180年租赁使用权，总面积约合8549平方米，其中包含8082平方米的办公空间和两个商铺。商铺租客有三星、Bevan Brittan律所、Dimension Data信息技术公司、星巴克、Pret 、Just Eat等企业。

　　据英伦投资客介绍，每年大楼的租金收益达到470万英镑（按照最新汇率约合4033万人民币），每平方英尺租金为51.22英镑，租客平均还剩下6.38年的租约。也就是说，首开集团在接下来6年时间里，至少每年能从大楼里收到超过4000万人民币的租金。

　　事实上，北京首开集团在海外市场已深耕多年。公开资料显示，截至2015年底，首开已在美国、澳大利亚、荷兰及中国香港、澳门5个国家和地区拥有境外企业24家，业务涉及房地产投资、物业经营、酒店管理等方面，境外企业总资产规模约30亿元人民币。

　　北京首开集团董事长潘利群曾在接受《北京青年报》采访时表示，首开在境外所有项目经营都比较好，即使经历了1997年亚洲金融风暴和2008年美国金融危机，境外项目也均实现了国有资产的保值、增值。在未来，首开仍将保持“稳健”的经营策略，选择在发达国家和地区的重点区域寻求机遇和发展。

　　易居智库研究总监严跃进认为，首开项目海外市场的拓展，体现了企业积极扩张的心态，当然需要警惕的是，海外项目经营有很多不确定性，而且过多项目布局海外，也会引起一些连锁反应，比如说海外市场不动产的投资环境恶化等。

　　中国房企“走出去”期望别太高

　　或许是受国内房地产热度的影响，赚了大钱的中国房企很多都想去海外淘金。

　　据戴德梁行统计数据显示，自2009年起，中国海外地产大宗交易的投资总额稳步上升。在2013年至2014年期间，这一进程明显增速，万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。

　　到2015年时，中国海外地产大宗交易年投资总额已达到257.34亿美元。而截至2016年底，这个数字再创新高，达到 383亿美元，比 2015年增长了 49％。

　　北京房展组委会国际业务总监魏克非分析认为，中国房企在境外投资热情高，与这两年国人出境旅游人数增加有关。据国家统计局数据显示，2016年中国出境游人数已高达1.22亿人次，并且每年以10%的增速上涨。这就意味着，境外酒店和购物商场有较多的投资商机。

　　然而，值得注意的是，如此高积极性的背后，并不所有项目都符合预期的收益。最典型的案例就是万达收购“西班牙大厦”项目。

　　2014年，万达集团以2.65亿欧元在西班牙马德里广场收购了“西班牙大厦”项目。该项目总共有25层，高117米，总占地面积4655平方米，将计划重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业。

　　但令万达意想不到的是，由于西方政党的轮换，西班牙项目不得不戛然而止。

　　王健林在2016年5月份做客《对话》栏目时谈到，由于西班牙大选，卖给万达楼和签协议的政府下台了，反对党上来了。而反对党说，不行，不可以。王健林与反对党协商半天仍旧行不通，于是他跟海外中心的同事讲，既然说不行，惹不起躲得起，卖掉，走人。因此原本预定在西班牙更大的旅游项目，如今也搬到法国去了。

　　而西班牙大厦项目，在2014年以2.65亿欧元约合人民币22亿元购得，而在2016年以2.72亿欧元约合人民币20亿元出售。也就是说，投资西班牙两年后，王健林亏了约2亿元人民币。

　　魏克非向《商业见地》表示，其实中国房企在海外的投资大多是赔钱的。过去，中国城市化进程让房地产迎来黄金10年，可以说这些房企赚钱太容易了，没有经历过市场竞争。

　　魏克非认为，但境外市场却完全不同。西方发达国家的城市化发展已经很成熟了，他们的市场环境、法律体系、政府政策都与中国完全不同。可以说，国内的房地产经验在国外根本用不上，加上中国房企在人才储备和战略眼光上的不足，使得大多房企在前期都会经历波折。

　　所以说，如果中国房企抱着出去挣大钱的投资境外房地产，是不太现实的事情。起码前期的不要抱太高期望。