恒隆地产投20亿港元优化资产 将带来30%收入增长

　　当内地和香港的商业零售都不太景气的时候，恒隆地产正在用行动来回应。

　　4月12日，恒隆地产集团董事陈家岳以及相关人士讲述了恒隆地产核心资产优化计划，并透露了目前香港、内地项目的优化进度。

　　陈家岳表示，自2012年起，集团分阶段投入逾20亿港元，改善及翻新香港及上海项目，而香港项目占4亿港元，其余则用于上海两个大型广场。

　　陈家岳称，整个资产优化工程正在按计划有序进行，优化完成后可为公司带来平均约30%的资金收入增长，回本期平均为3年。

　　20亿港元优化资产

　　恒隆此次优化的资产包括在香港几乎所有的零售商业项目，以及内地的两个上海项目。

　　其中，今年香港的优化重点项目是山顶广场。据陈家岳介绍，今年3月起该项目已展开大型优化计划，分两阶段进行，整项工程料于2019年完成。涉及重点包括于入口打造一个标志性的玻璃建筑，另会重新规划室内空间，扩大中庭。

　　恒隆租务及物业管理高级经理李颖茵指，期望可引进首次进驻香港的品牌落户。

　　山顶广场位于香港著名的太平山山顶道118号，占地13万平方呎，为山顶区内最大型的购物中心。

　　山顶广场建于1992年，1993年2月5日正式开幕。商场楼高3层，原址为1873年至1938年的山顶酒店，其后改为露天巴士总站。据公开资料显示，其上次翻新于2008年。

　　因此，本次优化恒隆希望进一步提升山顶广场作为香港旅游胜地的吸引力，为香港旅游业带来贡献。

　　除此之外，恒隆在香港的优化资产还包括康怡广场、位于旺角地区的雅兰中心、家乐坊及栢裕商业中心、荷李活商业中心以及位于铜锣湾的FashionWalk等。

　　据陈家岳透露，旗下香港商场今年首季销售增长保持单位数稳定升幅，项目翻新后不会刻意增加餐饮商户比例，会视乎个别项目而定，但整体而言逾20%是正常水平，旗下淘大商场餐饮商户比例更高达约30%。

　　此外，Fashion Walk的“京士顿街九号”现在正进行改装，也是今年的重点部分。据悉，Fashion Walk自改造以来吸引了不少国际知名品牌驻入，不少还在此打造了旗舰店。

　　恒隆方面表示，以旗舰店的方式开店是未来的趋势。

　　在内地，恒隆进行优化的资产主要是上海恒隆广场及港汇恒隆广场。其中，恒隆广场的工程已大致完成，并引入30多个全新品牌，于2016年底开始逐步开业；港汇恒隆广场优化工程和于去年第四季展开，工作包括翻新办公楼，商场主楼和新翼，并提升商户组合。

　　陈家岳对观点地产新媒体透露，港汇恒隆广场的定位不会发生很大变化，但会引入一些轻奢品牌，另外，会优化正负楼位置的餐饮。

　　寒冬下商业提升逻辑

　　这些资产的优化，为恒隆业绩带来的影响还是显而易见的。

　　据2月份恒隆地产公布的年报显示，上海恒隆广场购物商场受资产优化工程影响，租金收入减少5%至6.78亿元；上海港汇恒隆广场购物商场租金收入录得增长1%至9.74亿元。

　　恒隆地产董事长陈启宗在今年的《恒隆地产致股东函》中表示：“上海恒隆广场的翻新工程快要竣工之时，正值上海港汇恒隆广场将会展开翻新工程。购物商场大面积范围进行优化会影响租金收入，幸好上海的恒隆广场的奢侈品牌表现突出，抵销部分优化工程带来的影响。但是，上海的港汇恒隆广场没有相应的奢侈品市场份额，工程所带来的影响可能更甚。加上上海的港汇恒隆广场将关闭近30%总面积，与上海恒隆广场去年只关闭13%总楼面面积相比，情况更为严峻。”

　　陈启宗同时表示：“为了这两项大型物业的长远发展，我们逼不得已展开工程。短期的影响应可为我们此后多年带来较市场优胜的丰硕成果。我们会把握市道低迷的有利时机优化购物商场，将租金损失减至最低。”

　　为什么恒隆会在如上海两个恒隆广场、香港山顶广场上花费颇大力气进行优化、翻新及重新规划？

　　除了陈家岳在活动上透露的资产优化完成后可为公司带来平均约30%的资金收入增长外，恒隆进行此番动作的重要原因还是应对内地和香港出现的商业地产寒冬。

　　自2015年恒隆地产董事长陈启宗在自己亲写的《致股东函》中以“寒冬”来形容内地商业之后，“商业寒冬”似乎成为了内地甚至香港商业市场的定调。

　　因此，为应对“寒冬”带来的冲击，恒隆选择了提升物业的品质及服务。

　　背后的逻辑并不难理解，陈启宗不止一次在公开场合类似这样的表示：“当世道不好，品牌商户不得不缩减同一个城市的门店数量的时候，他一定会选择留下最好位置、最好商场的那一两个。”所以，只要恒隆在一个地方的商场做到了第一、二名，自然不怕零售萎缩、商家搬离的情况出现。

　　因此，提升相对修建时间久远一点的香港和上海项目，使之从建筑外观、风格动线、品牌商家等方面都更符合当前消费者的喜好，从而保持恒隆零售商业项目更加有力的竞争优势。

　　另外，在内地的项目中，恒隆正在努力推广EST。

　　什么是EST？陈启宗曾做如此解释，EST计划具体指体验（Experience）、服务（Service）和科技（Technology）。

　　“我们运用各类先进科技（包括最简单至最复杂的科技在内），而提供过去未能支援的服务，目的是提升和丰富购物者的经验，巩固长期忠诚的顾客群。短期而言，某些崭新服务可望直接增加租户的销售额。我们透过此举，不仅可吸引购物者前来旗下购物商场，亦可维系租户与我们的紧密关系。”

　　去年9月开业的大连恒隆广场是恒隆在内地第二个推行EST计划的商场，当时恒隆管理层表示，在市场有挑战的时候更加做好服务，这样才能保证足够的优势和竞争力。

　　现在，恒隆正在内地中大力提升科技尤其是网络的运营，陈家岳透露，在内地的恒隆广场加强了网上平台的运用，如使用微信等客户推广和联系。

　　今年第三季，上海恒隆广场还将推出顾客关系管理系统，并两年内会在内地所有恒隆广场应用，系统初期投资额1600万元人民币。