小陆家嘴商圈业态报告：ZARA与PRADA同在 奢华与亲民如何默契配合？

　　小陆家嘴商圈中重合率最高的品牌为什么是星巴克和鼎泰丰？

　　4座商场却有5个健身品牌？

　　商圈内为何鲜有娱乐文化类业态？

　　赢商网深入分析小陆家嘴商圈业态，探寻商圈中业态分布的特征及形成原因。

　　比起南京路、徐家汇、淮海路等传统核心商圈，小陆家嘴可谓后来居上。背靠陆家嘴“金融中心”及“观光旅游热门地”的定位，板块内的商场展现出时尚奢华及平易近人两大不同特点。于2002年10月18日率先开业的正大广场商业体量最大，业态齐全，适合大多数普通消费者；开业仅6年多的上海ifc商场，是市内表现极佳的高端购物中心，涵盖国内外一线品牌。此外，金茂大厦裙楼内金茂时尚生活中心和环球金融中心内商业部分则作为补充，服务周边大量高端商务人士及国内外游客。上海中心内的商业部分也规划已久，计划在主楼与裙楼中加入精品零售、餐饮、文化等业态，并分批次逐步开业。未来，96广场二期、中信泰富集团与中国船舶工业集团公司合作的上海船厂项目的入市，也将为商圈注入更多活力。

（图片来源网络）

　　小陆家嘴商圈发展历程

　　小陆家嘴商圈项目分布（正大广场、上海ifc商场、金茂时尚生活中心，上海环球金融中心商场，上海中心大厦商场【逐步开业】）

　　小陆家嘴商圈业态分析（赢商网独家，数据为不完全统计）

　　一、餐饮业态

　　商圈各家商场及细分业态数量：餐饮约183家

　　1、作为定位高端的小陆家嘴，餐饮也呈现出优质、考究的特点，且符合商务属性。商圈内四家代表商场中，鼎泰丰有三家，星巴克更是每家标配，咖啡厅、茶馆的总数量约17家，符合商圈内办公楼内商务人士对于简单、舒适用餐环境的需求。

　　2、高端商圈不乏平价美食。小陆家嘴商圈内快餐、简餐的总数量近30家，同时还有两个有着数十家不同品牌的美食广场，其中正大广场内平价美食的选择最多。

　　3、中间楼层餐饮布局较少。小陆家嘴商圈内餐饮品牌主要分布在商场B1、B2以及高楼层位置，其中B2层餐饮数量最多，达54家，主要以快餐简餐及小吃甜品为主。

　　4、工作日用餐时间人流量最高，参考微信城市热力图发现，工作日的中午人流量高于周末。虽然区域内有超180个餐饮品牌，两个美食广场，金茂大厦、上海中心等大楼还配有员工食堂。但到了工作日中午，很多餐饮店铺门口都在排队，呈现出供不应求的状态。

　　原文链接：小陆家嘴餐饮多元布局 品牌“高贵”与“亲民”并存

　　二、服饰业态

　　商圈各家商场及细分业态数量：服饰约320家

　　1、商圈内超300个服饰品牌档次跨度大，价格上，上海ifc广场、金茂时尚生活中心与上海环球金融中心的客单价相对较高，而正大广场内服饰包含各种国内外品牌，价格上相对亲民。

　　2、从商场首层服饰品牌来看，奢侈品与快时尚分别占据上海ifc商场和正大广场。正大广场首层为4大快消品牌，上海ifc商场则有20多个一线奢侈品牌入驻。

　　3、从数量上来看，整个小陆家嘴商圈已开业购物中心约有320个服饰品牌，其中正大广场品牌总数约212个，占总量的66%。其次是上海ifc中心，约有100个服饰品牌。

　　4、从客单价来看，上海ifc商场不仅在小陆家嘴商圈，甚至在全市都处于领先。商场定位非常清晰，在100个左右的服饰品牌中，约80%为奢侈品或轻奢品牌，其余则为潮牌、设计师品牌等，无不展现出高端、个性的特点。

　　5、正大广场与上海ifc商场在业态调整的过程中都增加了儿童服饰，现商圈内儿童服装品牌数量有21个。

　　原文链接：小陆家嘴服饰业态：集中于正大广场 IFC商场品牌“非富即贵” 

　　三、体验业态

　　商圈各家商场及细分业态数量：体验类约62家

　　1、美容美发类店铺在商圈中比例最高，有22家，且客单价高。品牌大多较高端，针对追求品质的白领、金领阶级。

　　2、商圈内4个商场健身业态共有5个品牌，主要集中在写字楼裙楼，对于办公人群针对性强。

　　1、与上海其他商圈相比，小陆家嘴内电影院及KTV等娱乐业态的数量有限，商圈内ifc商场和正大广场内各有一家影院，但仅有一家KTV。另一方面，商圈中文化艺术类的配套相对处于空白状态，除了正大广场有一家大众书局，其他购物中心几乎没有布局。

　　2、亲子体验型业态在小陆家嘴商圈数量不多，约有12家，且主要集中在正大广场内。这与正大广场定位“现代家庭娱乐中心”有关。

　　原文链接：小陆家嘴体验型业态：高端美容美发品牌最多 正大广场种类最全

　　四、零售业态（除服饰）

　　商圈各家商场及细分业态数量：零售业态（除服饰）约141家

　　1、 高端品牌齐全，平价商品也有覆盖。在品牌的构成上，商圈内以中高端零售品牌为主，平价品牌为辅。特别是化妆品与珠宝首饰这两个品类，奢侈品牌相对其他商圈更加齐全。相比较而言，零售业态主要集中在上海ifc商场与正大广场，而另外几个办公楼裙楼的商业项目仅点缀2-3家零售店铺。

　　2、 据统计，商圈内化妆品品牌与珠宝首饰数量最多，其中上海ifc商场内超过90%为高端进口品牌，而正大广场内则涵盖国内外，更偏向于平价亲民的品牌。

　　3、 小陆家嘴商圈内有一部分礼品、文具品牌，这些商品主要体现生活品质。另外区域内有全球最大的迪士尼商店，销售超过2000种迪士尼商品，涵盖各种文具、服饰、生活用品、电影商品等。

　　原文链接：小陆家嘴零售业态（除服饰）：奢侈品与亲民商品平分秋色

　　赢商独家分析

　　1、小陆家嘴商圈内周边办公人士消费占据最大比例，所以商务特征明显。无论是餐饮，还是生活方式类的业态都贴合目标群体的消费习惯。

　　2、小陆家嘴商圈中商场分工相当明确，上海ifc商场主打奢侈品，是市内数一数二的高端购物中心；正大广场相对亲民，面向家庭，对周边居民的辐射更大；写字楼群楼商业则主要作为商务配套。

　　3、作为上海的旅游集散地之一，小陆家嘴板块内的购物中心主要为游客提供的是餐饮和购物的选择，而休闲娱乐、文化艺术类业态上的比重较小。未来开出的项目不知是否会填补这方面的稀缺？

　　4、上海ifc商场前两年完成了调整，正大广场这几年也一直在调整业态，前者有意识增加了儿童服饰品牌，后者则有大众书局这样的文化业态进入。通过不断创新，购物中心才能扩大目标受众群体，始终保持活力。

　　行业声音

　　第一太平戴维斯中国市场研究部主管 James Macdonald（简可）

　　根据上海商务委和规土局的《上海商业网点布局规划》，小陆家嘴属于14个市级商圈之一。项目主要辐射浦东居民及周边办公人群，以及小陆家嘴观光游客，同时对浦西如虹口、杨浦居民也有较强辐射力。

　　区域内现有两座大型购物中心：国金中心和正大广场。两者业态丰富，运营出众，均可辐射全市人口及游客群体，其余商业均为小型裙楼形式，以办公配套为主要功能。

　　两个标杆项目，最高报价有的单元已高达每平方米每天80-100元，当然，实际成交价 视具体位置及品牌不同或将有所差异；裙楼则以餐饮、服务业态为主，价格与市级商圈同业态平均水平看齐。

　　由于两座标杆项目占据最优位置和开业先机，体量亦够足，因此目前商业活动显得过于集聚，基本上过到下一个路口，人流量便大幅减少。而一些裙楼商业则较担心晚市流。此外，若对标浦西南京西路、淮海中路、南京东路及徐家汇，上述商圈内均有位于支路的个性店铺及租金相对较低的小型店面支撑整个商圈的多样性。但在小陆家嘴，由于地块及建筑规模均较大，目前尚难实现。

　　面对现在购物中心积极转型，增加体验型业态的现状，小陆家嘴商圈略显乏力，如最近运动品牌扩张积极，但对小陆家嘴商圈，似乎难有合适面积提供到大型旗舰店；此外，商圈内西式简餐似乎仍有发展空间。但或许和增加业态相比，更重要的是看是否还有足够合适的面积提供给这些业态。

　　RET睿意德策略顾问部总经理 陈丽琳

　　小陆家嘴商圈内，IFC商场定位高奢，品牌高端；正大广场则指向家庭型消费；另外一些办公楼裙楼的商业项目规模较小，主要为金融服务配套。除此之外，为服务文旅消费，东方明珠后面有一条餐饮街，地铁站外边也有部分餐饮配套。

　　同时，上海中心项目正逐步开出商业部分，未来还有九六广场二期（小陆家嘴店）及原来的上海船厂项目，预计会在2019年前入市。

　　另外，该商圈也存在一些问题。一个是大城市CBD的通病，交通还不够方便，开车出行要绕路，且堵车情况比较严重。好在地铁出行的话，由于“世纪连廊”的建成，大大提高了效率。

　　第二点，商圈内餐饮数量仍显不足，体验式业态较少，这可能与部分商场租金较高，餐饮、儿童、休闲业态较难承担租金有关。

　　第三点，小陆家嘴内办公商务人士集中，以高知人群为主，同时每天都有一定数量观光旅游客，这两类人群对于艺术、文化等有需求，但商圈内文化艺术业态设置较少，未来可在商场中层或顶层增加。预计完全开业后的上海中心将会设置更多文化、艺术类业态，此前“诚品书店”称将入驻。

　　易居克而瑞商业地产研究室主任陈倍麟

　　小陆家嘴作为金融中心，商业配套也呈现出较显著的商务特色。商圈辐射近10万的商务人士、3-5公里内周边居民以及国内外旅客。从整体量来看，这个版块商业体量足够了，工作日主要服务办公人口，而周末的消费人群主要是居民和游客。

　　在业态分布上，商圈内零售与餐饮的数量最多，休闲娱乐和服务业态数量较少。餐饮呈现显著的接待型特点，区域内商务用餐需求较旺盛，所以正规、高雅的餐厅数量占一定比例。同时休闲娱乐业态的稀缺是因为小陆家嘴周边常住居民较少，而大多数家庭消费者都会选择就近消费。

　　不过，商圈内还是有新的消费有待开发，比如价位中等的酒店，对于现在的80、90后来说，新的消费理念已经产生，花一个周末去周边旅游景点住一晚的休闲方式在生活中越来越流行。同时，可增加娱乐类业态，如大型的游乐场等也能在购物中心尝试。还要，高品质的食品数量也有待增加，在大众化、物美价廉的食物基础上，还要有一定的拔高。整体来说，就是要增加体验型、享受型、服务型、参与型的业态，以满足中产阶级更高的消费需求。

　　至于区域内即将入市的三个项目，由于消费量基本是固定的，所以未来板块中商业竞争会加大，消费也会有分流。