资金遭封堵、拿地需求强劲 房企寻觅股权再融资方式

　　一系列针对房企融资的政策收紧，令开发商们不断寻求新形式的融资方式。

　　同策咨询研究部监测结果显示，5月份40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计604.92亿元，环比4月增加12.32%。其中创新融资方式总额增长较大。值得关注的是，已经披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。但绿地通过境外全资子公司完成发行的3.2亿美元2018年5月到期的中期票据，年利率仅为3.85%，远低于同期银行贷款基准利率4.35%。

　　5月份虽然银行贷款仍是金额占比最大的房企融资方式，但债权融资额度上升，占房企融资总量的79.18%。境内股权再融资的金额占比也在提升。

　　股权再融资比例上升与监管部门对房企资金来源的审核加强不无关系。同策咨询研究部总监张宏伟指出，拿地资金审核对企业影响非常大，首先是非自有资金不能拿地；其次，通道业务也不让做了。换言之，非自有资金加杠杆拿地基本被堵上，只有发债，但国内发债受阻，境外发债成本提升，因此债权融资减少，此外，直接融资渠道上市审批也没那么快。

　　拿地融资需求强劲

　　与张宏伟观点类似，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，近期拿地资金审核趋严，对于房企拿地势必有所制约。从实际情况看，房企在各大城市土地市场的获取其实也面临较大压力。这会导致一些新趋势出现，如房企转向中小城市土地市场寻求机会。

　　在克而瑞研究、亿翰智库等第三方机构发布的今年1-5月房企销售业绩排行榜看来，进入前三甲的房企分别为碧桂园、万科、恒大。而在中指院发布的1-5月房企拿地金额排行榜中，前三位的房企为：碧桂园、保利、恒大。保利在销售业绩排行榜中排名第四。

　　据分析，房企拿地整体趋势为越有钱拿地越多，但出于风控需求，房企拿地形式也变得多样化。知情人士透露，比如万科在拿地上出现很多合作收购项目，在土拍市场拿地金额、面积会相对减少。从拿地势头看，中海与碧桂园力度较大。

　　从布局来看，一二线城市仍为主力，部分三线城市土地成交规模有所放大。1-5月全国土地成交金额TOP10城市总计成交4556亿元，同比增长33.3%；规划建筑面积TOP10城市成交10313万平方米，同比增长21.9%，市场热度依旧。其中，北京以851亿元的成交总价位居第一，同比上涨167%，土地获取成本高，也促使房企在一线城市通过收并购等方式寻找土地。

　　寻找股权融资方式

　　同策咨询监测报告透露，股权融资占总融资金额比重为20.82%，相比4月份的14.50%有所增加。除了少量小额的港股股票期权计划外，5月房企境内再融资主要是通过引入私募基金股权投资于项目公司的方式以筹集资金。

　　然而，严跃进指出，对于私募基金等投资来说，也会有各类管控，尤其是此类资金不太可能进入拍地市场。而类似打击“明股实债”的做法，也会对此类私募基金产生较大影响。

　　“当前对于融资的管控较多，一些房地产基金等过去和银行有合作，但现在也会发现获取资金的难度加大。对于再融资和信托等内容，相对来说也有继续收紧的可能。”他补充道。

　　具体而言，房企尝试的债权融资方式包括债权转让和永续债等。

　　5月份有3笔债权转让分别来自金地商置的一笔2亿元应收账款转让和阳光城的两笔12.12亿元债权转让，债权转让实质上是使未来收益变现。

　　利用永续债权的案例包括，华夏幸福设立30亿元的永续债投资单一资金信托，龙光地产发行3.5亿美元永续债。

　　在5月的其他债权融资预案中，保利地产向保利集团申请股东借款及担保不超过100亿元；金科股份收到中国交易商协会的超短期融资券接受注册通知，预计金额共计37亿元；首开置业拟通过开展购房尾款资产支持专项计划的方式融资30亿元。

　　除寻找创新的债权融资方式外，新兴的股权再融资方式也受到房企追捧。包括通过引入私募股权基金投资于项目公司，出让项目权益进行募资。

　　比如恒大旗下附属公司以及项目公司与基金签订协议，为10个项目进行股权融资，总额达108.5亿元人民币；此外基金将通过委托贷款方式向项目公司提供人民币108.5亿元的股东借款。资金将用于项目地块开发建设等用途，融资后恒大仍持有项目公司50%以上权益。

　　同样通过私募股权基金募资的还有万科和雅居乐，不过此两家公司的项目引入私募基金后剩余持股比例等于或低于50%，不再属于集团的附属项目融资，而计入长期股权投资。

　　前述人士指出，类似并购贷等方面的管制相对较少，这导致近期部分房企会采取并购而不是直接拿地的方式做扩张。但对于并购经验少的企业来说，可能对于此类资金的依赖程度并不会太高。

　　严跃进指出，后续房企若是看上了好的项目，建议积极寻找合作方，即联合持股或联合并购，这样成本压力会相对减轻，否则可能会影响此类地产项目的及时收购。