阳光城二斌时代 新东家能否撑起朱荣斌未竟商业梦？

　　 “万科销售落后碧桂园250亿，小编急得想不出标题！”五月房企销售榜出炉，各类调侃万科、碧桂园“老大之争”段子刷遍儿童节地产圈。

　　开年至今，碧桂园策马扬鞭的势头似乎从没慢下过，即便CFO吴建斌已“心向太阳”入职阳光城，而联席总裁朱荣斌亦于5月11日选择离开。

　　可今日得知上述“二斌”将在阳光城会师后，碧桂园是否能继续“一笑而过”，着实是个略显“戏剧性”的巧合。6月12日，圈内不断有消息传出称，朱荣斌已加入阳光城，担任集团执行董事长。

　　传言随后得到了阳光城方面的确认，这也意味着该公司正式进入“二斌”时代。而这个组合出现的第一要义则是阳光城的两年千亿计划，希望能踏着碧桂园一样的高周转舞步。

　　然而，从碧桂园的千亿版图跳到阳光城的千亿征途，朱荣斌追逐的“灿烂”或不再局限于一个冷冰冰的销售数字，还有那曾在碧桂园未竟的商业梦。

　　可新东家能否撑起朱荣斌这个有些“沉甸甸”的梦，无疑有待时间来给出答案，毕竟阳光城还是一个商业地产的新晋者。

　　阳光城“二斌”时代

　　6月12日，有市场消息传出：原碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌已入职阳光城，担任阳光城集团执行董事长。

　　上述消息续指，上周六阳光城所有总经理集结到上海开会。未来，阳光城将全面学习碧桂园，今年的重点是为后两年冲击千亿做准备。

　　随后有媒体分别向阳光城和朱荣斌求证上述消息是否属实，最新报道显示，阳光城那边已对此表示确认。

　　而这与朱荣斌正式从碧桂园辞职仅仅30天，与碧桂园前CFO吴建斌加入阳光城也只间隔两月有余。

　　时间回到今年5月10日深夜，自媒体发出的一则“碧桂园联席总裁朱荣斌即将离职”消息乍现地产圈。虽然文章随机被删除，但热议并未就此止步。

　　经一天酝酿后，碧桂园控股有限公司终于5月11日傍晚公告宣布，公司执行董事、联席总裁及执行委员会成员朱荣斌，因需要更多时间陪伴及照顾家人而提出辞任。

　　传言就此坐实，但对于朱荣斌提出的“需要更多时间陪伴及照顾家人”辞职理由，业内人士们显然有着不一样的解读。

　　“个人感觉，他觉得在碧桂园自我价值实现不大。”有熟悉朱荣斌的人士曾对有关媒体如是坦言。

　　翻开朱荣斌履历表，23岁清华大学硕士毕业后入职中海。从1995年到2008年，其历任中海地产国内部、北京公司、广州公司副总经理及华东区总经理。

　　2008年9月中旬，朱荣斌转战民企富力地产，曾任公司华南区总经理，辖区范围包括广州、重庆、海南、惠州等多个城市。

　　彼时的富力遭遇着回A延迟、负债率高企、销售不达标等多重挫折，这种情况下引入“擅长工程和营销”的朱荣斌，被认为是“恢复元气”之关键准备。

　　结果证明，朱荣斌确实助力富力度过了债务危机。但相较碧桂园地产业务的“风风火火”，富力的发展节奏明显放缓。

　　据笔者了解，2009年-2012年间，碧桂园合同销售额分别为232亿、329亿、432亿、476亿元，增长稳定而迅速。而在同样的时间段中，富力则在全力解决此前留下的那些扩张痼疾。

　　对比两个平台的优劣后，朱荣斌选择在2013年5月29日加入碧桂园，成为公司联席总裁及执行董事，其职权位于原总裁莫斌后，主要负责碧桂园及其附属公司投资、商业及产品设计方面的管理工作。

　　约一年后，2014年4月，碧桂园聘请吴建斌担任执行董事和首席财务官，成为第二个进入碧桂园核心管理层的外部经理人。

　　碧桂园的“三斌”模式由此起步。然而，眨眼三年，“三斌”就分道扬镳。更让人想不到的是，先行入职阳光城的吴建斌会再次会师朱荣斌，开启了属于阳光城的“二斌”时代。

　　未竟商业梦与新东家

　　“已在上海，履新已经两周，之前陪伴、参与及推动了两家企业创造了巨大辉煌”。今年5月14日，辞任碧桂园CFO一职的吴建斌在个人公众号发文称。

　　这无疑证实了两个月前对其入职阳光城的猜想。从媒体公布的一份公告可知，吴建斌任职阳光城执行副总裁，分管财务和证券方面的工作。

　　对于“二斌”组合在阳光城的出现，“千亿计划”被认为是其存在的首要原因，毕竟二者曾任职的旧东家是短时间内“塑造”千亿军团。

　　“阳光城是目前500亿级销售房企中最先可能冲进千亿房企阵营的公司之一。”太平洋证券于近日研报中如是评价。

　　据该研报统计数据，2015-2017年3月，阳光城通过公开市场和并购拿地金额543亿元，规划建面1705万平米。

　　其中，并购金额318亿元，占比59%；并购项目建面1296万平米，占比76%。“并购拿地两大优势：降低成本，加快周转。”

　　对此，太平洋证券的分析师指出，截至今年一季度末，阳光城共布局18城，在手土地储备约2200万平米，货值约3500亿元，为公司2017-2018年冲刺销售千亿打下坚实基础。

　　“我们预计公司2018年将迈入千亿房企阵营，2017年和2018年销售将分别达到800亿元和1000亿元（同增64%和25%）。”

　　于阳光城而言，千亿阵营是其追寻的终极目标之一。但对朱荣斌而言，从碧桂园转身阳光城或还有一个小梦想，即那个在碧桂园“未竟的商业梦”。

　　实际上，朱荣斌加盟碧桂园之初就肩负着两重任。一方面是加强碧桂园的区域管理，另一方面将有助于碧桂园在商业地产方面的发力，这是其在富力三年最大的经验积累之一。

　　朱荣斌到任后，负责碧桂园旗下最大的商业项目，位于句容市的商业项目，并于2013年成立了碧桂园商业管理公司。

　　但据笔者了解，2014-2016年间，碧桂园持有商业物业类型仍以社区商业、酒店、江苏和沈阳的两处大型购物中心为主，租金收入也无明显变化，由8670万元稳步微涨至9710万元。

　　而这期间，朱荣斌全新投入的是也由其全权负责的“一线事业部战略”。可理想很丰满，现实却骨感，这项计划以失败告终。对此，朱荣斌也曾坦言，“我以为自己装满足够的子弹，但还是败下阵来。”

　　相较老东家做商业的“有心无力”，新东家阳光城去年底公布的商业地产战略或正中朱荣斌之意。

　　发布会上，阳光城对赢商网等记者表示，集团除主营业务房地产开发外，商业运营、物业管理、产业地产也稳健发展。

　　公布商业地产方向外，阳光城集团商业管理中心总经理徐辉还介绍了三大产品线：小型社区商业中心——阳光小镇；6至10万平方米的区域型购物中心——阳光天地；集购物中心、写字楼、酒店、服务式公寓于一体的商业综合体——阳光荟。

　　而截至去年底，阳光城持有的商业面积已达250万平方米，在全国已布局九个城市共16个项目。其中最具代表的西安阳光天地已于2015年11月20日盛大开业，日均客流超过6万人次，周末客流量更是达到8-10万人次。

　　现有项目外，阳光城还在不断用过并购或公开拿地方式做大商业盘子，例如因看好“项目住宅以及商业部分都颇具商业前景及价值”，16.81亿元拿下成都半山艾马仕项目；抑或是约29.63亿元的价格收购武汉市江汉区香港路中华城项目的A地块，则是武汉汉口最大综合体。

　　但徐辉看来，阳光城商业不追求数量，但会坚定实施以长三角、京津冀、珠三角、大福建、战略机会城市的“3+1+X”全国化战略布局。

　　然而，新东家描绘的这个版图能否撑起朱荣斌这个有些“沉甸甸”的梦，无疑有待时间来给出答案，毕竟阳光城还是一个商业地产的新晋者。