从世茂、乐视到万科 北京三里屯世茂广场工三或将两度易主

　　从世茂、乐视到万科，位于北京三里屯黄金地段的世茂工三或将两度易主。

　　6月12日，据市场消息，乐视控股拟出售旗下世茂广场·工三商业项目予万科，意向价格为40亿元，而这距离其从世茂股份接手该项目仅时隔一年多。

　　虽然目前拟售价格相比去年5月份的成交价格已经溢价逾10亿元，不过，世茂广场·工三两度易主的背后或许依旧是其未卜的前途。

　　世茂广场·工三的前世

　　据观点地产新媒体了解，世茂广场·工三为北京世茂国际中心商业部分，该项目是世茂集团动用30亿元巨资打造的市中心高端地标综合体，总占地面积近4万平方米，其中建设用地近3万平方米，总建筑面积为21.2万平方米（地上面积为13.5万平方米，地下面积为7.7万平方米）。

　　此外，该项目包括了商业、产权式酒店、智能写字楼等业态。自2009年6月开盘之后，项目产权式酒店和写字楼均一路热销，其6.6万平方米的商业面积，1#楼写字楼1-4层的1.5万平方米的底商部分已经出售，而2#楼5万余平方米商场部分由世茂集团自持。

　　2016年5月16日，世茂股份一纸公告宣布，公司将向乐视控股（北京）有限公司转让旗下两子公司持有的上述世茂工三的商场部分，即世茂广场·工三，交易价格合计为29.72亿元。

　　查阅其2015年度报告显示，该项目期末公允价值为25.98亿元，因此据广发证券测算，在此次股权交易完成后，预计世茂股份可增厚公司2016年后利润约3.74亿元。

　　对于彼时的交易，虽然广发证券及标普均给予了积极评价，并称“世茂股份本次股权交易充分体现了持有型物业资产管理的战略优势，通过出售培育成熟的商业物业，实现优质资源的价值释放和变现”。

　　但事实上，按照世茂集团最新梳理的四大商业品牌，世茂国际中心是其最为高端的产品，该品牌一般选址为核心城市的核心区域的黄金商圈地段，是其可遇不可求的商业资产，因而，世茂股份选择转售乐视的背后或是其不得已而为之。

　　据观点地产新媒体了解，随着百货商业模式式微之后，世茂广场·工三在出售之前已经经过了一轮调整，从世茂百货的定位更改为社区型购物中心。

　　而在组成构造上则分为地上四层及地下一层，地上由旗舰店、主力店、零售店铺、中高档餐饮等商业业态组成，地下一层由超市、零售店铺及食街组成。入驻的品牌占比方面，服装鞋类箱包及餐饮是世茂广场·工三两大类别，各占近三分之一。

　　不过，调整之后的世茂广场·工三与附近的三里屯太古里火爆的人气相比，仍然显得不温不火，餐饮依然是这一商场人气的主力支撑。

　　对此，盈石(北京)资产管理有限公司高级副总裁周睿此前就对媒体分析指出，世茂工三在地理位置缺乏优势，经营上也缺乏明确的思路。

　　她说，“大家都说三里屯工体商圈，实际上三里屯与工体相差1公里，严格来说已经完全是两个商圈，两者的消费客群、消费特点并不相同，世茂工三已经远离了三里屯商业气氛最热的区域，更靠近工体，从目前经营看仅做到了辐射周边1-2公里，而与类似的屯三里永利项目之间又不紧邻，不能抱团取暖，对于商户和消费者的吸引力大打折扣。”

　　再次转手的未来猜想

　　因而，此前乐视以29.72亿元接盘之时就有业内人士表示，此次交易“比较合适的价格应该是在乐视交易价格60%左右，乐视收购的价格是外行价”。

　　不过在戴德梁行华北区投资及顾问服务部董事刘兵看来，同一项目的不同估值是基于不同企业对项目不同用途及期望而定的。

　　“乐视收购世茂广场·工三是希望在北京三里屯这个黄金地块打造一个品牌展示的旗舰之地，而在周边优质资产稀缺之下，这个项目作为展示中心是不可多得的物业。”

　　不过，兜兜转转一年后，曾经的乐视在多业务板块面临资金短缺之下，公司的发展局面已经大为变革，而贾跃亭的地产雄心或也不得不暂向现实低头。

　　据悉，上述的信源报道指，乐视CFO张巍在与乐视债权人沟通中透露了转让项目的消息，且对此事抱以期待态度。并称，如若项目成功出让，银行挤兑和供应商欠款会解决，部分银行可继续给乐视续贷，只要乐视业务稳步发展，乐视资金问题可以解决。

　　如若项目转让，这也意味着，贾跃亭寄希望于通过该项目打造乐视旗下涵括汽车、电视、手机、体育、影视等多元产品的品牌展示计划暂时搁浅的同时，而世茂广场·工三未来的命运将交由万科改写。

　　戴德梁行华北区投资及顾问服务部董事刘兵指出，如若万科接手，不排除万科未来会将世茂广场·工三由商场改为写字楼，“目前整个北京、包括三里屯的写字楼都是供不应求的，预期改为写字楼后，租金价格可以达到11-12元/日/平方米，如果是联合办公按照工位来计算的话可能会更高”。

　　据了解，在乐视接手项目之后，世茂广场·工三的调整并不多，依旧按照之前运营，而项目周边的商铺租金平均为260元/月/平米，折合为8.7元/天/平方米。

　　公开资料显示，虽然世茂·工三商业项目建筑面积为5万平方米，但是租赁面积约2.6万平方米，其日客流量则约2.5万人。