SOHO中国要告别房地产？潘石屹回应：暂时还告别不了

　　2017年6月26日，SOHO中国以35.73亿元出售了上海虹口SOHO。此后不足10天，它又宣布整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目。

　　10天之内抛售3个项目，其中北京光华路SOHO还是核心物业，且原本不在计划出售的名单中。这一情况引起了外界猜测，有人提出论调：“SOHO中国要告别房地产。”

　　对于这一说法，潘石屹在今日召开的媒体见面会上回应：“暂时还告别不了，至少外滩SOHO和望京SOHO永远不会卖！”　　 

　　三年出售6个项目

　　说SOHO中国要告别房地产市场，其实并非空穴来风。虽然2012年SOHO中国宣布从“销售”转向“自持”物业，但是并没有停止出售项目。

　　从近三年的情况来看，2014年2月，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股；2014年9月，SOHO中国又宣布将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元出售给携程网；2016年7月，SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险；加上最近宣布出售的3个SOHO项目，SOHO中国在三年里共出售了6个项目。

　　为何要出售这些项目？潘石屹在媒体会上回答说：“SOHO自从决定销售物业以来，一直秉持做生意最基础的原则，就是低价买入、高价售出。现在的资产价格相当高起，所以我们会处置一些资产。”

　　这是不是说明，潘石屹认为当下商业物业的升值空间已经到达天花板了呢？ 潘石屹解释说，衡量商业物业价值的标准只有一个，就是租金回报率。当然，这也与国家利率有很大关系。

　　例如美国，在利率非常低的情况下，一般商业物业的投资回报率是5%，特别好的项目大概能达到4.7%或4.5%。租金回报率越低，售价就会越高。而在中国，净租金回报率仅有2.7%左右，同时利率比美国高出好几倍。因此，潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机。

　　然而值得注意的是，随着北京市出台商业物业不能散售的政策之后，SOHO中国除了整售这一条路之外，没有其它的可能。因此，潘石屹也无奈地表示：“大环境逼得我们只有一个路子，没有第二条路可以走了。”

　　不再拿地新建项目

　　事实上，关注SOHO中国的人都知道，这家企业的经营思路奉行很谨慎的“低负债率”路线。

　　从公开披露的信息来看，自2012年转型之后SOHO中国就鲜少拿地。主要举动有两个：一是2013年4月以32亿拍下上海一宗土地；二是2013年9月26日以19.22亿元拍下位于北京丽泽金融商务区E-04地块的土地使用权。

　　不断出售老项目，又不再新建项目，因此外界不免有“SOHO中国要退出房地产”的论调。潘石屹对此表示，一时半会还告别不了，SOHO中国还拥有很多的项目，目前在建的还有两个，体量非常大，都是自持物业。

　　“而且从我心里面来说，有两个项目永远不能够销售。一个是外滩SOHO，因为位置太重要了；一个是望京SOHO，因为太漂亮了。这两个项目我都很喜欢，而且里面住得满满的，租金很高，最高的时候跟CBD水平差不多。所以有这两个项目在，我还是一个开发商。”

　　同时潘石屹还透露，随着2019年初上海在建的两个项目完工，以后SOHO中国将不再拿地新建项目，而是收购或出租存量物业来发展SOHO 3Q。

　　专注发展SOHO 3Q

　　近年来，不再专注拿地建新项目的SOHO中国，把大部分精力放在了发展SOHO 3Q项目上。潘石屹在媒体会上表示，出售SOHO项目的回笼资金，将大部分用在SOHO 3Q项目上。

　　事实上，SOHO 3Q就是SOHO中国推出的一个移动共享办公产品，里面聚集了大量初创型公司。而与孵化器不同的是，SOHO 3Q只做办公平台，不会涉及投资创业企业。

　　据SOHO中国方面透露，目前SOHO 3Q已成为北京、上海、广州、深圳拥有17个中心，下一步还将进军二线城市，他们看好二线城市的发展势头。

　　在外界看来，SOHO 3Q似乎是一个脱离房地产范畴的产品，但潘石屹坚持认为，SOHO 3Q从本质上来讲还是房地产产品。他说，凡是地段好的，就租得很好，价格高；凡是地段差的，即便1/3的价格也租不出去。

　　所以他认为，SOHO中国作为一个从事房地产20多年的企业，对房地产生意如何做还是非常有体会的，做SOHO  3Q比较符合企业的发展。

　　同时，潘石屹还透露，下一步SOHO 3Q将会引入资本以体现品牌价值。虽然没有明确表示，但从潘石屹的回答中可以感知到，未来SOHO中国很有可能将SOHO 3Q拆分上市。