最严调控过去四个月 天津住宅和商业市场冰火两重天

　　2017年3月起，号称“史上最严”的一系列调控政策浪潮席卷天津房地产市场，4个月的时间过去了，调控威力已然初显。

　　天津市统计局最新公布的数据显示，2017年上半年天津房地产开发投资1192.85亿元，下降0.8%。商品房销售面积800.56万平方米，下降20.6%。房地产投资和销售呈现“双下降”，不断上涨的房价也得到了有效抑制。

　　与此同时，随着购物中心增量增幅有所下降，购物中心开发热度不断降温，天津市场开始走向成熟的消化期。据赢商大数据显示，截至2017年一季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近544.2万㎡，位居全国第八。

　　虽然存量大，活力不足，但最新数据显示，二季度天津购物中心空置率为11.3%，较上季度下降了1.2个百分点，商铺租金也小幅度上升，天津商业市场总体呈现向好态势。

　　住宅市场降温 市场集中度向品牌房企倾斜

　　中国指数研究院数据显示，2017年上半年，天津住宅成交量下降，天津市共成交商品住宅616万平方米，同比2016年上半年下降45%。调控政策的持续收紧，在抑制了部分投资、投机需求的同时，也促使部分改善型客需观望情绪加重，购房计划延迟。

图片来源：中国指数研究院

　　价格方面，2017年上半年度，天津新建商品住宅成交价格16,182元/平方米，环比上涨11.7%。在当前楼市政策趋严的情况下，仍旧有大量刚需及改善型需求涌入市场，充足的需求保证了房价依旧保持坚挺。

　　同时，市场集中度向品牌房企倾斜。重点监测的30家品牌房企2017年上半年累计销售额为856亿元，同比增长4.2%； 30家品牌房企市场占有率明显高于2016年平均水平15.5个百分点，为65%。经历了资本寒冬、房地产行业的加速洗牌，品牌房企在土地储备的方式上也更加多元化。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对天津住宅市场表示看好，他认为天津住宅市场总体上投资的性价比较高。当前管控相对松的滨海新区可以继续考虑投资，而包括北辰等近郊区，政策相对紧，若有机会也可以选择入市。

　　严跃进分析称，对于住宅市场而言，天津在今年上半年经历了一个较大的转变，即持续高位的交易量开始下滑，但预计潜在的势头比较明显。对于天津楼市来说，实际上因为限购政策升级，部分郊区市场也开始纳入到限购的范围内，所以有部分购房需求确实会受到抑制。

　　二季度商业市场呈回暖态势 空置率下降

　　在天津住宅市场降温的同时，商业地产市场呈现回暖态势。数据显示，二季度天津优质购物中心整体空置率较上季度下降了1.2个百分点至11.3%，商业零售市场情况较上一季度向好。各购物中心为增强市场竞争力，加大招商力度，本季度商业净吸纳量达22,239平方米。

　　在传统百货零售业成本不断上升、赢利能力逐渐下降的今天，购物中心以其全新业态组合的优势和更趋现代化的经营管理模式，保持着良好的发展趋势。一些传统百货企业也积极调整业态，紧跟零售业发展步伐。

　　天津市商委数据显示，今年上半年，天津重点流通企业销售呈现增长势头。据对265家企业、1031个网点的监测数据显示，上半年实现销售489.5亿元，同比增长3.2%，增幅较去年同期提高9.9个百分点。

　　其中，百货业销售稳步增长。对27家大中型百货店监测数据显示，整体销售78.5亿元，同比增长2.7%，增幅较去年同期提升11.8个百分点；购物中心也呈现小幅度增长，据对大悦城、河东万达等11家购物中心的监测数据显示，总体销售38.4亿元，同比增6.6%。其中：大悦城上半年实现销售12.0亿元，河东万达实现销售6.7亿元，同比增长10.4%；新业广场友谊路店销售4.7亿元，同比增长1.3%；永旺中北店销售3.0亿元，同比增长14.4%。

　　对于天津商业的发展趋势，业内人士分析称，2017-2020年，天津商业将蓬勃发展，市区商业发展将成扩散化趋势，将会涌现出多个新兴的商圈。下半年有多个大型项目开业，也会为天津商业市场注入新的活力。

　　从投资角度看，严跃进认为，住宅市场限购以后，商业领域的投资机会增加，从商业地方发展的规律来看，建议在市区认购商铺，而郊区商铺的投资性价比其实是不高的，建议回避。