万科“新官”郁亮:踏实做好本份 房地产开发和物管仍为核心业务

　　（赢商网报道）8月25日上午，深圳福田区皇岗路5003号，深圳万科所在的办公大楼里，万科罕见地把2017年年中业绩会安排于此召开。出席此次会议的管理层分别是董事会主席、总裁、首席执行官郁亮，首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，董事会秘书朱旭。

　　这是郁亮从王石处接棒万科后的首次正式亮相，也是其上任这半年来的成果展现。各界人士都十分关心未来郁亮会带领万科去往哪个方向。

（图片来源：万科官网）

　　“感谢这么多人关心我，关心万科都这么大了未来还能不能做得更大”，面对在场的诸多媒体，郁亮坦言，“以前有把伞在上面，现在要（自己）经风雨见世面”，独当一面，压力当然少不了。

　　但与此同时，“农民抗压力强，面对压力最好的办法就是当好农民踏实种好地”，“把头条留给别人，让我们安静做好农民”等“金句”也不断出现在郁亮口中。

　　回顾今年以来郁亮几次公开亮相的表现有很大变化，从3月份2016年度业绩会上的“敏感焦躁”，到6月30日董事会换届上的谦虚平和，再到今天的坚定低调，面对外界，郁亮似乎越来越游刃有余，也更加从容、有底气。

　　因为单看他交出的这份半年成绩单就让人眼前一亮。据万科2017年中期报告显示，前6月该集团实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.5%。

　　若按业务来看，上半年全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为93.9%，即655.2亿元，同比减少9.6%。

　　（注：营业利润率数据已扣除税金及附加。）

　　分区域看，上半年房地产业务的结算收入中，南方区域、上海区域、北京区域和中西部区域的占比分别为29.24%、35.45%、23.79%和11.52%。

　　另外，郁亮于业绩会现场也提到，目前万科的业务主要分为五大板块，核心业务是房地产开发和物业管理，其次是优势业务--商业开发运营和物流，然后是拓展业务--冰雪度假和长租公寓，再是摸索业务--养老和教育，最后是潜力业务--轨道+物业以及混合所有制改革。

　　其表示，万科作为城市配套服务商，是“围绕跟城市同步发展、跟客户同步发展两个方向”去布局业务的。

　　未来房地产开发仍为核心业务

　　“未来十年整个版图里核心业务--房地产开发和物业管理仍然占最重要的位置，”郁亮指出，无论未来新业务怎么发展，都不会减少核心业务的比例，而是继续保持稳定。

　　据赢商网查阅报告，期内万科实现销售面积1868.5万平方米，同比增长32.6%。按产品类型来看，住宅占比81.9%，商办占比14.8%，其它配套占比3.3%。其中住宅产品聚焦主流客户自住需求，94%的产品为144平方米以下的中小户型。

　　分区域看，销售情况如下：

　　1-6月该集团竣工面积完成全年计划的26%，达636.5万平方米，同比下降9.4%，全年竣工面积预计将与年初计划基本持平。受上半年竣工规模较少的影响，实现结算面积583.6万平方米，同比下降10.8%；结算均价为11227元/平方米。

　　截至6月30日，万科合并报表范围内有2982.5万平方米已售资源未竣工结算，同比增长30.8%；合同金额合计约3838亿元，同比增长37.9%。

　　数据显示，期内该集团新开工面积1656万平方米，与去年同期基本持平；新获取79个项目，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，均价为5467.8元/平方米。按建筑面积计算，其中64.7%的新增项目为通过合作方式获取。

　　按建筑面积计算，上述新增项目中有77.5%位于一二线城市；按投资金额计算，91.9%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上，万科上半年新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市。

　　截至报告期末，该集团在建项目总建筑面积约6462.6万平方米，权益建筑面积约4256.9万平方米；规划中项目总建筑面积约5176.9万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3461.1万平方米。

　　万科方面表示，集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约294.1万平方米。

　　另外，7月至今，万科新增了包括广州、深圳、佛山、南京、青岛等城市的17个项目，按万科权益计算的规划建筑面积约579.3万平方米。

　　其中广信资产包以551亿元通过现场公开拍卖竞得广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权，未来将与合作方联合开发。

　　商业物流冰雪等多业务发展

　　作为万科优势业务的商业开发与运营，其以印力集团为平台，专注于国内商业地产投资、开发和运营管理，截止报告期末，共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米。

　　而且，为提升商业物业管理运营能力，该集团还参与组建了两支专业商业地产投资基金，包括招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）、招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙），用于其所持有的商业项目。

　　“目前商业方面我们排在第三位，”郁亮表示，而根据他的计划，是要“奔着行业内数一数二的目标去努力的”。

　　万科另外一个优势业务则是物流地产，数据显示，今年以来，已经新增14个项目，合计规划建筑面积约为108万平方米。其中已建成运营项目共11个，其中稳定运营项目共9个，稳定运营项目平均出租率达到98%。

　　截至报告披露日，该集团物流地产业务累计获取32个项目，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）256万平方米，另已签约锁定项目总计35个，总建筑面积为250万平方米。

　　按照郁亮的说法，虽然目前万科的物流业务仍没有达到行业顶尖，但是跟普洛斯合作之后，则是要“向全国第一乃至全球第一的目标努力。”

　　值得一提的是，此次业绩会上，郁亮强调，从1998年到20年后的今天，房地产行业长效机制回到了住房市场化的初心--解决普通人居住问题，“这给我们解决住房问题带来了一个机会”。

　　而发展租赁住房是长效机制的重要组成部分，自2014年以来万科在长租公寓市场积极布局，形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。

　　截至报告期末，泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%，预计明年开业可以达到15万间。

　　另外，冰雪度假、养老、教育、产业办公以及轨道+物业和混合所有制改革等业务也是万科积极摸索的方向。

　　其中冰雪业务目前已运营吉林松花湖、北大壶、北京石京龙三个滑雪场及滑雪度假区，2016-2017雪季累计滑雪人次45万，客流同比增长50%，其中松花湖雪场滑雪人次为26万，为国内客流量最大的滑雪度假区之一。

　　“从整个发展来看，我们按照不同的业务类型制定不同的发展战略”，郁亮于现场如是说道，“万科从来不是计划管理”，不会规划未来版图里收入、利润等划分多少比例来自哪个业务。

　　郁亮强调，会用一个自然生长的方式来解决发展问题，如果确定哪个部分能领先发展，领先出来之后就培养壮大。

　　或许相对于前任掌舵人的高调和野性，现任领导者郁亮显得过于低调和朴实，然而在如今的大环境下，务实做好眼前并规划好未来，会不会是个不错的选择？这个位列世界500强的中国房地产企业掌舵人将会给行业什么样的回馈，我们拭目以待。