罗康瑞30亿再售上海商业物业股权 瑞房加快“轻资产”步伐？

　　停滞不前的瑞房在改变，距离最近一次表态仅一个多月，罗康瑞这位“上海姑爷”又有了进一步的行动。

　　10月3日，瑞安房地产发布公告称，公司旗下全资子公司拟出售上海创智天地及杨浦物业49%股权及指让销售股东贷款，这意味着继出让重庆天地79.2%股权后，罗康瑞在内地又一次套现29.49亿元。

　　正如自2012年开启的“卖卖卖”基调一样，对于此次出让项目股权的原因，瑞安房地产在回复观点地产新媒体时同样表示，这是基于公司2015年实行的“轻资产”战略。

　　“本次交易让公司释放若干成熟资产的价值，并改善公司整体资产周转率，使得资金循环更高效，同时可以凭借我们的商业品牌及资产管理专业知识来扩大投资组合及经常性收入。”

　　从“重”至“轻”，在加速模式调整之下，罗康瑞以退为进，寄希望借助“合作战略”盘活瑞安这一棋局。

　　再售上海物业股权

　　与2015年出让上海企业天地几乎全部股权不同的是，在这次交易中，罗康瑞保留了创智天地和杨浦物业两项交易标的51%的股权。

　　据悉，此次交易的双方为Shui On Development (Holding) Limited和Wisdom Forever Limited Partnership，前者为瑞房旗下全资子公司，而该公司作为卖方拟出售悦涛及Bright Power49%股权及指让销售股东贷款，合计交易对价为29.49亿元。

　　据观点地产新媒体查询公告，交易完成后，卖方及买方将各自持有该等目标公司51%及49%股权。其中，悦涛间接拥有上海创智天地物业99%股权，而Bright Power则间接拥有杨浦物业的86.8%股权，该等物业均位于上海市杨浦区。

　　于2015年底落成的创智天地和杨浦物业是瑞房旗舰产品“知识型社区”，两个交易标的包括了办公室、零售商铺、酒店及停车位、会所。

　　创智天地由杨浦区政府与瑞安房地产联手打造，项目总建筑面积76.2万平方米，其中商业面积6.7万平方米。规划初期，创智天地被打造为以办公为主的园区，经过过去十年的积累，现已成为上海重要的知识高地和创新力之源，也是分享知识、沟通交流、洽谈合作的创业天地。

　　今年年中有消息传出，创智天地由瑞安房地产旗下独立项目，划分到中国新天地旗下，成为瑞安包括上海新天地、虹桥天地、瑞虹天地在内的“天地系列”成员之一。

　　作为瑞安房地产三大开发模式之一，可见创智天地和杨浦物业是瑞安的重要物业资产之一。事实上，瑞安于公告中表示，交易完成后保有目标公司51%的已发行股本，是希望能享有项目后续发展带来的更多收益。

　　“公司计划长期持有该项目的大多数权益，亦会保留项目资产的管理权，继续发挥项目管理方面的专长，增强知识型社区项目的品牌和价值。”瑞安房地产相关方面回应。

　　值得注意的是，公告并未披露此次交易中买方Wisdom Forever Limited Partnership的实际控制人，而观点地产新媒体向瑞房求证亦未得到确切回复。

　　公告及瑞房相关人员的介绍均为——买方为有限合伙人，由一间主要国际财经机构及投资者间接控制，其股份于多个证券交易所上市，业务涵盖保险、年金、资产管理、另类投资及海外业务，同时涵盖投资银行、证券公司及其他非财务机构之业务。

　　有市场人士猜测，依据瑞房在出售资产时向来与熟悉面孔打交道，不排除Wisdom Forever或为此前已经有所接触的领汇或铁狮门。

　　轻资产“合作模式”

　　从2012年以11.68亿出售沈阳项目二期起，瑞房大有将轻资产战略进行到底的势头。实际上，在“资产重、周转率慢”的重压之下，轻资产亦是不得不为之的战略选择。

　　据观点地产新媒体不完全统计，自2012年起，到最近一次的2017年5月，瑞房将重庆天地79.2%股权以41.33亿对价卖给了万科，罗康瑞在出售物业上已经套现将近300亿。

　　半年报显示，截至2017年6月底，瑞房在国内仅剩下9个发展項目，分别位于上海、武汉、重庆、佛山及大连五个主要城市的黄金地段，土地储备的总建筑面积1170万平方米。

　　不过，在“卖卖卖”基调之后，接档的或为“合作模式”轻资产战略。

　　一个多月前的中报会上，罗康瑞就表示：“我们也在讨论，接下来如何才能将业务发挥出来，在轻资产反面会有更多合作伙伴，但这些合作伙伴到底应该主要找谁呢？有的可能喜欢我们投资，他们自己做，所以现在是希望可以快些去落实、去推动，而我也希望不用太久的时间大家就可以看到这个转变”。

　　在此次创智天地和杨浦物业出让股权交易之前，8月9日，瑞安房地产为占地6.15万平方米的上海虹口167地块引入合作方上海国泰君安证券资产管理有限公司、上海虹房（集团）有限公司。

　　瑞房相关人员在接受观点地产新媒体采访时亦表示，：“这种合作模式是未来的重要发展策略。我们一直在与一些潜在合作方进行洽谈，也正在探讨轻资产策略下的更多业务形式与方向，希望不远的将来有更多好消息可以公布。

　　出让成熟物业股权回收更多的流动资金，另一方面也显示，罗康瑞在降低公司负债和打破停滞不前现状的决心。

　　2017年5月24日举行的瑞安股东会上，罗康瑞就曾表示，希望到2017年年底集团负债比率降至约50%至55%。

　　扣除税项及交易成本后，瑞安在此次交易中应占出售事项的净所得款项总额将为27.51亿元，瑞安的净资产负债比率预期将减少约5.7%。

　　由此，继今年8月赎回一批债劵及今年多次出售资产后，瑞安资产负债率进一步降低至低于45%。

　　在发展新项目上，在2017年8月，瑞房少有的投资了60亿元在成都成华区建设新天地项目。

　　资料显示，该项目占地122亩，将打造为集时尚购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、特色风情商业街、商务公寓、精品住宅等多业态于一体的城市综合体。