赢商沙龙直播:社区商业“黄金两公里”磁场效应

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2017年10月17日14:07来自:赢商网西北站
核心提示:第三十一期【赢商沙龙·大商之道】以“社区商业‘黄金两公里’磁场效应”为主题与您一起探讨。

  沙龙背景:

  作为中国商业地产专题阅读)第一门户,赢商网西北站基于西北商业地产行业交流开展的【赢商沙龙·大商之道】商业地产系列活动,已经连续举办三十一期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英,引百家争鸣,邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家,共同把脉西北商业地产的发展趋势。

  超级物种、无人超市、盒马生鲜…新型商业形态的出现使得实体商业在变革之路上有了新的印记。未来商业中心不只是售卖东西的,是一个可想象的生活化大平台。而大社区商业专题阅读)就承载了消费、服务等多种功能,包括社区文化、社区教育、社区医疗、社区金融,甚至社区养老等。从本质上来看,社区商业就是对消费者最后一公里的争夺,由于和消费者距离最近,最贴近消费者的日常需求,社区商业已经成为当前最受行业关注的商业业态。

  城北城市建设日新月异,人气大幅度提升,居住人口素质和质量的提升,正为社区商业的爆发提供了良好基础。同时,随着传统集中式商业发展逐渐遇见瓶颈,社区商业迎来更大的发展契机。近几年,在城北区域,大型商业体不断增加,人们的需求在不断变化、消费场景也在不断的升级,社区商业如何为城北商业带来创新升级?为此,本期【赢商沙龙·大商之道】将以“社区商业‘黄金两公里’磁场效应”为主题与您一起探讨。

  沙龙时间: 2017年10月17日   下午 14:00-17:00

  沙龙地点:西安市未央路138号中登大厦A座1层研磨时光咖啡

  本期议题:

  ① 社区商业在城市区域商业中的发展现状如何?

  ② 城北商业目前发展面临的机遇和挑战是什么?对于社区商业发展的需求点在哪里?

  ③ 为支撑起“黄金两公里”的消费客群,社区商业在品牌业态组合上如何进行选取?

  ④ 从消费场所到社交场所,入驻品牌与开发企业联合打造社区商业稀缺体验?

  主持人:请允许我介绍一下本期沙龙的嘉宾:

  中登集团公司总裁    宋玉庆

  中登集团公司监事长    宋宽

  中登集团公司副总裁    云峰

  陕西省商业联合会会长     张永强

  赢商网西北事业中心总经理  唐彬

  世脉医疗创始人     陈亮

  彤德莱西北区总经理  朱寒峰

  城市主场总经理       罗君

  狮子先生大咖乐园总经理   赵朋伟

  猫屎咖啡负责人      赵越

  柴门餐饮负责人      周博宁

  鱼乐贝贝西安区总经理    崔何伟

  速品西安区总经理     张超

  少林都市禅堂堂主      郭龙飞

  蜜芽运营中心副总经理  陈春山

  克拉拉开发总监    段志鹏

  千家粗粮王开发总监     朱文江

  杨翔豆皮涮牛肚加盟拓展总监    包永辉

  小白兔口腔开发总监     毛梦雪

  花田煮 招商经理     李斌龙

  猫酷    秦飞超

  优艺佰教育科技有限公司项目总监    马玉洁

  每一天 开发经理    王涛

  古德菲力开发总监    张焰博

陕西房产创始人    张国政

  接下来,有请本次活动的承办单位中登集团公司总裁宋玉庆致欢迎辞!有请!

  宋玉庆:

  尊敬的各位企业家朋友,各位兄弟姐妹,欢迎大家到中登来,今天这个地方是中登集团在十几年前,开发的第一座大厦,中登集团到西安的第一座大楼就是这座大楼,今天是高朋满座,尤其看到各位年轻人充满活力,我特别高兴。

  

  首先要感谢大家的光临!大家来帮助我们中登进行商业地产方面的运营、招商,我特别高兴,我想大家最关心的,希望我说的事情估计是两点,第一就是中登集团的现状,第二点,老宋的信心如何。因为其他事情我不太专业,由云总给大家补充。

  首先我介绍一下中登集团的前世今生以及现状,中登集团是在1993年9月2日创建的,到今年已经整整24年的时间,这个企业是我一手创办的,应该也是和你们年轻人一样,也是白手起家,我们当时响应邓小平南巡讲话的精神,邓小平在上世纪90年代,1992年春天南巡,南巡发表了一次重要讲话,从那个讲话以后,中国的改革开放进入了快车道,应该说当时中国改革开放上了一个新台阶,不像现在,现在我们各方面都开放了,政策也完备了,那个时候说心里话,连公司法都没有,怎么注册公司都是很难的事,我们响应小平同志南巡讲话的号召,我从中石油下海,我当时是处级单位的总经济师,我们那个单位挺大的,职工家属有1万多人,这个企业是专门找油找气,是地质勘察的一个企业,我们第一步到了上海,在上海创办了现在的中登公司,现在在上海还有企业。

  这20多年,中登集团的发展分三个阶段,前10年主要是资本的原始积累,主要以服务油田、搞商贸为主。这10年的时间,我们积累了一定的财富,也不多,可能积累下来的资金就是个把亿,就是一个亿的小目标,王健林用很短的时间实现了,我们用10年时间才实现了这个小目标,这个阶段非常难,非常不容易,我们主要当乙方,去油田找工程,搞一些进口的物资,从国外引进来,然后通过上海,发到各个油田做一些商业化的事情。

  第二个10年我们进入了房地产领域,我们实际上也是从2002年开始的,2002年,我们当时手里有了一个亿的资金,不知道干什么,这一个亿办厂好像也不懂技术,我当时请教了一个朋友,他做的比我大得多,我说假如我手里有几千万资金,我做什么项目,他当时就说做房地产,他说只要有600万,就可以把一个小的房地产项目开发出来,我当时一概不懂。

  好像房地产可以赚钱,就是这么一个初步的感觉,我不是学建筑的,也不懂房地产操盘,也不懂金融,我朋友都说了,而且他在东郊搞了几个大楼盘,他都可以把写字楼盖起来,我觉得我也可以,我们在2002年进入房地产,就是盖这一座中登大厦,所以我对这里是充满感情的,我们靠着自己原来的积累,在没有银行一分钱贷款的情况下,我们把后面这两栋写字楼建起来了,用了3年的时间,建完之后觉得房地产还挺好玩的。

  因为我当时是一个亿的资金,运作了两座大楼,好像手里有3个亿的资金,只用了3年时间,我们觉得房地产这个领域是比较好的,尤其我们第一步就进入了商业地产,盖了写字楼,当时写字楼卖不动,这个时候突然产生了一种金融意识,我干脆不卖了,既然卖不动,我就自己持有,持有这个大楼以后我发现了三点规律。

  第一,我这个房地产是可以保值的,我发现当时的房价不断在上涨,我们当时卖的时候是4500块钱卖不掉,我就干脆不卖了,过了一年时间,这个房子变成了6000,一年后又变成了8000,持有的资产里面,物业的增值是非常重要的一块收益。

  第二个功能,它具有融资功能,我的资产投进去5个亿,我可能评估就是7、8个亿,实际上投了5个亿,通过融资的手段,可以把5个亿贷出来,你实际上没有花一分钱。

  第三个,我的出租费基本上和银行贷款的利率持平,这样以来我发现持有物业是划算的,第一拥有了资产,第二个它是融资工具和抵押物,第三租出去的使用价值,恰好抵了银行的贷款利率,持有物业对开发企业是划算的。

  后来我发现现在实行了增值税,如果持有了一定的商业地产,在税上还可以避开一点的税,还可以缓掉一点的税,这些都是好处。

  从这以后用十多年时间完成了300多万平米的开发,那个时候出现了万达的经营模式,有一次在北京见到王总,我们在一起吃饭,他讲的东西实际上并不难,真正的技巧就是投资了一个综合体,带领着一个商业团队,招商团队,王总走到哪,招商团队走到哪,实际上王总是很主动的,很多商家为了扩大自己的地盘,万达走到哪,他就走到哪。

  我们在西安有一个地块还不错,我们为什么不开发商业地产呢?那个时候西安商业地产的价值是超过住宅的,北京和上海的住宅价格往往超过写字楼,西安的商业地产超过了住宅的价格,第二点,在政府报建过程中,住宅的容积率受到严重的控制,但是商业的容积率是不受限制的,只要地段好,商业的容积率可以做到10,甚至12,我有15亩土地,我建一个超高层,容积率至少在10。

  由于购物中心是买货的概念,所以政府批容积率的时候,往往可以批到5、6,实际上土地成本降下去了,开发成本总的下降了,尤其是土地成本降低了,我们受到这种启发,就在凤城四路做了一个综合体,我们在凤城九路也做了综合体,后来在浐灞做了一个综合体,我们做了10万平米的商业综合体,另外还有几十万平米的写字楼,这个地方两栋写字楼就7万多平米,九路的写字楼也是7万多平米,浐灞的写字楼是十几万平米。

  我们手上就有了这么多商业地产,这是第二个10年中,发展过程中意识到的几个问题,第一个企业实际上可以搞商业开发的,第二个受到王健林的影响,在北京的一次活动上,他给我讲了,我向他学习,先后做了三个商业地产。

  其他就是住宅地产,我们开发的住宅地产大概在300万平米以上,基本上都卖掉了,从十八大以后,我们中登集团遇到了困难,我们开发的这些商业地产由于种种原因,我们一直还没有招商,因为我轻易不敢投,我觉得一个商业如果把名气弄坏了,以后想调整太难了,我们还不如等待时机,看一看、缓一缓,缓到现在我们感觉时机成熟了。

  我们在第二个十年里面,中登集团积累了一定的财富,我们应该比较客观的说,我们创造的财富应该是50个亿,就是净财富,这3到4年时间,我们中登遇到一点困难,客观的讲,一个是大的环境不够好,尤其对房地产行业,周期性和受国家政策的影响非常大。

  第二个,西安处于二线城市,我们周围的城市不富,往西安聚集的人的速度不快,这些年西安的人口没有增加多少,一直停留在780万左右,永康书记今年来了,想方设法要把西安的人口增加到1000万,最后达到1200万。

  第二个主观上的原因,前面的时间觉得很顺,没有犯过大的错误,没有大的挫折,这个时候人就容易投资冲动,不理智,在这期间干了两件事导致我们比较困难,一个是做了城改项目,我们先后做了6个城改项目,经开区两个,未央区两个,泾阳一个,还有山里一个移民项目,做了六个项目,先后投入进入60个亿,由于城改项目的手续不全,融资困难,不让销售,导致了资金就无法循环,在西安参与城改的民营企业都遇到这个困难,我们因为做的比较多,困难就重一些,如果只做两个或者三个,中登应该没有这么难,好在现在已经开始走出来了。

  第二个项目就是浐灞的一个项目,这个项目是典型的不冷静的投资,或者说是急功近利、好高骛远的投资,看西安是“一带一路”的桥头堡,西安又成立了一个金融商务区,灞河最宽的地方就在这,我是从浦东来,经常到黄埔江,觉得这里非常好,就建了两栋超高层写字楼,26万平米,当时政府的蓝图画的很漂亮,比浦东还好,但是由于经济环境的不理想,到今天为止,西安金融商务区还处于原始开发阶段,很多地还长满了草,野鸡和野兔经常可以看到,很多地都没有开工,都是银行和大的集团把地买走了,我隔壁的邻居国开行,也是停工了3年,上个月复工了,这是一个好的现象,这是目前我们公司处的状况。

  大家稍微关心我们的人都知道,目前这个企业处在爬坡过程之中,我可以比较自信的告诉大家,我们中登遇到了这场危机之后,我们还是比较冷静的,特别是我们受到来自政府的关怀,来自合作伙伴的包容和理解,这个企业不像社会流传的那么不好,我们第一步的危机已经解除了,我们该复工的项目已经全部复工了,把自持的商业要千方百计的运营起来,这也是今天这个会的目标之一。

  我估计我们这个企业在明年应该完全走出危机,达到危机前的最高水平,这些工作我们都在做,现在对于我们来说,我们持有的商业要千方百计把它运营起来,我们有两种思路,一个就是千方百计找一个好的公司帮我们运营,直接把购物中心交给你,你来运营,比如说万达、金鹰等等,这样的公司运营的话,我们也愿意交给他们。

  第二种情况,如果有些公司有这样或者那样的顾虑,或者有这样那样的限制,比如说万达,在一个城市里店的距离不能超过5公里,我们这里距离大明宫万达就4公里,就不符合他们的要求,第二种情况,我们通过组建招商团队,引进上海等沿海地区的资金,实际上我们大楼都建起来了,消防都过了,这些投资包括后期的装修费,对中登集团这样的企业是轻而易举。

  今天这个沙龙就是想告诉大家,我们有这样的想法,如果走自我运营的道路,比如说按中登广场这个思路做下去,大家只要把这个项目认真调研、认真思考,最后得出的结论还是比较好的,因为出了北二环以外,北城商圈里面凤城四路是最好的,比凤城五路好,比悠熙地好,我们对面有最大的油田企业,底下的职工家属有20多万,他们每年都要回来开会、过年,他们实际上是很大的消费群体,在西安所有的企业没有超过长庆油田这样的企业,长庆油田是中国最大的企业,我对我们这个项目的地理位置还是比较满意的。

  我刚才讲了这么多,第一个就是告诉大家中登集团的来历,20多年了,是我一手创办的企业,我对目前的企业充满了信心,对三个购物中心,我相信除了浐灞差一些,浐灞目前偏一些,四路和九路商业的运营应该是没有问题,因为90%的有利条件在我们这,谢谢大家!  

  主持人:感谢宋总!有请中登集团公司副总裁云峰为我们介绍中登广场项目。

  云峰:首先欢迎各位来到这里,刚才宋总把中登集团的情况给大家做了简单的介绍,实际上中登有很远大的理想,想把事情做好回馈社会,我负责的商业是中登板块中一个全新的板块,这个商业跟写字楼不一样,是完全购物中心的概念。

  

  随着大的形势的改变,我们购物中心的运营的条件越来越成熟,明天是十九大的开幕,我们有幸在十九大开幕前先开一个会,把这个情况给大家做一个通报,也向十九大做一个献礼,大家针对这个问题进行探讨。谢谢大家!

  中登集团20年来秉承着什么样的信念呢?就是上面这句话,没有比脚更长路,没有比人更高的山,虽然我们经历过无数的风雨,但是我们依然相信未来的路在我们脚下,我们依然可以攀登高峰。

  现在我就把中登集团隆重推出的三个商业综合体的项目给大家做一个介绍,中登集团经过这么多年的积累,目前在它的手里有三个综合体项目,我们这次同时推出,这也是给大家一个积极的信号,就是中登集团是有一定的底蕴的,希望大家在将来的发展当中,给予我们更多的支持。

  一个就是中登城市花园,项目地就在楼后面,离这里不远,处于凤城四路和未央路交汇处,整个建筑面积是60万平米,商业是12万平米。

  中登文景时代,文景路和凤城九路交汇口的西北方向,紧挨着明光路,也就是在建的地铁四号线凤城九路的地铁出口。这个项目也有10万平米,分为一、二期,目前一期的招商工作还算进行的比较顺利,华润万家跟我们已经正式签约,还有二成做招商的前期准备工作。

  还有一个就是苏陕国际金融中心,从现在来说,这个项目的价值逐渐显现出来了,周边按照整个布局来说,挨着金融商务区,挨着领事馆区,环境非常好,交通非常便利,地铁也开通了,整体建筑是26万平方,购物中心这一块在10万平米左右,这个项目预计在明年开始招商的工作。

  这是三个项目的实际情况,这个是中登广场实体景观,下面是文景时代的景观,下面这个是浐灞项目的效果图,目前项目幕墙工程已经做了70%,今年就可以全部完工。

  这个就是今天重点给大家介绍的中登广场,就是中登城市花园这个项目,这个项目最大的优势就是周边的人口密集程度是很高的,周边有几十条公交线路,有地铁,这是交通上的优势和人口的覆盖情况。

  这是5公里范围内的区位图的基本情况,地铁二号线贯穿南北,未央路又是西安市城市主干道,每天客流量是非常大的,中登花园城市广场在凤城五路和图书馆站中间,目前在5公里范围内,大家通过图可以看到,周边的企业、小区、政府机关是非常密集的,我们为了进一步说明这个情况,我们对一公里范围内做了调研,一公里范围内拥有的小区数量达到了35个,其中还有几十家重要的企业,我们对它的人口做了一个详细的调研,因为版面的原因只展示了其中的一小部分,一公里覆盖的人口大概是20多万人,这还是常住人口,还不算流动人口,人口的密集程度是突出的一个优势。

  我们现在把对项目业态规划的情况,给大家做一个介绍。在这样一个物业条件的情况下,我们针对物业做了一个全新的展示,我们希望这个物业可以打破传统、唤醒沉睡的快乐,一个主题就是儿童乐园、快乐领地,因为在这个项目周边,从幼儿园、小学、中学、大学,都涵盖齐了,35个住宅小区,涵盖了20万人口,里面的儿童群体是非常密集的,我们重点服务周边社区的儿童和学校里的儿童,我们打造了一个全业态的儿童体验中心,也就是游乐园的概念和整个商业结合在一起。

  另外一个就是全新业态、快乐商务,我们周边有着密集的写字楼,我们希望通过我们全新业态的组合,使在周边上班的人,可以在这里消费快乐的时光,可以感受到工作的闲暇时候的愉悦氛围。

  文创空间、快乐特区,我们希望通过引进一些书店和手工作坊,希望给年轻人一些空间。

  欢乐美食、快乐生活,我们计划引进一些品牌小吃城、特色餐饮,满足不同地域的人群到这里消费,因为北城这个范围,人群来自全国各地,他们在这个地方可以充分享受到家乡的口味,还可以感受到别的地方特色的美食。

  科学运营、快乐体验,我们要打破原有物业的一些条件,原有物业条件是按照百货MALL规划做的,里面动线设计的有一些问题,我们进行了全新的升级,我们可以让消费者在里面体验舒适、快乐的感受,同时通过我们科学的管理,我们设置了信息化、自动化的系统,让消费者感受到我们的关心和爱护。

  我们要引进的业态有影院、教育培训、特色餐饮、居家饰品、超市、儿童家园等,因为这个商业处的区位,周边社区比较密集,从社区商业来说,我们要考虑周边的实际需求。

  这是楼层的商业规划,大家可以看一下,这个项目分地下一层和地上四层,我们按照不同的楼层的特点做了一个详细的规定。地下一层是超市,还有一个时尚街,地上一层是儿童乐园,还有潮流服饰、美容、美妆,还有书店等,这是零售市场,在零售里面又穿插了一些儿童业态。二层是儿童家园、创意空间,还有一些家饰方面的业态,三层是教育培训、文创工作室,四层是特色餐饮、KTV,还有休闲生活配套。

  这是整个商铺落位的规划,大家可以看一下,这是地下一层,这是地上一层,在大的功能分区里面考虑到商业业态的混搭,考虑到人流吸引的问题。这是三层的业态分布,这是四层的业态分布,四层主要是特色餐饮。

  下面我把项目的现状给大家做一个介绍,目前商场内部的商业配备已经全部到位了,使用的独立的高低压配电系统,市政双回路电源,电梯配备是25部扶梯、15部直梯、货梯4部,全空气中央空调系统,有冷暖、新风、低能耗低噪音功能,已经做到人体舒适性中央环境处理系统,现在供电、供水、天然气、消防自动灭火工程已经验收,自动扶梯已经安装完毕,我们预计的开业时间是2018年的9月28日,我们跟很多商家沟通过,有的商家认为时间比较紧,公司集团给予我们大力的支持,包括我们跟赢商网的合作,包括外围的招商团队对项目的支持,我们目前有很严密、紧锣密鼓的工程进度,我们争取在明年十一前商场开业,这个还需要仰仗大家的支持。

  运营管理,我们采用的是统一集中式的管理,统一管理、统一运营,大家可以详细的看一下。下面可以把设计方面的理念给大家介绍一下,有请!     

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文章关键词:商业地产 社区商业
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