赢商沙龙直播：社区商业“黄金两公里”磁场效应

　　沙龙背景：

　　作为中国商业地产第一门户，赢商网西北站基于西北商业地产行业交流开展的【赢商沙龙·大商之道】商业地产系列活动，已经连续举办三十一期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉西北商业地产的发展趋势。

　　超级物种、无人超市、盒马生鲜…新型商业形态的出现使得实体商业在变革之路上有了新的印记。未来商业中心不只是售卖东西的，是一个可想象的生活化大平台。而大社区商业就承载了消费、服务等多种功能，包括社区文化、社区教育、社区医疗、社区金融，甚至社区养老等。从本质上来看，社区商业就是对消费者最后一公里的争夺，由于和消费者距离最近，最贴近消费者的日常需求，社区商业已经成为当前最受行业关注的商业业态。

　　城北城市建设日新月异，人气大幅度提升，居住人口素质和质量的提升，正为社区商业的爆发提供了良好基础。同时，随着传统集中式商业发展逐渐遇见瓶颈，社区商业迎来更大的发展契机。近几年，在城北区域，大型商业体不断增加，人们的需求在不断变化、消费场景也在不断的升级，社区商业如何为城北商业带来创新升级？为此，本期【赢商沙龙·大商之道】将以“社区商业‘黄金两公里’磁场效应”为主题与您一起探讨。

　　沙龙时间： 2017年10月17日   下午 14：00-17：00

　　沙龙地点：西安市未央路138号中登大厦A座1层研磨时光咖啡

　　本期议题：

　　①　社区商业在城市区域商业中的发展现状如何？

　　②　城北商业目前发展面临的机遇和挑战是什么？对于社区商业发展的需求点在哪里？

　　③　为支撑起“黄金两公里”的消费客群，社区商业在品牌业态组合上如何进行选取？

　　④　从消费场所到社交场所，入驻品牌与开发企业联合打造社区商业稀缺体验？

　　主持人：请允许我介绍一下本期沙龙的嘉宾：

　　中登集团公司总裁    宋玉庆

　　中登集团公司监事长    宋宽

　　中登集团公司副总裁    云峰

　　陕西省商业联合会会长     张永强

　　赢商网西北事业中心总经理  唐彬

　　世脉医疗创始人     陈亮

　　彤德莱西北区总经理  朱寒峰

　　城市主场总经理       罗君

　　狮子先生大咖乐园总经理   赵朋伟

　　猫屎咖啡负责人      赵越

　　柴门餐饮负责人      周博宁

　　鱼乐贝贝西安区总经理    崔何伟

　　速品西安区总经理     张超

　　少林都市禅堂堂主      郭龙飞

　　蜜芽运营中心副总经理  陈春山

　　克拉拉开发总监    段志鹏

　　千家粗粮王开发总监     朱文江

　　杨翔豆皮涮牛肚加盟拓展总监    包永辉

　　小白兔口腔开发总监     毛梦雪

　　花田煮 招商经理     李斌龙

　　猫酷    秦飞超

　　优艺佰教育科技有限公司项目总监    马玉洁

　　每一天 开发经理    王涛

　　古德菲力开发总监    张焰博

陕西房产创始人    张国政

　　接下来，有请本次活动的承办单位中登集团公司总裁宋玉庆致欢迎辞！有请！

　　宋玉庆：

　　尊敬的各位企业家朋友，各位兄弟姐妹，欢迎大家到中登来，今天这个地方是中登集团在十几年前，开发的第一座大厦，中登集团到西安的第一座大楼就是这座大楼，今天是高朋满座，尤其看到各位年轻人充满活力，我特别高兴。

　　首先要感谢大家的光临！大家来帮助我们中登进行商业地产方面的运营、招商，我特别高兴，我想大家最关心的，希望我说的事情估计是两点，第一就是中登集团的现状，第二点，老宋的信心如何。因为其他事情我不太专业，由云总给大家补充。

　　首先我介绍一下中登集团的前世今生以及现状，中登集团是在1993年9月2日创建的，到今年已经整整24年的时间，这个企业是我一手创办的，应该也是和你们年轻人一样，也是白手起家，我们当时响应邓小平南巡讲话的精神，邓小平在上世纪90年代，1992年春天南巡，南巡发表了一次重要讲话，从那个讲话以后，中国的改革开放进入了快车道，应该说当时中国改革开放上了一个新台阶，不像现在，现在我们各方面都开放了，政策也完备了，那个时候说心里话，连公司法都没有，怎么注册公司都是很难的事，我们响应小平同志南巡讲话的号召，我从中石油下海，我当时是处级单位的总经济师，我们那个单位挺大的，职工家属有1万多人，这个企业是专门找油找气，是地质勘察的一个企业，我们第一步到了上海，在上海创办了现在的中登公司，现在在上海还有企业。

　　这20多年，中登集团的发展分三个阶段，前10年主要是资本的原始积累，主要以服务油田、搞商贸为主。这10年的时间，我们积累了一定的财富，也不多，可能积累下来的资金就是个把亿，就是一个亿的小目标，王健林用很短的时间实现了，我们用10年时间才实现了这个小目标，这个阶段非常难，非常不容易，我们主要当乙方，去油田找工程，搞一些进口的物资，从国外引进来，然后通过上海，发到各个油田做一些商业化的事情。

　　第二个10年我们进入了房地产领域，我们实际上也是从2002年开始的，2002年，我们当时手里有了一个亿的资金，不知道干什么，这一个亿办厂好像也不懂技术，我当时请教了一个朋友，他做的比我大得多，我说假如我手里有几千万资金，我做什么项目，他当时就说做房地产，他说只要有600万，就可以把一个小的房地产项目开发出来，我当时一概不懂。

　　好像房地产可以赚钱，就是这么一个初步的感觉，我不是学建筑的，也不懂房地产操盘，也不懂金融，我朋友都说了，而且他在东郊搞了几个大楼盘，他都可以把写字楼盖起来，我觉得我也可以，我们在2002年进入房地产，就是盖这一座中登大厦，所以我对这里是充满感情的，我们靠着自己原来的积累，在没有银行一分钱贷款的情况下，我们把后面这两栋写字楼建起来了，用了3年的时间，建完之后觉得房地产还挺好玩的。

　　因为我当时是一个亿的资金，运作了两座大楼，好像手里有3个亿的资金，只用了3年时间，我们觉得房地产这个领域是比较好的，尤其我们第一步就进入了商业地产，盖了写字楼，当时写字楼卖不动，这个时候突然产生了一种金融意识，我干脆不卖了，既然卖不动，我就自己持有，持有这个大楼以后我发现了三点规律。

　　第一，我这个房地产是可以保值的，我发现当时的房价不断在上涨，我们当时卖的时候是4500块钱卖不掉，我就干脆不卖了，过了一年时间，这个房子变成了6000，一年后又变成了8000，持有的资产里面，物业的增值是非常重要的一块收益。

　　第二个功能，它具有融资功能，我的资产投进去5个亿，我可能评估就是7、8个亿，实际上投了5个亿，通过融资的手段，可以把5个亿贷出来，你实际上没有花一分钱。

　　第三个，我的出租费基本上和银行贷款的利率持平，这样以来我发现持有物业是划算的，第一拥有了资产，第二个它是融资工具和抵押物，第三租出去的使用价值，恰好抵了银行的贷款利率，持有物业对开发企业是划算的。

　　后来我发现现在实行了增值税，如果持有了一定的商业地产，在税上还可以避开一点的税，还可以缓掉一点的税，这些都是好处。

　　从这以后用十多年时间完成了300多万平米的开发，那个时候出现了万达的经营模式，有一次在北京见到王总，我们在一起吃饭，他讲的东西实际上并不难，真正的技巧就是投资了一个综合体，带领着一个商业团队，招商团队，王总走到哪，招商团队走到哪，实际上王总是很主动的，很多商家为了扩大自己的地盘，万达走到哪，他就走到哪。

　　我们在西安有一个地块还不错，我们为什么不开发商业地产呢？那个时候西安商业地产的价值是超过住宅的，北京和上海的住宅价格往往超过写字楼，西安的商业地产超过了住宅的价格，第二点，在政府报建过程中，住宅的容积率受到严重的控制，但是商业的容积率是不受限制的，只要地段好，商业的容积率可以做到10，甚至12，我有15亩土地，我建一个超高层，容积率至少在10。

　　由于购物中心是买货的概念，所以政府批容积率的时候，往往可以批到5、6，实际上土地成本降下去了，开发成本总的下降了，尤其是土地成本降低了，我们受到这种启发，就在凤城四路做了一个综合体，我们在凤城九路也做了综合体，后来在浐灞做了一个综合体，我们做了10万平米的商业综合体，另外还有几十万平米的写字楼，这个地方两栋写字楼就7万多平米，九路的写字楼也是7万多平米，浐灞的写字楼是十几万平米。

　　我们手上就有了这么多商业地产，这是第二个10年中，发展过程中意识到的几个问题，第一个企业实际上可以搞商业开发的，第二个受到王健林的影响，在北京的一次活动上，他给我讲了，我向他学习，先后做了三个商业地产。

　　其他就是住宅地产，我们开发的住宅地产大概在300万平米以上，基本上都卖掉了，从十八大以后，我们中登集团遇到了困难，我们开发的这些商业地产由于种种原因，我们一直还没有招商，因为我轻易不敢投，我觉得一个商业如果把名气弄坏了，以后想调整太难了，我们还不如等待时机，看一看、缓一缓，缓到现在我们感觉时机成熟了。

　　我们在第二个十年里面，中登集团积累了一定的财富，我们应该比较客观的说，我们创造的财富应该是50个亿，就是净财富，这3到4年时间，我们中登遇到一点困难，客观的讲，一个是大的环境不够好，尤其对房地产行业，周期性和受国家政策的影响非常大。

　　第二个，西安处于二线城市，我们周围的城市不富，往西安聚集的人的速度不快，这些年西安的人口没有增加多少，一直停留在780万左右，永康书记今年来了，想方设法要把西安的人口增加到1000万，最后达到1200万。

　　第二个主观上的原因，前面的时间觉得很顺，没有犯过大的错误，没有大的挫折，这个时候人就容易投资冲动，不理智，在这期间干了两件事导致我们比较困难，一个是做了城改项目，我们先后做了6个城改项目，经开区两个，未央区两个，泾阳一个，还有山里一个移民项目，做了六个项目，先后投入进入60个亿，由于城改项目的手续不全，融资困难，不让销售，导致了资金就无法循环，在西安参与城改的民营企业都遇到这个困难，我们因为做的比较多，困难就重一些，如果只做两个或者三个，中登应该没有这么难，好在现在已经开始走出来了。

　　第二个项目就是浐灞的一个项目，这个项目是典型的不冷静的投资，或者说是急功近利、好高骛远的投资，看西安是“一带一路”的桥头堡，西安又成立了一个金融商务区，灞河最宽的地方就在这，我是从浦东来，经常到黄埔江，觉得这里非常好，就建了两栋超高层写字楼，26万平米，当时政府的蓝图画的很漂亮，比浦东还好，但是由于经济环境的不理想，到今天为止，西安金融商务区还处于原始开发阶段，很多地还长满了草，野鸡和野兔经常可以看到，很多地都没有开工，都是银行和大的集团把地买走了，我隔壁的邻居国开行，也是停工了3年，上个月复工了，这是一个好的现象，这是目前我们公司处的状况。

　　大家稍微关心我们的人都知道，目前这个企业处在爬坡过程之中，我可以比较自信的告诉大家，我们中登遇到了这场危机之后，我们还是比较冷静的，特别是我们受到来自政府的关怀，来自合作伙伴的包容和理解，这个企业不像社会流传的那么不好，我们第一步的危机已经解除了，我们该复工的项目已经全部复工了，把自持的商业要千方百计的运营起来，这也是今天这个会的目标之一。

　　我估计我们这个企业在明年应该完全走出危机，达到危机前的最高水平，这些工作我们都在做，现在对于我们来说，我们持有的商业要千方百计把它运营起来，我们有两种思路，一个就是千方百计找一个好的公司帮我们运营，直接把购物中心交给你，你来运营，比如说万达、金鹰等等，这样的公司运营的话，我们也愿意交给他们。

　　第二种情况，如果有些公司有这样或者那样的顾虑，或者有这样那样的限制，比如说万达，在一个城市里店的距离不能超过5公里，我们这里距离大明宫万达就4公里，就不符合他们的要求，第二种情况，我们通过组建招商团队，引进上海等沿海地区的资金，实际上我们大楼都建起来了，消防都过了，这些投资包括后期的装修费，对中登集团这样的企业是轻而易举。

　　今天这个沙龙就是想告诉大家，我们有这样的想法，如果走自我运营的道路，比如说按中登广场这个思路做下去，大家只要把这个项目认真调研、认真思考，最后得出的结论还是比较好的，因为出了北二环以外，北城商圈里面凤城四路是最好的，比凤城五路好，比悠熙地好，我们对面有最大的油田企业，底下的职工家属有20多万，他们每年都要回来开会、过年，他们实际上是很大的消费群体，在西安所有的企业没有超过长庆油田这样的企业，长庆油田是中国最大的企业，我对我们这个项目的地理位置还是比较满意的。

　　我刚才讲了这么多，第一个就是告诉大家中登集团的来历，20多年了，是我一手创办的企业，我对目前的企业充满了信心，对三个购物中心，我相信除了浐灞差一些，浐灞目前偏一些，四路和九路商业的运营应该是没有问题，因为90%的有利条件在我们这，谢谢大家！  

　　主持人：感谢宋总！有请中登集团公司副总裁云峰为我们介绍中登广场项目。

　　云峰：首先欢迎各位来到这里，刚才宋总把中登集团的情况给大家做了简单的介绍，实际上中登有很远大的理想，想把事情做好回馈社会，我负责的商业是中登板块中一个全新的板块，这个商业跟写字楼不一样，是完全购物中心的概念。

　　随着大的形势的改变，我们购物中心的运营的条件越来越成熟，明天是十九大的开幕，我们有幸在十九大开幕前先开一个会，把这个情况给大家做一个通报，也向十九大做一个献礼，大家针对这个问题进行探讨。谢谢大家！

　　中登集团20年来秉承着什么样的信念呢？就是上面这句话，没有比脚更长路，没有比人更高的山，虽然我们经历过无数的风雨，但是我们依然相信未来的路在我们脚下，我们依然可以攀登高峰。

　　现在我就把中登集团隆重推出的三个商业综合体的项目给大家做一个介绍，中登集团经过这么多年的积累，目前在它的手里有三个综合体项目，我们这次同时推出，这也是给大家一个积极的信号，就是中登集团是有一定的底蕴的，希望大家在将来的发展当中，给予我们更多的支持。

　　一个就是中登城市花园，项目地就在楼后面，离这里不远，处于凤城四路和未央路交汇处，整个建筑面积是60万平米，商业是12万平米。

　　中登文景时代，文景路和凤城九路交汇口的西北方向，紧挨着明光路，也就是在建的地铁四号线凤城九路的地铁出口。这个项目也有10万平米，分为一、二期，目前一期的招商工作还算进行的比较顺利，华润万家跟我们已经正式签约，还有二成做招商的前期准备工作。

　　还有一个就是苏陕国际金融中心，从现在来说，这个项目的价值逐渐显现出来了，周边按照整个布局来说，挨着金融商务区，挨着领事馆区，环境非常好，交通非常便利，地铁也开通了，整体建筑是26万平方，购物中心这一块在10万平米左右，这个项目预计在明年开始招商的工作。

　　这是三个项目的实际情况，这个是中登广场实体景观，下面是文景时代的景观，下面这个是浐灞项目的效果图，目前项目幕墙工程已经做了70%，今年就可以全部完工。

　　这个就是今天重点给大家介绍的中登广场，就是中登城市花园这个项目，这个项目最大的优势就是周边的人口密集程度是很高的，周边有几十条公交线路，有地铁，这是交通上的优势和人口的覆盖情况。

　　这是5公里范围内的区位图的基本情况，地铁二号线贯穿南北，未央路又是西安市城市主干道，每天客流量是非常大的，中登花园城市广场在凤城五路和图书馆站中间，目前在5公里范围内，大家通过图可以看到，周边的企业、小区、政府机关是非常密集的，我们为了进一步说明这个情况，我们对一公里范围内做了调研，一公里范围内拥有的小区数量达到了35个，其中还有几十家重要的企业，我们对它的人口做了一个详细的调研，因为版面的原因只展示了其中的一小部分，一公里覆盖的人口大概是20多万人，这还是常住人口，还不算流动人口，人口的密集程度是突出的一个优势。

　　我们现在把对项目业态规划的情况，给大家做一个介绍。在这样一个物业条件的情况下，我们针对物业做了一个全新的展示，我们希望这个物业可以打破传统、唤醒沉睡的快乐，一个主题就是儿童乐园、快乐领地，因为在这个项目周边，从幼儿园、小学、中学、大学，都涵盖齐了，35个住宅小区，涵盖了20万人口，里面的儿童群体是非常密集的，我们重点服务周边社区的儿童和学校里的儿童，我们打造了一个全业态的儿童体验中心，也就是游乐园的概念和整个商业结合在一起。

　　另外一个就是全新业态、快乐商务，我们周边有着密集的写字楼，我们希望通过我们全新业态的组合，使在周边上班的人，可以在这里消费快乐的时光，可以感受到工作的闲暇时候的愉悦氛围。

　　文创空间、快乐特区，我们希望通过引进一些书店和手工作坊，希望给年轻人一些空间。

　　欢乐美食、快乐生活，我们计划引进一些品牌小吃城、特色餐饮，满足不同地域的人群到这里消费，因为北城这个范围，人群来自全国各地，他们在这个地方可以充分享受到家乡的口味，还可以感受到别的地方特色的美食。

　　科学运营、快乐体验，我们要打破原有物业的一些条件，原有物业条件是按照百货MALL规划做的，里面动线设计的有一些问题，我们进行了全新的升级，我们可以让消费者在里面体验舒适、快乐的感受，同时通过我们科学的管理，我们设置了信息化、自动化的系统，让消费者感受到我们的关心和爱护。

　　我们要引进的业态有影院、教育培训、特色餐饮、居家饰品、超市、儿童家园等，因为这个商业处的区位，周边社区比较密集，从社区商业来说，我们要考虑周边的实际需求。

　　这是楼层的商业规划，大家可以看一下，这个项目分地下一层和地上四层，我们按照不同的楼层的特点做了一个详细的规定。地下一层是超市，还有一个时尚街，地上一层是儿童乐园，还有潮流服饰、美容、美妆，还有书店等，这是零售市场，在零售里面又穿插了一些儿童业态。二层是儿童家园、创意空间，还有一些家饰方面的业态，三层是教育培训、文创工作室，四层是特色餐饮、KTV，还有休闲生活配套。

　　这是整个商铺落位的规划，大家可以看一下，这是地下一层，这是地上一层，在大的功能分区里面考虑到商业业态的混搭，考虑到人流吸引的问题。这是三层的业态分布，这是四层的业态分布，四层主要是特色餐饮。

　　下面我把项目的现状给大家做一个介绍，目前商场内部的商业配备已经全部到位了，使用的独立的高低压配电系统，市政双回路电源，电梯配备是25部扶梯、15部直梯、货梯4部，全空气中央空调系统，有冷暖、新风、低能耗低噪音功能，已经做到人体舒适性中央环境处理系统，现在供电、供水、天然气、消防自动灭火工程已经验收，自动扶梯已经安装完毕，我们预计的开业时间是2018年的9月28日，我们跟很多商家沟通过，有的商家认为时间比较紧，公司集团给予我们大力的支持，包括我们跟赢商网的合作，包括外围的招商团队对项目的支持，我们目前有很严密、紧锣密鼓的工程进度，我们争取在明年十一前商场开业，这个还需要仰仗大家的支持。

　　运营管理，我们采用的是统一集中式的管理，统一管理、统一运营，大家可以详细的看一下。下面可以把设计方面的理念给大家介绍一下，有请！     

　　主持人：感谢云总！中登广场在建筑设计方面也颇具亮点，有请中国建筑科学研究院项目设计师欧亭亭为我们做项目建筑设计亮点解读。

　　欧亭亭：大家好！

　　首先我们的设计概念，希望消费消费者的时光，让大家在不知不觉中在这个商场里面逛，我们的商场定的基调就是生态、休闲、娱乐、人文，这四点结合在一起，打造一个体验式，充满休闲、娱乐、人文、生态的购物空间。

　　这个是改造前和改造后的对比，我们做了一些什么样的工作呢？从建筑外立面来说，我们现状的外立面实际上对商业和办公、酒店的层次，没有区分开，相当于酒店的入口和商业的入口都在一个等级上，所以我们做的第一件事情，就是增加了商业主入口的醒目感，让大家一眼就可以看到商业的主入口在哪里。

　　再一个，就是增加了两侧通往地下一层的入口，就把商业和酒店等不同客群的人流区分开了。

　　接下来弱化酒店和办公的入口，我们通过设计的手段提供一些广告位，提高一下它的经济效益，这个红色区域是我们重点要改造的区域。具体的手法就是两侧商业的地方，会增加一些广告导旗，一个是丰富建筑的外立面，可以让它充满了商业氛围，活跃一下商业氛围，再一个就是可以活化一下我们的建筑外立面，再就是可以给商家赠送一些广告。

　　接着就是一、二层，我们想把它打造成室内室外相贯通的空间，这样可以吸引大量的人流进入商业空间，这是比较直观的，可以看到整个区域打开以后，整个广场的商业氛围会得到很大的提升和改善。

　　这些空间可以给像星巴克的咖啡店，可以进行一些外摆，可以给做推广活动预留一些空间。

　　西侧可能未来是城市道路，但是可以给一个概念就是唤醒快乐最初的味道，打造成西安北郊一个新的城市地标，我们通过小手段增加一些外摆，这些都是临时建筑，将旧火车车厢、公交车，可以改造成小吃铺或者卖玩具的小铺，把这条街打造成可吃可玩可憩的小店。

　　对于室内来说，我们要体现快乐生活、快乐体验，我们怎么打造它呢？通过室内的共享空间，通过起承转合四个中央结点，体现购物的乐趣，消除逛街的疲惫感。

　　我们打通了二层室内室外的相连空间，我们希望它是阳光的、温暖的，我们希望打造的是一个家的感觉，就是比较温暖。到圆形中庭，我们希望把它打造成中世纪古堡概念的东西，让它在绿色和阳光中充满了温馨感，中间可以根据不同的主题和节日庆典进行调整，中间的这个中庭，我们想把它打造成一个小花园，在逛商场的时候如果觉得比较累，可以在这里休息一下，有一些男士不喜欢逛商场，可以到这里休息。

　　最大的中庭，这里我们希望打造成一个火车站的概念，让大家流连忘返，现在人都喜欢说走就走的旅行，让大家在商场里逛就可以体验到说走就走的过程，中间的方形区域是做推广和展陈用的。

　　总之，我们想打造一个轻松愉悦的购物环境，让大家在这里流连忘返，谢谢大家！

　　主持人：那接下来，就把话筒交给赢商网西北事业中心的唐总，由他接下来主持今天的沙龙！

　　唐彬：尊敬的宋总！今天很高兴再次相聚在赢商网的沙龙中，这里有很多老朋友，首先我介绍一下赢商网，赢商网城市沙龙在西安已经举办了第30期，每一次一个话题，实际上在全国，我们现在大概有20多个赢商网分公司，每个月有一个沙龙，全年累计下来有几十场，我们把沙龙大家分享的观点进行总结，通过我们的传播，给大家更多的分享。

　　另外也希望通过这样一个愉悦的方式，大家可以在午后的下午茶可以聊聊天，赢商网这几年有比较大的变化，特别从今年开始，我们在2015年启动了赢商网大数据，经过去年、前年、今年大数据比较深入的投入，现在我们研发出来的产品，到今年已经形成标准化的产品，我们针对商业地产，从前期拿地都有数据，我们通过两、三年的时间，积累了200、300多个重点城市，2000、3000个重点商圈的数据，我们还有云招商系统，针对品牌商，现在品牌商大量的给我们投钱，品牌商的选址选店都可以用我们的大数据系统，今年我们跟赛格，还包括跟西安的两个场在谈，针对招商运营做，包括跟碑林区谈的商圈的基础数据的系统。

　　我简单给大家介绍一下赢商网，今天要特别感谢中登，可以给大家提供这么一个交流的机会，其实刚才宋总，包括云总，还包括设计师，我在之前一个多月做了功课的，从去年开始，西安商业地产的一些存量，比如说今年开业的益田假日广场，改变了西安东郊的商业氛围，可以说盘活了。

　　最近曲江的秦汉唐、大悦城也进来了，还包括中登城市广场，这些地段都非常好，人口基数非常大，但是因为一些现实的原因，变成了一个城市资产放在那，经过资产整合以后，实际上带给消费者很大的一个变化。

　　我们在团队的打造方面，用了很多很多的心思，针对这样一个存量的商业怎么做，今天开这个沙龙，他们这个团队想听听大家对社区商业的理解和看法，我觉得9月28日一定可以如期开业。

　　今天列了几个议题，主要是社区商业的话题，我看了一下社区商业的定位，针对一些地段好的购物中心，体验感会更强一些，零售比例会相对减少一些，北有熙地港，南有小寨赛格，东有益田假日，西边有大悦城，这些不是想出来的东西，都是长出来的东西，我们旁边有一个金花，还有赛高，还有悠熙地，我们定位成以家庭为中心，周边一公里范围内有20万人，养活这样一个购物中心完全是可以实现的。

　　我们今天主要聊的是社区商业的话题，我们原来理解的社区商业就是街区、一两万平米，中国社区商业发展的越来越快，中国商业新的希望点和新的增长点在社区商业，针对北郊针对区域性的一个购物中心，你们当下这些品牌，对社区商业有什么样的理解，或者你们品牌在过程发展中，有哪些更好的想法，今天我们可以展开说。

　　第一个就是发展现状，第二个就是消费人群，第三个从场景化的打造方面，我们具体来聊一下，最后我再次感谢大家，希望大家给我一点掌声，希望可以把接下来的话题聊的更精彩一点。

　　我们首先有请陕西省商业联合会商业地产委员会的张会长聊一下。

　　张永强：很感谢！赢商网搞这个沙龙30期了，我今天来参加这个沙龙，感觉我离商业越来越远了，因为有很多新面孔，有很多新品牌，以后赢商网的沙龙我要多参加，才能了解更多的信息，才可以跟行内人交朋友。

　　今天主场是中登集团的一个项目，中登广场这个项目我个人一点都不陌生，2010年的时候，盛龙广场和智慧广场正式起步，2008年万达进入西安，给西安商业带来了一些新的模式，在那个时候大家纷纷模仿万达的商业形态、购物中心的形态，特别是以百货为主的商业，中登广场这个项目在凤城四路，在那个时代关于北郊的商业中心到底在哪，有三个说法，在2010年的时候，最早的商业中心应该在凤城一路和二路之间，政府说未来商业中心在张家堡广场，现实的商业中心是在四路和五路之间，有两个百货公司聚集的地方叫商业中心，恰恰四路有金花和金鹰支撑，随着短短的几年时间，盛龙广场的商业已经面临第二次调整了，当时定的是民生，短短的7年时间里，商业的更替是很快的。

　　宋总刚才讲、云总讲，主办方提出一个社区商业，我个人一直有一个观点，不知道对不对，真正做商业的人没有人把自己定位成社区商业，一个城市多中心、区域中心呈现了，我们很难给社区商业一个定位，如果我们今天看中登广场，它就应该是一个区域商业中心，应该是覆盖北二环以北、北三环以南的购物中心，我们到底给社区商业一个什么样的概念，做商业的应该可以说清，如果我们的建筑体量已经决定了我们只可以做购物中心，我们要坚决做购物中心，我们不能给它一个社区的概念。

　　是不是这个商业项目不临主干道，停车条件不好，我们是不是就希望做社区商业，希望靠步行人流为主，一定要放在北城这么一个区域内，只有在北城所有的购物中心里面，你做出自己的特点，立足于整个北城，你的整个商业才可以发展。

　　我没有看到我们这个项目的停车位，这是现在商业非常重要的条件，如果有1500个车位，可以解决人流导入的问题，我们就应该给它一个准确的定位，它就是北城一个有自己特点的购物中心，这是第一点定位问题，我个人觉得它不是一个社区商业。

　　第二点，就我们现在这样一个12万平米的商业项目，这个项目在结构上可能会有一些问题，这些结构上的改造需要大投入，更需要由商业人来说怎么办，最终真正搞商业的人、招商的人才出现，我们现在应该聘请相关的团队、专业的团队，系统化的从交通、业态规划，到品牌的植入、运营管理模式，我们系统性的进行规划，我们要考虑聘请当地的团队还是外地的团队，要引进有品牌的商业团队做规划，这样成本高一些，但是可能效果好一些。这个工作不是一、两个职业经理人就可以做的，虽然一次性花的钱看起来多一些，但是你未来的风险可能小很多，以上就简简单单说一点个人的实话，谢谢。

　　唐彬：感谢张会长！下面有请朱总给大家分享一下！

　　朱寒峰：因为我们企业经过11年时间，现在是一个集团制的公司，有4个品牌，大家常见的就是火锅，在全国有476家，第二个品牌是跟台湾合作的，现在全国有37家，我们还有第三个品牌即将登陆小寨，正在装修，在全国有30家店同时起，另外还有一个品牌，另外我们还有自己的资产，还有线上一些品牌，今天很高兴和各位认识，刚才大家谈到社区的一个问题，其实对于我们这些商家来说，我们希望一个综合体，从招商、经营，尤其是后期的运营团队，我们是非常关注的。

　　西安每年有很多综合体出现，大家习惯性的往聚集点走，年轻人都去小寨，后期那边聚客会更多，往北的话就是熙地港，熙地港北边的购物中心也会马上起来，凤城四路的项目不在未央路主干，这个时候做社区商业也是非常不错的，我在青岛，包括我们在天津、在北京，甚至在香港学习的时候，我们也碰到过类似的问题，整体操作的时候，我们对商业的设计秘诀，如果交通不在最明显的位置，如果考虑步行的话，万达、熙地港做展示是非常不错的，把周边所有小区的人都吸纳到万达里面，这方面可以借鉴，如果停车位和交通便利条件达不到小寨赛格、熙地港的情况，可以完全走另外一个路线，可以在家门口、广场出入口的地方设置一些指引，另外百货业确实受到电商的冲击，确实影响很大，餐饮业是吸纳人流很强的。

　　 我说一下餐饮业态，我们经常去参加各种招商，我们自己也在经营和运营，我的感觉第一点，一个综合体在招商品牌的时候，第一个业态要稍有不同，商场吸客能力是有限的，如果我们的品牌同质化，这时候大家都吃不饱，每个单位都有缺口，如果我们的业态丰富起来，如果说餐饮方面，有西餐、有中餐，有火锅、有炒菜，有南方菜、有北方菜，大家共同补充，这样是最好的，顾客可以尝试到更多的口味，这样是比较好的。

　　 社区商业的话，第一吸客是吸周边的哪部分人群，年龄段是什么，包括定位是什么，包括商场整体是怎么定位，是面向所有的，还是面向商务人士，下面就是每个楼层的设置是否合理，再就是后期运营团队是我非常关注的，如果后期运营团队不行，现在很多综合体前期招商非常好，经过一、两年，后期大家都撤离了，第一因为经营团队太差了，没有和商家互营的状态，光考虑到我及时收到物业费和房租，等于自己把自己做烂了，我就进行这么一个简单的分享，谢谢大家！

　　唐彬：谢谢朱总！下面有请马总分享一下！

　　马玉洁：我们在九路有经开校区，从去年开始对北二环以北、北三环以内进行了调研，都在进行选址，小百合已经发展了15年的时间，整个校区的人数，全市一共在6300人左右，我们主要是做4到18岁，主要年龄是4岁到8岁，这个商业有一楼儿童业态，后期我们选址的时候，我们在凤城一路和四路之间，都是我们可以考虑的，中登广场这样一个项目，前期小百合主要是以社区为主，一般我们选择商场会比较谨慎，我们曾经尝试过，南二环乐和城第一次开招商会，我们就去参加，当时沟通也非常的顺畅，2015年在这个项目进行了运作，对于我们在北郊选择一个商业，会有一个经验，我们希望对儿童业态有一个整体的规划方向，目前我们看到熙地港做的是非常不错的，就是儿童业态这一块，熙地港应该是国外的团队在执行这一块，商场的母婴室，还有小火车，还有综合式的游乐场，我们选择的时候，消费者导流这一块是非常非常重要的。

　　第二个，不知道儿童业态商场是怎么样管理运营的方式，如果有详细的资料，可以后期发给我们，我想看一下，后期一楼、二楼儿童业态有哪些方向，会不会有美术、音乐、早教方面的内容，早教对于4到8的培训机构是一个非常好的下游单位，我们前期会跟幼儿园、早教合作，而且成功率是非常非常好的。后期怎么来导流，这个后期可以详细沟通。

　　对于我们来说，第一，我们选择商业的时候，评估风险的时候是非常非常谨慎的，第二个，我们对儿童业态这一块的规划是什么，我刚才看到一个细节，设计师介绍的时候，会把冷和热的业态分布在一起，会有一个互补的过程，后期是怎么规划的，我们需要有一个详细的东西，我们再进行沟通。

　　我们旗下主要是做小百合培训中心，今天非常感谢中登大的平台给我们提供这个机会，希望可以建立这么一个良好的关系，谢谢！

　　唐彬：我在全国看了很多社区教育综合体，少的有3、4万，多的有4、5万平米，儿童教育做到极致了，感谢马总！下面有请陈总给大家分享一下！

　　陈亮：大家好！我是世脉医疗的陈亮，3年前我们是做基因检测的，非医疗口主要是做小孩智商、情商的测试，我们设立了家庭医生和专家的医媒体，现在有一家已经运营了4个多月，运营量有3000多。

　　我们是一个比较新的业态，和传统的医疗是不一样的，在认知方面也需要一个过程，我们由于跟卫生系统的一个关系，在商业综合体的不多，我们的家庭医生、儿科医生定期进行宣教，还有家庭医生的服务、导诊，他们也希望我们入住到商业综合体，但是一个是健康儿童，一个是患儿，两方面在一起会形成交叉感染，这一块我们一直在探索，如果大家有好的经验，大家可以分享一下，谢谢！

　　唐彬：谢谢陈总！下面有请克拉拉的段总分享一下！

　　段志鹏：大家好！克拉拉到西安已经有10年时间了，总店数现在是30家，现在是处于发展上升期的企业，结合这次的议题社区商业，现在克拉拉也在转型做社区商业的模式，最早克拉拉的店开在钟楼、小寨商圈，但是从核心商圈的表现来看都不尽如人意，一个是核心商圈的竞争越来越激烈，包括高昂的租金成本，克拉拉属于传统类的餐饮，跟后起的时尚餐饮不一样，克拉拉不具有非常强的竞争优势，我们现在也开始做社区商业餐饮，近两年社区商业给我们带来了非常大的惊喜，一个是产品定位，我们产品比较符合社区商业的定位，第二个克拉拉主推的是会员制，办会员卡可以保证顾客的忠诚度，我们辐射周边一、两公里的社区，像大寨路一家店，覆盖一、两公里的社区顾客，今年7月我们公司总部搬迁，我们公司启动了克拉拉好邻居的公益项目，就是充分发挥社区店面的地缘优势，就是为周边的社区居民提供更好的服务，不只包括餐品服务，我们在闲暇的时候，做一些跟社区的公益互动活动，最简单的就是给社区做一些清洁活动，就是拉近跟社区顾客的距离，另外一个是扩张影响。

　　另外一块，就是提供一些便民措施，我们在下雨天给大家提供雨伞，包括我们社区店周边学校比较多，可能学生放学的时候，家长还没有下班，学生可以到我们店里享受比较舒适的环境，我们可以给他们提供礼品，我们还在店里提供了不同年龄段的孩子适合看的书，做了很多很多这样的措施，想把社区店的优势放到最大。克拉拉一般都是拿临街一楼的店面，这样可以跟周边消费者更好的互动。

　　中登广场这个项目我们当时也关注过，因为种种的原因没有弄起来，咱们确定社区商业这是一个很好的思路，咱们这个项目地缘上并不占优势，因为未央路上有很强的竞争对手，比如说金花，还有熙地港，我们做社区商业是很好的一个方向，我们一定要走差异化，在招商的时候，一定要招适合社区居民的，居民需要什么，我们就要满足什么，我们要弱化零售，加强社区的体验和互动。

　　今天上午听广播的时候听到，国家在2020年前全面进行医疗改革，就是把社区医疗纳入医保改革里，这是比较热的一个方向，一定要接地气，一定要适合社区居民的需要，这方面会有非常大的发展前景，谢谢大家！

　　唐彬：谢谢！克拉拉牛排现在针对的人群是家庭式的消费，下面有请毛总分享一下！

　　毛梦雪：大家好！小白兔跟赢商网合作特别多，其实口腔业态是这样的，我们是本土企业，外来的企业也有很多，发展进购物中心的牙科我们是第一家，我们是这样定义的，这两年的发展趋势是社区，社区覆盖了我们整个的消费体，吸引点就是购物中心、社区的一个盒子，有餐饮、有教育、有百货、有影城，由不同的组合业态把这些人吸引来，我们研究进盒子以后的，刚才医疗也谈到怎么设置动线的问题，我觉得对于中登广场的设置，怎么样把客户拉过来，是品牌的责任，怎么把客户拉来以后，怎么样把客人留住，就是怎么样搭配品牌，是中登广场要考虑的问题，进了盒子以后，品牌搭配怎么样，能不能让我的顾客留下来，如果一个盒子可以把每一层的品牌搭配好，我们上课时间是早晨10点到12点，然后是下午5点，等于是百货广场的空窗期的时间，我们刚好弥补了这个时间空缺，这些人就诊完以后可以在周边消费，这是我们极大的补充，也是我们进盒子的作用。

　　细细的分析每个品牌的作用，把它搭配的完美，外界广告的搭配，还有动线的搭配，还有品牌间的作用搭配，我们现在对进盒子一点都不排斥，南北郊是小白兔重点发展的区域，今年到明年地的计划，在北郊还要预计开5家店，在两公里内就有一家小白兔，我们的主要客群就是社区的消费者，我们每个分院的拓客能力和市场能力，就是周边10到20家社区，进盒子是今年一直讨论的问题，从年初参加赢商网的沙龙，到年底了，我们基本上把这个命题已经集中化了，传统医疗做底商，这样的互动力太少了，现在我们靠你们，你们也靠我们，北郊这个商圈没有任何问题，整个西安的发展就是南北郊了，对这个项目我本身是很关注的，刚好说中登广场有沙龙的时候，我就在北郊转，它周边的几个小区，就是我们非常关注的小区，我还是非常关注内外的搭配，还有动线的流向，不要是塞品牌，而是要做搭配品牌。

　　其次，小白兔这一块的发展，除了西安，上海和西南、四川已经发展了，本土品牌已经做成了全国连锁品牌了，从整个医疗业态来讲，是跟盒子比较匹配的，我们看到往后三年的规划数据，就是现在家长对8岁孩子的牙科非常关注，我们小白兔口腔就是做儿童口腔比较抢手的，我们不局限对医疗的传统发展，三年规划就是主力进购物中心，主力做社区，谢谢！

　　唐彬：谢谢毛总！下面我们再有请速品张总分享一下！

　　张超：我们是速品西北区域开发的张超，感谢中登集团和赢商网给我们提供这么一个平台，作为我们品牌的话，我简单的做一个介绍，我们是速品，为了融合市场的发展趋势，我们主要在服装的基础上，以咖啡为基调打造服装，包括融合了花艺、服装、咖啡等，紧接着回到今天的主要话题，就是中登广场，再就是社区商业在城市中的发展现状。

　　我就这两个话题谈一下，一个是我自己作为品牌商的见解，第二个就是社区商业这一块，我作为乙方考虑的比较多，各个品牌商也是站在乙方的角度，看看社区商业是怎么发展的，我今天站在家庭消费者的角度，我是如何看待周边的社区商业的。

　　我先从乙方的角度谈一下中登广场，刚才来的时候从凤城四路拐过来，一不留神过了，绕到文景路，再绕到中登广场这一块，就是地标性的标志不是特别清楚，交通也不是非常便捷，这是我作为乙方来讲第一眼看到的，可以给我选择性的一个很大的障碍，关于这一块我就说这么多。

　　然后我再站在消费者的角度，谈谈社区商业。我今年33岁，家里有一个孩子，孩子两岁了，我们家在南郊，现在所面临的问题，就是平时外出的活动，主要以购物中心为主，主要去龙湖等南郊一些购物中心，比如说会去赛格，它做的是非常好的，还包括北郊的熙地港，我第一选择一定是就近的消费，哪怕环境和服务不是特别好，但是它一定是我的第一选择，第一选择没有满足的情况下，才会进行第二选择。

　　家庭第一消费首先还是孩子，如果这个场里面有我们家孩子需要的一些，比如说前期孩子的游泳、早教、儿童乐园，这是我带孩子去这个场重要的一个原因。

　　第二个，作为我的家庭，我的父母，我的爱人，如果周末去消费一下，第一选择还是周边的购物中心，第二个就是朋友来找我，选择的还是就近的商业。

　　我在选择这些商业的时候，为什么走的更远一点呢？这就牵扯到后期商业的组合方面，就近的商业没有满足我家庭需求的业态组合，我才可能走的远一些。

　　社区商业第一个还是要立足普通家庭的大众消费为主要的重点，这是为自己服务，也是为社会做服务的一个事情，再一个我作为消费者的角度，看一下西安市所有的商业，最好的赛格，新开的阳光城、熙地港，我觉得有一点不是很舒服的地方，每家商业从前期的宣传、开发，投资量是非常大的，但是没有一家购物中心，可以给消费者提供一个舒适、没有购物压力的消费场所，可能这跟商业有一些冲突，但是这一点是要慢慢提供起来，因为我们是做服装零售的，我们是区别于传统品牌的，我们是要在服装零售百货商增加一定的体验感，我们店铺的休息区，是我见过大多数品牌里面休息区最美的，最舒适的，唐总应该有体验，在新的购物中心里面，应该在购物零购物压力的同时，可以相应的设置比较惬意的购物区，这是我作为消费者看到的，无论是社区商业还是区域商业体里面需要的东西。

　　再一个，我再反过头来，从品牌的角度看社区社区，作为社区商业，第一个我们看中的还是社区商业的定位，定位是非常关键的，第二个，就是区位，我们这个地方的交通是否便利，周边的辐射人群年龄结构是什么样的，第三个，在后期运营过程中，所达到的运营状况，第四个就是商业是否是自持的，我们现在也很看中商业自持的商业空间，今天就分享这么多，谢谢大家！

　　 唐彬：谢谢！作为一个消费者也好，作为一个品牌商，给了我们很多想法，满足他这些条件的话，一个购物中心基本上就成了。下面有请周总给大家分享一下！

　　周博宁：尊敬的中登集团的宋总、云总，商业联合会的张会长，以及赢商网的唐总，还有各位餐饮界的同仁，大家下午好！非常荣幸有这么一个机会，跟在座的各位一起交流和探讨，也非常感谢中登集团给我们提供这么一个平台。

　　我叫周博宁，我们运营的品牌有两个，一个是猫屎咖啡，一个是陕南菜，我先讲讲猫屎咖啡，它是一个一线的咖啡品牌，它进中国的历史不到10年，真正在中国大陆开始运营实际上只有6年的时间，短短的6年时间，在国内做到了将近200家店，在广州、深圳、上海超一线的城市做的非常好，进西安实际上今年才进来，进西安之后我们迅速做了两家店，第一家店在西安高新区T11，第二家店在印象城，目前除了两家在运营的，有三家正在准备落地的，明年打算做到10家店，猫屎咖啡就是世界上最顶级的咖啡。

　　第二个就是柴门陕南菜，从陕西起家已经快10年了，目前做了5家店，其实尝试了不同的人群的细分，粉巷店设计的理念就比较潮一些，大雁塔店就针对旅游的需求，长安西路店就是针对社区，就是针对华城国际那一片社区，目前做的还是相对比较成功的。

　　今天咱们探讨的是，这些商家对商业中心的选择，我们作为商家、作为品牌，我们选择一个购物中心，或者是选择一个业态，我们是出于什么样的考量，作为一个品牌咖啡、商务咖啡，我们选择一个购物中心无非有这么几点考虑，第一点看项目的整体定位和规划，包括区位，业态的组合，包括所吸引到的品牌，都是我们需要考虑的，如果前期招商的品牌不理想的话，很多餐饮品牌选择的时候就会有考量，就是你能够引进到的大品牌越多，对于一线品牌都是互补和相互组合的，这样你招一线品牌就会越容易。

　　第二个就是招商团队和后期运营团队，能不能保证购物中心持续运营，尽管你的区位很好，但是你没有一个持续的发展，可能今年进来很好，但是明年持续不下去了，这个时候我们选择的时候也会考量。

　　第三点，作为一个购物中心，你能不能给我们带来一个持续的消费客群，这个也是非常关键的，这个是最主要的落脚点，就是购物中心有没有我们想要的持续的消费客群，作为咖啡来讲的话，猫屎咖啡要么就选写字楼、商业非常密集的，第二个人流量很大，自然客流量很大，我们也会选择。

　　因为商务咖啡现在做的是一种刚性的需求，不是噱头，我们的经典咖啡也是30多块钱一杯，我们就是提供一个歇脚聊天的地方，我们作为一个商家，这是我们选择购物中心考虑的几点。

　　第三个方面，今天讲的是社区购物中心、社区商业，其实我想社区这个概念，在中国也是这几年才提出来的，其实对于我们商家来讲，并不关注你这个购物中心定位在社区还是什么，我们看的是你整体的规划和业态的组合，大家知道因为这两年比较流行餐饮带动，过去完全以零售为带动，做的比较成功的像赛格、阳光天地，餐饮驱动是比较大，阳光天地60%都是餐饮，这是也是目前阳光天地的障碍，餐饮占的比重太大了，从长期发展来讲，是有障碍的。如果一味以餐饮来带动，就有点本末倒置了，不管是定位在社区，还是定位在所谓的大的购物中心，我认为这一点是非常关键的，就是你的业态组合分布是非常重要的，能不能保证你持续的发展，这是一个非常关键的点。

　　最后，作为中登集团打造这么一个大的商业，我还是建议，咱们在前期一定要多花一点时间去做规划，去考虑前期品牌战略合作，这样你后面的路会走的容易，你做大了很多品牌会盯到你，我给一个建议，我们花一点工夫研究规划，我们希望和中登集团的招商团队有进一步的交流，我们也希望跟赢商网有战略性的合作和深入的交流，我看了中登广场这个项目，还是有几个出彩的店，对我们来讲还是有吸引力的，如果我们真正的业态，可以在布局上面完全切合我们的主题，坚持我们的主题，也是没有问题的，我们也是二环以外商圈脱颖而出的，希望跟大家有深入的交流和合作，希望大家实现一个合作共赢，谢谢！

　　唐彬：谢谢！下面再有请鱼乐贝贝崔总给大家分享一下！

　　崔何伟：大家好！先跟大家介绍一下鱼乐贝贝，我们第一家店离这很近，就是在人人乐，是2016年开业的，我们是在去年的11月1日正式来到西安，到目前为止，我们在西安区域已经有5家店在计划，在营业的有30家店，包括万达、阳光天地等等，我们都已经进驻了，今天我们聊的这么一个话题，我们集团开会的时候，年初就聊到这个话题，拿鱼乐贝贝这个客群来说，我们针对的客群是0到3岁，3岁以上的孩子来的很少了。

　　我们客群到商场消费，有很多方面不方便，我们最大的障碍是交通的问题，包括区域有没有车位，如果我不会开车，我怎么带孩子去，现在所有的年轻家长都在上班，大多数的时间都是爷爷奶奶、姥姥姥爷带宝宝，他们怎么带宝宝到商场就是很大的问题。我们又进行了转型，我们又走进了社区商业。

　　我对中登集团有所了解，我之前一个同事的母亲在中登上班，我说说听完PPT介绍的感受，第一点，我真的没有太听明白我们这个项目到底要规划成什么样，我们以后面临的客户群体是什么，重要的是我们面临的客户群体是什么，是什么人来我们这里消费，这是我第一个没有听明白的地方。

　　第二个，我们很当时候会建议甲方站在乙方角度看待问题，乙方要站在客户角度看待问题，我们空出来的休息区，会给陪着女朋友逛街的男士准备的，我们更多应该站在消费者角度考虑，人家到底需要什么，我们给人家什么。

　　大家有时候可以看鱼乐贝贝店，第一个店很小，现在逐步的筛选区域、筛选人群，我们很清楚我们店铺开在什么地方，我特别期待看到中登集团一个详细的报告，看我们这个地方到底规划是什么样，动线到底是什么样，包括品牌没有定，现在品味有没有定，这是我特别期待看到的，谢谢大家！

　　唐彬：谢谢！下面我们有请赵总给大家分享一下！

　　赵朋伟：我们做儿童娱乐4年时间，狮子未来可能会有很多不同的形象出现，其实市面上儿童乐园的现状来说，有大品牌的，我不太了解他们内部的营运的状况，从我们的角度来看，儿童乐园是一个非刚需的配套项目，实际的消费者是小朋友，决策者是爸爸妈妈，我们之前的很多乐园都是以设备、资源硬性填满铺子做运营的，我们现在做的狮子，更多的会介入一些主题的IP内容，我们的大咖今天可能会变成一个科学家，跟小朋友做一些化学小试验或者物理小试验，目前店面铺设在西安的东南西北，今年从年头到现在做了4家店，目前我们店面的现状就是一票制、场馆制的游乐场，里面有DIY区、简单的烘焙区等，进入乐园孩子可以跟很多小朋友、IP人物一起玩，从孩子自己玩到现在我们带着孩子玩，然后孩子自己玩。

　　刚才唐总讲到赢商大数据，我们大家都在做这个东西，我们本身定性的是就是社区，崔总刚才谈到目前中国家庭现状就是这样，爸爸妈妈时间很忙，基本上我们也确定是做社区商业，基本上就是在两公里，就是在周边社区做更深的营运的服务，会在开业两到三个月，把单店会员基数冲到两千到四千之间，然后会根据线上数据的分析和了解，大概了解到我们的会员的消耗周期和复购率，每个小朋友固定在某一个时间会来，可能会有亲子活动，我们深挖这些数据，对我们目前所精准的这一批会员，做更加精细化的运营和体验。

　　对我们来说，我们是非常认同市场现状的，第二个我们愿意深挖数据的，我们非常愿意做以社区为主体的商场，刚才各位同仁聊过甲方怎么做，其实我们目前来说的话，我们有两项自制客流，我们会有一些主题的内容植入，可去可不去的时候，一定要让小朋友想去，或者家长在这个时候放松两到三个小时，我们T11店跟中影谈合作，爸爸妈妈可以去看一个电影，然后我们这边可以带孩子玩三个小时，我们会帮家长解决很多的痛苦，帮家庭解决更多的痛点和问题。

　　我们跟西安一个很年轻的网络公司谈，我们打算做临街的300平方、400平方的儿童游乐中心，我们就是希望更加精细化，更加精准的更加深入的，为周边的家庭、小朋友提供一个成长的空间，可以成为一个社交的平台，因为一个狮子，所以小名和小果会成为朋友，每个小朋友都会有他内心当中的一个梦想，成为一个大咖，我们就用内容的方式，用硬性设备的方式，用我们不断增强服务产品的方式，让我们这个平台变得更加有趣，主观上他更加愿意加入这个大家庭、大团体，未来我们会持续关注中登广场这个项目，看后面业态组搭上面，有没有适合我们的面积，或者更偏向这个项目定制的游乐场的方案，我们后续可以再关注，谢谢赢商网可以给狮子在业内一个小小的亮相的机会，谢谢！

　　唐彬：谢谢！下面有请蜜芽的陈总分享一下！

　　陈春山：首先谢谢赢商网的唐总，还有中登集团的宋总，给咱们这次宝贵的机会，我把蜜芽给大家做一个简单的汇报，蜜芽是在21年前成立，今年又获得了很多中字头数十亿的融资，现在这个融资还没有正式的通过，我们这些融资是用带干什么呢？有两大方向，第一个蜜芽在线上主力板块已经是第一，在线下实体店的布局，第二个就是蜜芽在建亲子乐园，陕西蜜芽孕婴中心是由灞桥区政府引进来的，9月、10月、11月，在西安有6家以上的实体店，以商业综合体为目标，是我们自营的。

　　2017年上半年要达到30家店，目前蜜芽会员有3000万，蜜芽会员的忠实度非常高，平均客单在300元以上，目前陕西地区已经有20万的活跃用户，每周在蜜芽上购买两次以上，且客单价不低于300的会员，我们做了一个小小的线上互动，上周日的时候榜单揭晓了，陕西拿到了冠军，意味着蜜芽在陕西有着非常广泛的用户资源，有非常多宝妈信任这个品牌，我们线下店呼之欲出。

　　今天听了中登广场项目的介绍，我有几点不成熟的想法，希望跟大家共同探讨。

　　第一点，我们入驻综合体，第一点关注系统化的运营和服务，后期的运营尤其是细节化、会员化体系非常重要，今天时间的原因，我没有看到系统的东西，希望接下来看到这方面的东西。

　　第二点，咱们提到了儿童业态，任何业态一定是互补的，我蜜芽进来我也希望我们的业态是一个互补的业态，什么意思呢？一个宝妈走进来，可以从怀孕一直到宝宝出生，然后到宝宝成为儿童，我希望她走进咱们店里，都可以找到她需要的。

　　第三点，我们刚刚提到了，咱们对于不逛商场的男人，我们提供了座椅，我思考了一个问题，大家知道二胎政策的开放，现在是一个万亿级的市场，我们对于怀着大肚子的妈妈，我们给她贴心服务是什么呢？小孩进来之后，我们给他的服务是什么呢？希望中登给予系统化的考虑和酝酿。凡是小孩可以留下来的，不仅让一岁的小孩，可以让几个月的孩子，可以让五、六岁的儿童都可以在商场聚集，那就是非常成功的。

　　针对目前消费客群的分析，家长对孩子的花钱是不遗余力，目前整个市场是高速发展的，我们只是做其中最小最小的一个板块，中登集团做的是整个链条，把这个链条弄通，这样才可以达到双赢的机会。

　　因为我们不仅有自己的体系，我们还有加盟体系，在短短不到一个月时间，汉中、咸阳、宝鸡、延安、安康加盟商都找到我，为什么呢？因为蜜芽这个牌子，因为整个产业链的布局还是要非常完善，非常专业的，不能不仅仅是做实体店，我们蜜芽也是有系统化的发展战略，在陕西尤其是在西安，陕西省要作为一个标杆，西安市我们的一个名牌。

　　最后我给大家分享三点，一个是任何一个商业模式，必须显著的改善用户体验，用户体验好了这个商场就是非常棒的，第二点任何商业形态必须有一个良好的成本控制，第三点，我们有亲切的鼓励模式，蜜芽这三个方面都做的非常优秀。

　　最后一点，我今天有幸听到鱼乐贝贝崔总，还有小白兔口腔还有另外几个业内朋友谈的，希望下面进行紧密沟通和交流，因为咱们服务的是共同的一个目标客群，但是咱们服务的点不一样，我想如何把陕西省20万的会员推广下去，给他们提供更好的服务，这是我特别期望的，希望咱们一定要抱团，强强联合，方能把中登广场、母婴行业在陕西做大做强，谢谢大家！

　　唐彬：谢谢陈总！下面有请包总分享一下！

　　包永辉：很高兴和大家相聚在这里，刚才听了大家的一些想法，我首先介绍一下我们的品牌，杨翔是一个老品牌，大家可能都知道，中间经历了一些坎坷，2016年底我们开始进入购物中心，我们慢慢也活跃在市场的范围之内，很多购物中心都有了杨翔的身影。

　　杨翔这个品牌是属于全客层的，老人、小孩都可以吃，目前我们餐饮的项目非常多，有的非常精准的针对年轻的群体，我们还是比较适合社区性质的商业中去生存的，适应力是比较强的。

　　回到今天的主题就是社区商业，比方说大型的商业，尤其是北郊大型的商业比较多，最终回到社区商业精准的定位上去，其实可能还是想寻找我们自己生存的一个空间，刚才很多人都提出了意见，用刚才蜜芽的话题讲，用互联网的思维想中登广场，所有品牌商就是内容方，平台商就是中登广场，平台商搭建平台，我们内容商分发内容，从而产生整个商场的流量，这是我的一个思考。

　　再去看我们的社区商业，在社区商业这么一个平台上，我们怎么搭建社区商业这个平台，这是我首先去思考的，然后再这个平台上需要我们什么样的，比如说餐饮，比如说母婴，比如说便利、医疗，需要我们每个人在这个平台上贡献他的内容，或者贡献他的流量，这是我们有一个系统性的思考。

　　实际上我们作为品牌商来说，我们也是依托平台发展的，在这样的环境中，不管对平台方，还是对品牌方，都提出了越来越高的要求，我们思考的深度可能要更高，因为商业从今年到明年，可能很多大型商业都进入了西安，我们从全城的角度考虑，我们的商业怎么样和现在已经开业的商业明显的区分开，品牌、结构还是什么，刚才坐在旁边的崔总也提出了一些问题，实际上需要我们共同去探讨，这个商业到底给整个西安市一个什么样的姿态，以什么样不同的东西放在我们面前，因为有了不同的东西放在我们面前，可能所有的品牌商都愿意支持中登这么一个项目，为西安市的商业贡献独特的力量，谢谢！

　　唐彬：谢谢包总！下面有请张总给大家分享一下！

　　张焰博：非常感谢有这个机会发言，也非常感谢中登集团！在座的各位不管是男士，还是女士，都有过想要去办一张健身卡的冲动，其实按理讲，我们这个业态是最应该跟社区商业沟通的，恰恰西安市从2015年，到今年发展到14家门店，没有一家选择社区商业，这个原因是有多方面的。为什么我不去选择社区商业呢？可能在于某些社区商业体量有局限性，再一个就是在品牌搭建和品类组建上，也有一些局限性，目前我们14家门店，没有和社区商业合作的经验。

　　作为品牌的角度上来讲，我非常看好社区商业，因为从我业态而言，健身就是服务于周边常住人口和大型社区业主的业态，所以跟社区商业合作就是时间上早晚的事，但是在很多我们接触过的社区商业，他只是给我们讲，能不能在我们这里开一家门店，但是有没有站在品牌的角度上考虑过，有没有能够做到品牌考虑的这些东西。

　　比如说现在很多的业态，比如说从儿童业态来讲，我需要一定的层高，或者我需要一定中厅的面积，我需要一个物业的条件，所以说，在于社区发展中，我希望更多的站在真正的品牌角度考虑，谢谢各位！

　　唐彬：谢谢！下面有请秦总跟大家分享一下！

　　秦飞超：大家好！很荣幸今天可以参加沙龙，说实话猫酷不是品牌商，我们主要是服务于中登集团，给中登集团提供一套数字化的平台，我先介绍一下猫酷科技，我们的产品非常的丰富，首先我们会有三部分产品，主要的一个是微信端的应用、APP，都可以给中登集团提供产品，服务于客户，为什么开发这样一套产品呢？首先是解决用户端C端的服务体验，如果通过我们的技术手段解决一些问题，可能只需要公众号入口，就可以注册成为中登广场的会员。

　　除此之外，也可以在手机端应用上领取一些优惠券，随着技术的成熟，随着数字化的理念，我们都会在线上完成这些动作。

　　另外在线上发布一些活动信息，可以让会员参与，会让会员去评论，我们可以把把线上会员的黏性培养起来，我们服务大悦城等，他们团队是非常专业的，把线上客群用户都定义的非常明确，可以把会员黏性做到极致，上海大悦城前一段时间有一个分享节的活动，之前在公众号发一些文章，到了活动那一天，我看了一下我们相关的数据，当天的销售额应该在几个亿左右，线上的团购突破了百万，甚至达到千万的数据。

　　我们猫酷的技术已经非常成熟了，如果中登集团想选择这样一款数字化的产品，我们也是非常愿意服务中登集团的，我们也会提供一些运营的理念，给中登集团服务，这是我们C端产品这一块，这是我们可以看得见的。

　　还有很多东西是看不见的，举一个例子，拿客流数字来说话，很多购物中心看客流数据，仅仅只能看到当天商场日均的客流情况，都不知道来的人是谁，去了哪些店铺，停留了多长时间，一般的购物中心是看不到这些数据的，猫酷科技随着数字化的产品，通过硬件的一些搭建，包括软体的搭建，可以给用户贴一个标签，我们可以看到客户来到商场逛了哪些店铺，可以看到你的消费习惯，看到你浏览的习惯和购买的习惯，随着这些数字，可以给用户贴上一个标签，比如说你喜欢星巴克，或者买耐克产品，可以给你推相关的优惠券，我们猫酷可以提供这样一套产品，让我们的判断更加更加的专业，如果有需要的话，猫酷可以和中登集团进行深度的沟通。

　　除此之外，猫酷还有另外一块服务，就是我们的会员运营，除了T11和砂之船不是我们的客户，目前新开的几个项目都是我们猫酷的客户，我们都会向这些购物中心提供我们的产品，甚至根据他们的需求进行一些改进，如果中登集团需要猫酷给到一些相应方面的帮助和支持，我们非常愿意跟中登集团进行深入的合作，我就分享到这里，谢谢！

　　唐彬：谢谢，下面再有请郭总分享一下！

　　郭龙飞：首先感谢中登集团还有赢商网，我来自少林寺，我是少林弟子，我们现在做了一个项目就是都市禅堂，把禅修文化深入到都市中，赢商网唐总给我说这是一个社区商业，我觉得比较匹配，过来跟大家学习一下，我也有自己的一些想法。

　　第一点我们要做社区文化，尤其在中登集团这个位置上，给我的主导思想，我们要把社区的文化项目和教育项目，如何引进到中登集团的商业综合体里面，另外我们中登集团里面的这些入驻的项目如何走出去，走到两公里范围内，服务到养老项目和医疗项目。

　　目前的商业综合体，大家同质化比较严重，可能都是一个盒子，我们怎么样能在现有的这种商业的前沿下，我们做一个比较另类的，或者比较务实的一个策划方案，蜜芽有20万的粉丝，而我这边的禅修最近做了一个妈妈禅，妈妈需要一个禅修，或者需要一个让他静心的方式，他是卖产品的，我是为她内心做服务的，我们比的是一个软实力，如果说我们的软实力做得好，可能去万达的人也会到这里来，5、6公里以外的消费者也可以过来。

　　我们要了解我们可以帮助社区客户解决什么问题，客户需要一个牙医，有宝宝妈妈的禅修，还有刚才提到消费者的休闲区，我们如何在一个新的商业综合体里面，如何给社区的消费者提供医疗和文化，这不仅需要一个招商，需要类似赢商网这样一个机构做一个策划，需要2.0、3.0不断的做迭代，随着新的技术的不同，我们的业态和我们服务的对象，甚至我们的招商标准，都是应该区别化的对待的。

　　我是做文化的，我希望商业综合体可以给做文化的机构，一个很特殊的政策，我入驻到大唐西市，也是因为他给了我一个很特殊的政策，文化产业和其他产业不一样，少林寺有很好的禅修老师，在终南山常年闭关，在山上一住住两年，在山上住的是山洞和石洞，西安市和外地的很多老板，愿意拿着很多钱跟师傅一起待在上面，这是顶级的。

　　如果我们商业综合体里面落地一些，针对社区的妈妈，深对社区小孩、针对社区老板传统文化的体验，他们一定会愿意来，这是别的品牌无法比拟的，我希望我们这个商业综合体，举一个例子，能不能以甲方的身份，能不能有一个背书，我们可以给大家免费的提供，企业家、小孩，我们有一个公开的区域，就是让大家来免费体验的，这个单中登集团来买。

　　如果把这种消费习惯引导成功的话，你的人流和客流是逐次递增的。在招商这个环节，我觉得可以把一些附带流量的品牌，包括像蜜芽20万的客户，还有其他做社区商业做的很好的，把自带流量的品牌给一些特殊的政策。

　　我一个朋友做了一个上门理发，他在西安有1000多个客户，专门做上门理发的，这些人是有自有流量的，他的形象店落地到中登广场，这些人自然而然会在中登广场消费，给这些机构有没有一个特殊的招商政策，让他们愿意进来。我们一定要精细化细分市场的分析，如果要做10年、20年的生意，我们一定要在思想上认可精细化的管理，认可赢商网这样专业的策划文案，始终可以走在目前商业综合体靠前的位置，谢谢大家！

　　唐彬：谢谢！下面我们有请陕西房产的张国政给大家分享一下！

　　张国政：谢谢主持人唐彬老师，我跟唐彬老师认识很久了，2001年、2002、2003年我在华商报做房产记者的时候就结识了唐彬老师，今天办这个活动非常好，这种交流是非常有意义的，第一感谢唐彬老师！

　　第二，我要感谢中登集团的掌门人宋玉庆先生，给我发出这个邀请的机会，感谢宋总！

　　针对今天的议题，为什么我主动要求说两句呢？这两年我到万科集团总部学习万科集团怎么干房地产，它的打法、战法、技法，我看到这个话题非常感兴趣，我们在万科集团总部，在东莞万科生活广场在搞社区商业，大家在百度里面查到，它的打法是五菜一汤，咱们中登广场这个项目，至少在业态组合上要有五菜一汤，什么是五菜一汤呢？一汤就是要有菜市场，五菜就是必须有餐饮，要有理发店，要有健康、药店，我们取钱存钱一定要有银行，我们穿的衣服要送去干洗，所以要有洗衣店，万科做社区商业的精髓就是五菜一汤，接着再考虑其他业态，谢谢！

　　唐彬：谢谢张总！张总这么多年，其实他在媒体运营方面真的是我的老师！下面有请小宋总，针对今天所有的商户说两句！

　　宋宽：大家好！第一点我们这个项目是一个非静态的项目，是一个动态的项目，分一期和二期，一期已经建成了，包含了12万平米的商业体，商业体就是中登广场，二期总建筑面积也是30多万平米，预计交付时间是明年的年底，全是住宅，会给我们商业提供停车位1000多个，有2000多个停车位交给业主使用，在一期二期建成之后，总共车位是4000多个，二期是跟未央路连在一起，还跟凤城三路连在一起。

　　第二个，咱们这个项目定位，定位在社区，但是不放弃区域，因为我们这个建筑面积够大，而且是扎在人堆里面，我们提出的口号是唤醒大家的快乐，我们发现现在的年轻人和现在的工作人员，很少能找到真正的快乐，所以我们要想办法把这种快乐，把大家的快乐激发出来，然后带给顾客快乐，顾客是愿意来到我们这里消费的。带来快乐之后，我们主要针对的写字楼、小朋友的家长、长庆油田的消费者，这些是我们主要针对的消费客群。

　　第三，我们的儿童业态，打算以我们的第二个中庭，以商场里的第二个共享空间来展开，比如说配合的业态有小白兔，以及家庭的小快餐之类的配合业态，融入一些园游会的体验，以第二个中庭共享空间展开，带给儿童快乐，带给家长连带性的消费。

　　第四，文创类的东西很重要，因为北郊这个地方没有一个很像样的书店，还有很有调调的品牌，所以我们打算着力引进一些文创类的书店品牌，针对周边的白领、针对周边附近学校和社区的文化建设。

　　第五，我们提出了招一个有品牌的小吃城，因为周边学校有66中，还有一个大学、一个幼儿园、一个小学，都是齐的，旁边的写字楼也非常多，所以在周边如果招一个好的小吃城的话，一定会给我们带来客流，一定会给其他品牌带来连带的消费，他当时不消费，看到有调性、看到好玩、看到漂亮衣服，他下一次也会来。

　　针对白领、长庆油田客户群，我们要引进一些有品味的品牌，配合传统的百货品牌。

　　我前面听到小白兔这个品牌讲了两点比较重要，第一点，我们不是去装这个盒子，不是去为了装满这个盒子而装满，这个商场要开起来很容易，我们之所以费了很大的心血去设计、讨论，就是为了不装盒子，第二点我们通过业态的搭配，我们这个团队其实很了解业态的搭配，比方说像我见到的一个体验式的，像鸡蛋一样的3D的东西，放在儿童业态并不好，但是跟电影院搭配起来非常好，我们会通过科学的搭配来吸引人流。主要咱们这个商场也在人流密集的地方，各位品牌商如果能做的好玩一点，也可以帮助商场吸引客流，谢谢大家！

　　唐彬：下面有请云峰总给大家再说两句！

　　云峰：刚才听了各位朋友的讲话，我首先有一个感觉，我们这次沙龙是成功的，为什么呢？我们听到了很多我们想听到的东西，有很多朋友提到了关于社区商业的理念，这些理念我们都非常赞同，应该之前我们对社区这个问题，也有过很多次的探讨，包括刚才张会长提到了社区MALL的问题，还是区域购物中心的问题，我们有一个看法，其实现在科学技术水平的发展，社区的范围远远超出了我们传统的想象。包括现在高铁的发展，2015年以后，大家微信、QQ、移动支付等等科学技术的使用，使得社区这个概念已经远远超过了地理范围之内的概念。

　　我们这个MALL作为一个社区MALL，跟网上、线上平台是什么关系呢？我前一阶段，跟上海做信息化支撑的公司在沟通，他有一个理念，他有一个其实，现在线上业务和线下业务，线下业务如何跟线上业务进行竞争，如果简单的把线上业务生搬下来，无法还是跟线上店进行竞争，关键是如何把社区服务，把会员吸纳到MALL来，就是品牌的黏合度有多高，我要完成的是从线上到线下最后一公里的工作。

　　从这个角度来说，实际上我们这个MALL，我接这个项目的时候，认为这个MALL太大了，社区MALL一般5万方就合适了，12万方就太大了，但是你又无法把它定义为一个区域性的概念，在这个情况下，我们为什么把它定位在社区MALL呢？因为现在社区的概念跟原来不一样了。

　　第二个在这么人口密集的区域，我要把最后一公里做足，满足20万人的需要，我们这个体量反倒是比较适中的，比较合适的，20万人口相当于一个县城了，周边一些县城，有些县城还不足20万人口，去户县、周至核心人口也不足20万，我们可以发挥项目的区位优势，只要把周边人群消费黏合度提高，把大家的业态、资源整合在一起，我相信我们能够把这样一个超大体量的商业，做成一个比较好的社区商业，社区商业跟其他商业不太一样的，就是在座很多朋友从事的行业，比如说面对儿童，面对老人的，面对妇女的，这些东西都是在线上无法实现的，但是都是老百姓需要的，比如说看个牙，老百姓买个菜，孩子洗个澡，或者是文化的体验，这些东西往往不能放在线上实现，这个需要在集中商业中提供这么一个机会，一个是交流，一个是体验。

　　我们原来给一个项目做一个概念，就是第三空间、第三家庭，出了门没有地方可去，可以到我们这里，可以满足他的需要，我们希望把大家关注的东西，跟大家有一个深入的沟通。在后期业态的组合、服务的搭建方面，都可以考虑到大家的关切，包括猫酷，是我专门点名让赢商网叫来的，我们希望前期考虑商业运营的时候，就把信息化对品牌的支撑做到前头，这样我们可以把我们的系统开放，跟各位品牌商的系统结合在一起。

　　在这个过程当中，我们实际上就做出了自己的特色，以及我们自己品牌的内涵和价值，我觉得这是一个商业发展的方向，因为科学技术的进步速度非常快，2020年国家就开始上5G了，4G什么时候开始的，3G什么时候开始的，信息技术的发展过程中，很多人很多人日常的消费习惯都在这里，5G上还有几年，要不了2、3年，5G系统就会向大家开放，那个时候大家的消费习惯、理念，绝对又是翻天覆地的变化。

　　所以我在做这个项目的时候，我反复跟我的团队强调这个问题，前期做基础设施设计的时候，一定要把信息化的东西考虑进去，包括硬件的接口，因为商业的发展远远超出日常人的想象，王健林现在也说一句话，没有一个人敢说自己对商业比谁都了解，大家都知道罗杰斯，为什么罗杰斯呢？为什么要讲究品牌的组合，那都是数据挖掘出来的，所以我觉得很多东西，我们的理念、甲方的理念跟大家是非常贴近的，我们希望以后多有这样的机会，把大家组织在一起，把你们的诉求点告诉我们，我们在平台搭建的时候把这些意见考虑进去，至于文化有什么优惠政策，我们可以带来客流，你们要优惠，我觉得这些东西也是可以创新的，没有什么不能创新的。

　　我前些日子听到一句话，是什么呢？产业内容化、内容产业化，大家合作嘛，你们在发展市场，我们也在发展市场，大家可以在合作过程当中共同发展，我就说这些，谢谢大家！

　　唐彬：感谢！今天要特别感谢大家在百忙之中莅临赢商网大商之道的城市沙龙，最后还是要感谢宋总！给提供这么一个好的环境，今天说一千道一万，不管是品牌商，还是开发商，我们谈了很多自己的东西，我从住宅转到商业很多年，我记得赛格刘总说过一句话，其实我们只管一个，就是消费者，只要给他们提供一个非常好，一个方便、快捷、优美的购物中心，我们明年9月28日给大家呈现一个家庭式消费的购物场所，就是中登广场。

　　最后谢谢大家！宋总，您再说两句！宋总：谢谢大家！到中登常来常往！谢谢大家！