吴天海的隐秘财技 九龙仓置业近2600亿港元资产大挪移

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2017年11月10日08:42来自:观点地产网 陈朗洲
核心提示:11月9日,九龙仓置业宣布将以介绍形式在港交所主板上市,其近2600亿港元的资产腾挪,可以说是以吴天海为首的高层上演的全新财技。

  40年前,地产新贵李嘉诚相约“船王”包玉刚在文华酒店雅阁碰面,密谋由包玉刚接手其所持的九龙仓近20%股权,而船王则帮助他入主和记黄埔。自此,香港几十年的财富版图在一杯茶的谈笑间落定。

  40年后,已变身“超人”的李嘉诚将长和系重组,和记黄埔则变身为长实地产自此退出历史舞台。无独有偶,这一次老战友亦同步跟上。2017年11月9日,沸扬地产圈近8个月的九龙仓分拆事宜传来了历史性进展。

  九龙仓置业地产投资有限公司发布公告称,其将以介绍形式在港交所主板上市,股份买卖单位为每手1000股,预期将于11月23日在港交所买卖。目前九龙仓置业的主要资产包括位于香港和内地的物业,同时拥有上市企业海港企业集团约72%的权益。截至2017年8月31日,香港投资物业估值总额为2559亿港元,内地的投资物业总估值为38.57亿人民币。

  近2600亿港元的资产腾挪,可以说是以吴天海为首的高层上演的全新财技。一直以来,九龙仓上市平台业务多元、规模可观,但是由于物业组合投资回报率不均,不利于分散风险,因此并不是资本市场绝佳的投资选择。分拆后,九龙仓将被市场重新估值,其中包含大部分优质物业的九龙仓置业将获得较低折让,释放出最大的价值。

  同时值得关注的是,九龙仓置业在公告中的一句表述颇耐人寻味,其表示附属上市公司海港企业持有的内地全部物业拟于未来数年出售。与公告中不吝于赞美之词的香港商业物业相比,内地物业无疑是被冷落亦或隔离的一个,这似乎也在表明九龙仓置业内地“敦刻尔克大撤退”或正在上演?

  2600亿港元资产大挪移

  继长实2015年分拆重组后,香港另一传奇家族企业九龙仓的分拆计划即将尘埃落定。

  11月9日,九龙仓置业以一纸公告带来了这个突破性消息。其表示,拟以介绍方式在港交所主板上市,每手1000股,预期于11月23日上市。同时,符合资格的九龙仓股东将按于分派记录日期(11月20日)每持有1股九龙仓股份获发1股的比率获配发及发行新股。

  分拆完成后,新的公司名称叫“九龙仓置业地产投资有限公司”,主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资。公告显示,九龙仓置业目前主要持有香港的6个商业物业,包括海港城、时代广场、卡佛大厦、荷里活广场、会德丰大厦以及正在改建中的美利酒店。截至2017年8月31日,香港估值物业总楼面面积为1150万平方呎,估值总额为2559亿港元。

  另外九龙仓置业还将间接拥有另一主版上市平台海港企业的约72%权益。观点地产新媒体从公告获悉,海港企业集团持有位于海港城的马哥孛罗香港酒店、位于中环的前美利大厦(现正改建为TheMurray酒店)及若干中国物业权益。

  其中尤为值得注意的是,内地的投资物业全部由海港企业集团拥有,总楼面面积为32.15万平方米,总估值为38.57亿人民币,主要包括苏州国际金融中心和常州马哥孛罗酒店。

  另外海港企业还在内地持有四个物业发展项目,即重庆寰宇天下、常州时代上院、苏州时代上城及上海南站,其中两个由海港企业的附属公司持有,而余下两个分别透过海港企业的合营公司及联营公司持有,该等四个项目中可供出售楼面面积的93%已出售或预售。

  近2600亿港元的资产腾挪后,九龙仓置业不再是九龙仓的附属公司,两者将成为会德丰旗下两个独立且平行的上市公司。其中余下九龙仓集团将继续持有香港若干投资物业,主要包括住宅物业及商业物业,该等物业为在建或持作开发物业且并非位于九龙仓置业的投资物业周围。

  公告显示,余下九龙仓集团在香港持有的住宅投资物业,主要包括香港山顶物业组合,即种植道1号、山顶道77号、Mountain Court、Chelsea Court及红莓阁。

  被冷落的内地物业?

  公告中耐人寻味的是,九龙仓置业表示海港企业持有的内地全部物业拟于未来数年出售。

  与公告中不吝于赞美之词的香港商业物业相比,内地物业无疑是被冷落亦或隔离的一个,这似乎也在表明九龙仓置业内地“敦刻尔克大撤退”或正在上演?

  九龙仓置业指出,由海港企业集团持有的中国物业并非核心资产,并且权益并不重大,仅占资产总值的约3%。截至2017年6月30日,海港企业拥有重庆寰宇天下、常州时代上院、苏州时代上城及上海南站4个物业发展项目,以及苏州国际金融中心和常州马哥孛罗酒店2个投资物业。上述2个投资物业的总楼面面积为32.15万平方米,总估值为38.57亿人民币。

  公告中披露,4个物业发展项目,可供出售楼面面积的93%已出售或预售。而海港企业集团有意在竣工后出售所有该等物业,并且无意再从事中国物业开发,也不打算补充其土地储备。而仅有的2个内地投资物业,海港企业集团表示如果收到可接受的第三方商业条款要约,也将不排除出售该等资产的权益。

  为什么内地的投资物业受到的“待遇”如此迥异?或许从公告的细微表述中可探一二。九龙仓表示,香港投资物业处于“黄金地段”,属于“优质物业”。这样的定位不无道理。

  从数据来看,香港投资物业为九龙仓置业带来了强劲的现金流。2014-2016财政年度,香港投资物业的收入分别为113亿港元、120亿港元以及128亿港元,年复合增长率为6.5%。而过去的2017年上半年,香港投资物业的收入为66亿港元,同比同比增长3.7%。2014-2017财政年度,投资物业收入分别占总收入的64.6%、68.5%、75.8%及69.1%。

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