高价地启示录：正在告别土地红利 股权分割或成常态

　　进入四季度，土地交易明显冷却，但早前成交的高价地，已经进入开工阶段，最快将在明年入市。这些高价地的命运如何，可从此前的项目中找到参照。

　　近日，中原地产对最近三年产生的50宗高总价地块进行统计，发现有32宗地块产权在拿地后出现变动，多数变动是为引进合作方，分担资金风险。其中，2015年和2016年的30宗高价地，入市部分甚少，销售规模仅相当于总地价款的11%；与潜在货值相比不足一成。

　　易居克而瑞此前的一份报告也得出类似结论，该机构发现，去年成交的50宗“高价地”，到今年11月中旬有14宗尚未开工、29宗已开工未开盘；已开盘的7个项目受困于限价政策，去化表现平平。

　　虽然“高价地”项目的操作难度本就大于普通地块，但在历史“大年”仍然入市艰难，似乎是一种不好的预示。上述两机构都认为，从目前的政策指向来看，今年新出炉的这批高价地前景难言乐观。

　　有房企人士认为，调控政策的常态化倾向，将从根本上改变房地产项目的核算模式。土地投入产出比下降，加之房企融资难度增大，将使这些高价地项目面临“夹缝中求生”的局面。

　　高价地得主“独木难支”

　　据中原地产统计，最近三年来，单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗。其中有20宗是2017年成交，2016年也成交了20宗，另外有10宗成交在2015年。

　　高总价地块因体量庞大，往往会给企业带来资金压力，加之热点城市的严厉调控，这种压力尤其明显。对此，企业往往通过引入合作方来缓解。

　　上述机构分析显示，有32宗地块的产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。其中，引入更多资金分担市场风险成为市场主流，主要表现为，由拿地时的单体操盘变成联合体操盘。

　　2016年8月，福建房企融信以110亿元的总价拿下上海中兴地块，可售部分实际楼板价达到14.59万元/平方米，刷新全国纪录。就在外界猜测融信如何操作这一天价“高价地”时，万科宣布以54亿元的代价获得项目49%股权，时间是当年12月。

　　类似的案例，还有信达引入泰禾，共同开发以72.99亿元夺得的上海新江湾城地块。保利和首开以64.83亿获得的北京孙河地块，此后也引入龙湖、平安集团共同开发，“后来者”龙湖还成为最终操盘者。

　　部分项目的股权经历了多次变更，原得主甚至最终放弃。2015年10月，华侨城、华润、招商以83.4亿元的价格竞得北京丰台区槐房A地块。但华润和招商很快退出，理由是“地块最终成交价格超出授权价格”。今年8月，华侨城将该项目49%的股权出让给泰禾。11月，华侨城又宣布挂牌出让项目剩余51%股权，意欲全盘退出。

　　“高价地”项目的操作难度通常大于一般项目，因此部分得主会引入实力强劲的合作方进行开发。近年来，合作开发的现象越来越多，在一线城市，“强强联合”的局面也屡见不鲜。有分析认为，这主要是出于分担资金风险的考量。

　　华侨城在8月的一则出让公告中道出其中原委：“本次股权转让有利于公司快速回收现金流”。

　　但即使引入合作方，“高价地”项目的进展仍然难如人意。

　　中原地产统计显示，过去两年（2015年和2016年）30宗高价地的土地成本为2576.8亿（货值在4000亿以上），截至目前获得的网签销售额仅277.5亿。按照总货值计算，销售规模不足一成。除北京与上海个别项目入市较早外，高总价地块目前普遍面临入市难题。

　　易居克而瑞统计了2016年的50个典型“高价地”（既有高总价地块，又有高单价地块）。截至今年11月中旬，有14宗尚未开工（其中2宗土地闲置超过一年）、29宗已开工未开盘。已开盘的7个项目受困于限价政策，去化表现平平。

　　去年和今年将是有史以来销售规模最大的年份，为何这些“高价地”项目难以入市？

　　中原地产表示，一些企业拿地时过度乐观，但此后调控力度明显加强，市场降温，导致“踏空”现象的出现。“2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。”

　　易居克而瑞认为，“限价令”极大挤压了项目的利润空间，导致企业出现观望心态，从而延缓了入市步伐。部分项目在拿地时，已经出现“面粉贵于面包”现象，入市难度可想而知。

　　此外，调控政策使得房企资金回笼速度受到影响，尤其对于部分区域性中小企业；而“高价地”项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位也造成工期拖延。

　　 “土地红利已消失”

　　这种情况也昭示了“高价地”未来的命运。

　　在采取了多项抑制地价的措施之后，下半年热点城市的土地溢价率已明显降低。但大部分分析人士认为，由于限价政策仍然严厉，且短期内几乎没有放松的可能，因此这些项目的利润空间仍然很小。

　　“很多地方在土地出让中设置最高限价，但同时又要求竞拍配建保障房面积。一旦出价突破上限，配建保障房面积越大，商品房部分受到的挤压也越大，商品房部分的土地成本也越高。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年前三季度，高单价的地块仍然大量存在。到第四季度，很多土拍已经触及不到价格上限，土地单价才有所控制。

　　易居克而瑞也表示，虽然今年以来“高价地”已不常见，但三四线城市已经成为新的战场，300城平均地价相比年初增长105%。这既预示着房价存在上涨动力，也暗含了土地入市的风险。

　　上述房企人士表示，历史上的大部分“高价地”，都很少在短期内解套，相反却经常成为企业的负担。因为“‘高价地’主要在市场高点出现，要想解套，往往需要等到下一个高点。”

　　实际上，调控政策的常态化倾向，正在从根本上改变这些项目的核算模式。

　　绿城中国总裁曹舟南近日在接受媒体采访时表示，在房地产黄金时代，土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1：3。如果是好地，配比关系是1：2。但如今北京有些地块的配比关系已经降至1：1.3或者1：1.4。

　　他表示，这意味着在地产黄金时代，10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量，10亿元买来的优质土地可以产生20亿元销售货值。如今在北京、深圳等城市，10亿元买的地只能产生13亿元左右的销售货值，“土地红利已经消失”。

　　即便如此，这并不能阻止房企对土地的热情。其中，优质地块仍然能赢得更为激烈的争抢。

　　根据国家统计局的数据，2014年至2016年，房企购置土地面积的增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%，连续三年负增长。今年以来，房企购地面积首度转正，前10月该数据增幅为12.9%。机构普遍认为，在经历两个销售“大年”后，房企的补仓需求仍然存在。

　　上述房企人士还表示，在房地产市场进入优胜劣汰阶段时，企业对规模的追求更甚。规模不仅意味着市场占有率，而且有利于估值的提升和融资成本的下降。

　　他认为，对于优质地块，企业仍会冒着高负债率的风险来竞争。但在拿地方式上，会更依赖股权并购，因为并购拿地的成本通常要低于招拍挂方式。

　　今年以来，阳光城因拿地规模较大而出现短期负债上升的情况。针对这一问题，阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌上月向21世纪经济报道记者表示，只有拥有了土地才有核心竞争力，买到好的土地才有未来的增长。吴建斌还强调，负债增加的同时，资产规模也在增加。因此，相对资产负债率并没增加多少。

　　吴建斌表示，阳光城的土地大多集中在一线和二线城市。在这些地方，随时都可以找到合作伙伴，因此，这些地块属于松动资产。“需要的话，明天拿出来卖就可能卖掉，换成现金。”

　　这或许能反映出房企的普遍心态，也预示着未来趋势。中原地产认为，随着房企融资难度越来越大，过去两年拿地过于激进的企业将可能选择卖股求生。其中，不排除高价地项目纳入股权交易的范围。