南北两区人气“温差”大 南山宝能all·cityB1层应如何“借地铁”抢关注

　　编者按：国内轨道交通尤其是地铁的高速发展，各个城市的交通越加便利，也带动了商业的繁荣，地铁成为人流、租金、物业升值的代名词，但凡与轨道相通的物业势必有“钱景”，在带来客流的同时，也带来巨大的经济效益。

　　伴随着越来越多的购物中心与地铁无缝衔接，有着“人气磁石”之称的地铁楼层也成为各商家必争之地，成为继商场首层之后又一个新的租金业绩增长点。那么，直通地铁的楼层，在业态、品牌等方面的布局上呈现怎样的特点？又有哪些新的变化和趋势？为此，赢商网特选取深圳市比较有代表性的几家商场进行实地探访，并带来详尽的踩盘报告。以供业内参考。

　　（赢商网报道）豪宅林立、富人聚集的南山深圳湾片区，临近香港西部通道，是深圳最后一个大型滨海高档住宅区，汇聚了深圳最贵豪宅深圳湾1号以及招商海月华庭等住宅项目；同时区域内北师大附中附小、南山外国语学校等教育配套，凯宾斯基五星级酒店、深圳湾体育馆、南山文化中心、保利剧院、人才公园等配套设施齐全。

　　宝能旗下的43万平方米都市综合体--宝能太古城（allcity）就位于深圳湾片区内，而且是湾区规模最大的地铁连体物业，同时带来了11万平方米的商业配套，满足周边至少三公里的客群消费需要。

　　宝能allcity购物中心位于南山工业八路与后海滨路、中心路交汇处，是集购物休闲、美食娱乐、生活配套为一体的数字化、娱乐化、个性化综合性购物中心，主要面向25-35岁年轻家庭消费客群，于2012年开业。

　　而且，该购物中心交通便利，不仅有多处公交站点，还占据了连接地铁的优势，尤其是项目南北区负一层的两个出入口直通地铁2号线海月站A、B口，为商场带来客流，增添了人气。

　　为此，赢商网于12月1日（周五）中午13点左右现场探访了宝能allcity购物中心负一层，为读者呈现详尽的项目现状。

　　【品牌全解】

　　据统计，该购物中心负一层南北区及中间连廊共引进110个品牌，其中北区有66个品牌，包括主力店华谊兄弟影院，15个特色餐饮品牌，11个休闲餐饮品牌，4个服装品牌，2个户外运动品牌，9个鞋包品牌，9个家居生活/数码/通信品牌，4个美容/个人护理/药品/滋补品品牌，9个钟表/珠宝/饰品品牌以及2个教育培训/银行/其他服务品牌；

　　连廊则有15个品牌，包括1个鞋包品牌，1个家居生活/数码/通信品牌，7个美容/个人护理/药品/滋补品品牌，6个钟表/珠宝/饰品品牌；

　　南区则有31个品牌，囊括10个特色餐饮品牌，10个休闲餐饮品牌，1个家居生活/数码/通信品牌，5个美容/个人护理/药品/滋补品品牌，2个钟表/珠宝/饰品品牌以及3个教育培训/银行/其他服务品牌。

　　作为湾区内规模最大的综合体，唯一的地铁物业，allcity购物中心成为该区域内的商业核心，引进超过300家品牌商家，有20%品牌是首次进入深圳。

　　其中北区的华谊影院则是华南首家超白金五星级影院，建筑规模达3200平方米，设备由国外引进，共开设8个放映厅，可同时容纳约1200人同时观看电影。

　　（影院正处于调整升级中）

　　另外，影院内配建了售票厅、会员中心、电影商品出售等服务区，而且实行24小时监控保卫系统，为来观赏电影的观众提供更加舒适、方便、安全的休闲环境。

　　该商场相关负责人向赢商网透露，时值商场开业五周年，未来将对餐饮、儿童等业态进行调整升级，比如引进太二老坛酸菜鱼、陈鹏鹏鹅肉饭店、湘鄂情等，影院方面则是花费1000多万引进电影院杜比系统，增添1个杜比厅、1个导演厅、1个VIP专厅（休息室），届时将带来不一样的观影体验。

　　【业态分析】

　　资料显示，allcity购物中心面积11万平方米，分为地上三层，地下两层，引进超过300多个品牌。其中负一层主要是以特色休闲餐饮业态，服饰服装、鞋包、钟表饰品等零售业态，以及美容个护等为主。

　　具体而言，主力店占比0.9%，特色餐饮占比22.73%，休闲餐饮占比19.09%，服饰服装占比3.64%，户外运动用品占比1.82%，鞋包占比9%，家居生活/数码/通信占比10.21%，美容/个人护理/药品/滋补品占比13.55%，钟表/珠宝/饰品占比15.45%，教育培训/银行/其他服务占比3.61%。

　　相比于其他楼层，负一层的餐饮和零售业态比较突出，而且带来大量人流，为商场整体氛围增添人气。

　　【踩盘实探】

　　从商场导视图来看，南区与北区在面积上就呈现“四六开”的状态，因而在业态品牌引进上也有着差异，北区品牌比例占全层六成，且各业态分布均匀，下沉式广场休闲氛围相对南区浓厚，无论是工作日还是节假日并不缺客流。

　　北区有两个出入口，其中一个是直接连通地铁海月站B口的西门，另一个是位于电影院旁边的七号门。两个门口均设置有外摆空间，其中四号门因为有yotea，麦当劳，喜茶，星巴克等自带“流量”的品牌支持，所以显得人气特别旺盛。

　　据赢商网了解，周末北区人气更足，下沉式广场的外摆座无虚席，场面很是热闹。

　　不过，虽然北区整体来看客流比南区集中，但是也存在着“冷热不均”的情况，比如由厨小菜中山菜、同顺居北京菜、一品椰香火锅等组成的特色餐饮区工作日当天也有不少人就餐。

　　反观电影院周边的HEY YO、太白山韩国料理、马车道披萨、happy meet等轻食餐饮品牌并没有多少人进行消费，也有可能是因为电影院在调整升级中，造成一定影响。

　　另外，北区有几处出于围挡状态，即将引进椒王火锅、C.LIFE潮品生活、ANI HAIR、茶造等品牌。

　　南区方面，最明显的一点就是“偏年轻化”、“幼龄化”，聚集了大量的“学生党”和白领，午休时间随处可见三三两两的中小学生。

　　尤其是位于A出口下沉式广场的肯德基人很多，加上初代冰淇淋、麦当劳甜品店、coco都可、全小面、大弗兰、可颂坊等轻餐饮品牌的助力，年轻消费群体更加集中。

　　该区域引进了扒首、大家乐、船粉，云味馆，渔技，面点王等特色餐饮品牌进驻，但据现场来看客流并不多。

　　而且，相对北区而言，南区下沉式广场休闲氛围不足，虽然有茶之然的外摆增添一些休闲气息，但仍免不了有“落叶萧瑟”之感，可能是因为外摆比较少或者是缺乏可以吸引年轻人的品牌。

　　不过据allcity相关负责人透露，在本次调整过程中南区下沉式广场会引进奈雪、太平洋咖啡，形成整体的休闲氛围。

　　作为连接南北两区的关键通道，以及连接华润超市出入口，负一层连廊稍显“热闹”。

　　从北区往南区的连廊入口处是三星、自然醒、华为、华硕等品牌，过道上两边呈对称分布，左手边有bobobili女鞋、marilyns假发、卡姿兰等美妆护肤品牌；右手边是ounijia饰品、玉缘阁珠宝、eiligar茶具等饰品零售品牌。据悉，欧妮佳珠宝的销售额一直以来都很可观。

　　【写在最后】

　　综上所述，“南北区温差大”、有很大提升空间是最直观的印象，同时这也是个直通地铁的“特殊商业体”。

　　据该商场相关负责人透露，事实上由地铁带来的客流并不大，消费主力反而是周边三公里的家庭客群、学生群体和白领。

　　因而接下来的调整在品牌选择上会更加贴近年轻人的审美和消费需求。比如引进奈雪、太平洋咖啡、大弗兰、福客等品牌。

　　值得一提的是，该商场负一层在购物体验感上仍需进行完善和优化，比如钱塘小馆在其门口即商场的过道上增加了一个外摆，人气很旺，为商场带来了活力，然而各种气味充斥整个空间，造成“逛”的体验感不是很好。

　　另一个是商场对于中庭的利用并不充分，仅有VMAX鲜榨果汁，million Leedon，甜言物语，茶邦尼等某些地方显得比较“空旷”。

　　这样一个大面积，南北区分布不均的商业体，由于各种“历史的原因”，五年来的知名度和发展并不尽如人意，能做好周边三公里人群的服务也属不易，但是提升的空间却十分巨大，希望运营者在调整的过程中能有的放矢，越调越好。

　　【关于项目】

　　项目信息：位于南山工业八路与后海滨路、中心路交汇处，分为地下两层，地上三层。

　　开业时间：2012年

　　所属商圈：深圳湾片区

　　整体定位：集购物休闲、美食娱乐、生活配套为一体

　　总建筑面积：11万方