仲量联行回顾深圳2017：新零售崛起 核心商圈mall仍是品牌首选

　　（赢商网报道）今日（1月9日），仲量联行发布2017年度深圳房地产市场报告。报告指出，2017年深圳全市优质零售物业空置率下跌至4%，这意味着深圳优质购物中心的品牌入驻率进一步提升。主力消费群体年轻化的特征将刺激更多个性化零售商扩张开店，以盒马鲜生和超级物种为代表的新零售迅速扩张，受到新购物中心的青睐。

　　回顾2017年：

　　①新零售崛起，新商业模式刺激实体零售需求

　　千禧一代逐渐成为主力消费群体，其对于网络消费的便捷性和实体消费的体验感同样看重，从而催生了零售商对于商业模式的新探索，为消费者提供高品质的产品和服务、数字化平台、融合线上线下全渠道的购物体验。以盒马鲜生和超级物种为代表的新零售在2017年如雨后春笋般在深圳迅速扩张，受到新购物中心的青睐。

　　②核心商圈购物中心仍是品牌商拓展首选

　　优质购物中心方面，从地域上看，市区需求平稳，不少品牌商户愿意竞价进入CBD区域的项目。本年度全市优质零售物业吸纳表现优异，而具有成熟商业氛围和稳定消费客群的CBD区域更是受到零售商的青睐，并愿意为此支付租金溢价。与此同时，市郊新开业项目表现同样亮眼。市郊今年开业的购物中心招商情况良好，个别项目开业即能够实现满租。但零售商对于市郊零售空间的问询仍大多集中在商圈相对成熟、人口聚集、交通便利的购物中心，而对于那些位于居住人口相对较少、基建配套有待完善的新兴商圈的购物中心的开店意愿比较保守。

　　③空置率下跌至4%

　　下半年开业的万象天地和壹方城以超大的体量不断刷新深圳优质零售物业记录。虽然有大量新项目开业，但预租赁良好，加上市郊一些位于新兴商圈空置率较高的项目引入中端和大众品牌填补空位，空置率出现大幅下降。所以，全市空置率同比下跌1个百分点至4%。

　　④租金表现稳定，可售优质项目稀缺

　　纵观全年，全市首层租金维持近几年的稳定水平，同比上涨3%，主要租金增长来源于市区成熟商圈的购物中心，而市郊项目倾向于用优惠的租金策略吸引更多优质零售商进驻，所以租金增长缓慢。市场上可售优质项目仍然稀缺，但业主普遍对资本值心理预期较高，投资者保持谨慎观望态度。

　　2018年展望：深圳人口流入将持续惠及优质零售物业

　　仲量联行深圳零售地产部总监许斌预计，整体租赁需求将保持基本稳定。一方面市区成熟商圈仍然是零售商的首选，将持续吸引品牌进驻。另一方面，在现有存量市场可租赁空间有限的情况下，品牌扩张将更加关注新开业项目，因此预计2018年新增供应的预租赁情况较乐观，从而推高全市净吸纳量。此外，深圳主力消费群体年轻化的特征将刺激更多个性化零售商的拓展，以餐饮、服饰和娱乐类品牌为主。线上零售商在线下开店，或成为新的租赁需求主体，业主也欢迎该类业态成为新的次主力店。

　　供应高峰持续，租金涨幅放缓。未来一年新增总供应量与今年相约，其中部分项目位于市郊新兴商圈，且个别区域有多个定位相似的项目集中入市，预期整体招商仍有一定压力，所以预计未来一年全市空置率将上升1-3个百分点。许斌表示，虽然市区需求活跃，但大部分业主仍偏向提升项目定位，采用灵活和快速应变潮流趋势的租赁策略，加大引进人气品牌，而未必大幅调整租金。加之零售商对于非核心区项目的租金成本预算仍然保守，而且供应量较大使得业主优先考虑入驻率，而非租金增幅。