房企资金结构生变：股权融资增加 开发贷依赖降温

　　进入2018年，此前一批房企债务到了偿还期限，加之国内楼市调控收紧的总体风向，令房企转而寻求更多元和带来正面效应的融资方式。

　　2017年12月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计697.23亿元，环比大幅减少44.05%。

　　这是11月融资额达年度峰值后的迅速转折，主要原因，是恒大地产引入占比融资总额超48%的600亿股权投资。若不计算此笔股权融资，12月完成融资金额折合人民币环比增加7.9%。

　　进入12月，房企除了海外发债，股权融资也比较活跃，尤以大房企为主。12月的股权融资中，海外共计10家企业通过股票期权计划，融资折合人民币0.588亿元；境内股权融资仅融创国际认购融创中国配售股份，融资总额折合人民币65.385亿元。

　　多家券商认为，近年来房企对开发贷的依赖程度下降。开发贷占比由 2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得开发贷前必须取得四证，且开发贷不得用于购置土地，因此房企在开发最初期需要通过其他渠道筹集资金。

　　开发贷依赖下降

　　1月9日，一家中小型房企投资部人士告诉记者，房企对传统融资方式银行贷款的依赖情况已发生变化。公司内部不论是通过员工跟投还是金融创新，都是在开拓更多融资渠道。

　　国海证券研报指出，2017年由于债券收益率上升太快，房企纷纷取消或推迟发债计划，房企融资有回流信托渠道迹象。截至2017年上半年，房地产信托余额上升至1.77万亿元，二季度发行量再创新高达2705亿元，超过2013年第四季度。

　　上述研报显示，2015年下半年和2016年发行的许多房企公司债是3+2期限，如果投资机构出于房地产行业资金链紧张可能会出现对违约的担忧而选择回售，那偿还压力可能会提前到2018年或2019年。如1月8日，碧桂园召开投资者会宣布发美元债，用于提早赎回2023年票据及一般营运资金。

　　同策咨询研究总监张宏伟指出，房企融资能力之战还将持续，行业也将在激烈竞争下重新洗牌。在债权融资额度无法满足企业需求，融资成本居高不下的情况下，近几月来，出让项目权益的方式进行境内股权融资逐渐成为房企融资的常用方式之一。

　　他表示，房企短期内为了减少资金周转压力，需要积极拓宽融资渠道，但同时也要注意平衡“债与股”的财务杠杆，对待投资人伸出的“橄榄枝”擦亮眼睛，严控融资风险。

　　多元融资谋合力

　　对于融资方式改变，高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓认为，一方面房企去杠杆化从2016年就开始，而房企非银行类融资，去年以信托等模式出现，大部分作为开发商土地融资的方式。包括最近开始涌现的股权融资，也是房企杠杆的一部分。以股权方式作融资多元化，比如股转债就是股权融资，这样可以不计入负债比例中。

　　从融资渠道来看，据同策研究院监测，11月40家典型房企债权融资额占融资总量的37.21%；股权融资占总融资金额比重为62.79%，环比10月股权融资所占百分比增加超60个百分点。

　　同策研究院表示，过去多年，房地产行业融资始终以债权融资为主，尽管有信托、私募等形式，但往往沦为通道，“明股实债”现象十分普遍。如今，股权融资的盛行或多或少反映出房企资金压力下被迫转变融资方式的“无奈”。随着融资渠道保持收紧，未来这种融资方式也将进一步蔓延。不过，股权和债权本身并不是冲突的融资途径，发展到成熟阶段的企业两者都会运用，平衡财务杠杆，使企业资本结构优化。

　　据分析，恒大地产第三轮投资者增资600亿人民币成11月最大亮点。借此，恒大的净负债率将大幅降低，股东结构进一步优化，资金成本和财务费用将持续下降，与入股的企业展开深度合作也将带来更多机遇。这样形式的股权融资，不只是解决资金问题的盲目搭伙，更是寻求企业战略合作关系的规模扩张，不失为房企融资方式转变的一种正面信号。

　　9日，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，过去很多公司债发行空间较大，2018年各类资金压力的风险会增加。一方面是金融去杠杆化，会使融资收紧。另一方面2015-2016年间发行的很多三年期债券开始到了兑付本金和利息的时候。所以要警惕类似债务压力，当然对于一些善于收购的企业来说，关注部分债务压力大的企业并收购其项目，也是一种控成本的项目并购方式。

　　国海证券认为，债券再融资压力最大的是2020年。上市房企在2015年和2016 年通过增发分别募集到资金1626亿元和1338亿元，创下新高。2016年10月起，新一轮限购、限贷、限售等调控政策开启后，截至2017年11月初，2017年房企通过股票增发融入资金仅158亿元，与2015年和2016年相距甚远。

　　张宏伟表示，国内融资渠道仍相对保持收紧，尤其是发行公司债融资，虽然发行公司债总额连续3个月环比增加，但融资总额83.61亿元中仅15亿元为境内发行，均为以前年度获批并于本月发行的额度；创新融资方式仍是大部分房企融资的主要方式之一，其中典型的是与金融机构合作寻求贷款支持。海外融资和股权融资成房企缓解资金压力的重要渠道。

　　严跃进认为，总体2017年资金面有收紧趋势，但绝对不是大紧，重点房企融资方面表现还不错。但是到了2018年差异化融资环境会形成，尤其是有类似租赁业务的房企，在融资方面有较好的机会，而对其他尤其兑付压力大的房企，融资实际上以收紧为主，比如在债券利息方面，这个时候加快销售回笼资金是主策略。