2018土地开局微妙：土地成交降温、流标与房企“咬住”储备

　　对于房地产市场而言，2018年注定将是深度博弈且复杂多变的一年。土地市场已经率先有所表现。尽管政府推地热情不减，但房企拿地情绪正在发生微妙的变化。

　　2018年1月，北京土地市场共计成交403亿，但却流标3宗土地。流标发生在2018年开年，这是一个敏感的风向标。至少说明，房企拿地开始有所谨慎。

　　不过，整体看，在规模即真理的当下，房企拿地热情依然不减。中原地产研究中心统计显示，截至日前，2018年全国标杆房企拿地依然积极，拿地超过30亿的房企达20家，龙头房企继续全国布局。

　　“咬住”拿地

　　在龙湖集团内部年会上，CEO邵明晓发表了《拥抱未来共创卓越》的年度总结报告。21世纪经济报道记者在其中发现一个有趣的词语。在总结土地储备方面，邵明晓使用的表达是，“土储的这几年咬住了，尤其2015年、2016年、2017年保持有竞争力的基础。”

　　“咬住”土地储备是近年来房地产市场最大的战略。在多变且洗牌日益加剧的当下，强者恒强成为市场最显著的规律。而土地储备则是决定房企能否在市场上活得更好更久的关键因素。

　　没有意外，这一状况在2018年也仍将持续。中原地产数据显示，2018年开年以来，拿地最为积极的房企分别是碧桂园、龙湖集团、中海地产。其在1月份权益拿地总额分别为187.15亿、140.27亿、137.88亿元。

　　拿地最为积极的房企在规模上野心不减。邵明晓在龙湖集团的内部讲话中说，“整个（房地产）行业加速，我们要在地产开发业务保持前行。现在排在第八名，应该说达到预期。按照现在的速度，到2020年争取迈过3000亿元，还是很稳健往前走。”

　　做大做强依然是当下房企的主流选择。中原地产首席分析师张大伟认为，整体看房企拼规模趋势加剧。最近2年，房企销售额业绩表现优异，补库存趋势持续，资金虽然有所收紧，但销售回款等依然可以支持标杆房企拿地。所以整体看，不论是一二线城市还是三线城市，土地市场依然处于相对高温中。

　　土地成交环比降温

　　土地市场整体表现来看，2018年的热度相比2017年有所减弱，但仍在高位。土地供求两端环比转跌，成交均价及土地出让金均降。

　　中国指数研究院统计显示，1月土地供应量环比走低，同比增近四成。当月全国300个城市共推出土地2438宗，环比减少19%，同比增加26%；推出土地面积10633万平方米，环比减少24%，同比增加38%。仅一线城市供应量环比增加。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）推出土地面积3720万平方米，环比减少36%，同比增加11%。

　　土地成交环比转跌，同比增加近三成，二线城市环比缩水四成领衔。据统计，1月全国300个城市共成交土地1921宗，环比减少33%，同比增加14%；成交土地面积8437万平方米，环比减少35%，同比增加27%。其中，住宅类用地（同上）成交面积2873万平方米，环比减少49%，同比增加7%。

　　从地价上看，整体均价环比回落，同比继续上扬，各线城市均价同比均增。1月，全国300个城市成交楼面均价2457元/平方米，环比减少3%，同比增加17%；其中住宅类用地（同上）成交楼面均价为4647元/平方米，环比增加21%，同比增加42%。

　　出让金也呈相同趋势。1月300城土地出让金总额为3801亿元，环比缩水四成，同比上涨四成，杭州收金436亿居首。住宅用地（同上）出让金总额为3032亿元，环比减少39%，同比增加39%。

　　微妙的变化：流标

　　流标是土地市场开局值得关注的现象。

　　1月25日，北京市国土局出让三宗地块。值得关注的是，丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块和白盆窑村BPY-L010、BPY-L013两宗地块因无企业报价而流标。这是北京市推出共有产权房用地以来售价最高的地块。

　　资料显示，BPY-L011地块为纯居住用地，全部用于建设“共有产权房”，起拍价41.78亿元；BPY-L010、BPY-L013地块包含居住用地和基础教育用地，居住用地全部用于建设“共有产权住房”，起拍价50.58亿元，两宗地块共有产权房销售价格均定为43000元/平方米。

　　流标的剧情并非偶然。1月30日，北京出让3宗住宅地块，其中一块丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地，再次因无企业报名而流标。该地块起价高达63.27亿元。这是1月北京土地市场流拍的第三幅宅地。

　　三宗地块流标的原因并不复杂。作为属性复杂的地块，可以计算的利润率非常低。在流标消息传出后，一家知名房企营销口负责人甚至玩笑般表示，“各大房企的营销总监要为投资总监们点个赞。”

　　流标的另一层深意是，房企预期已经有所谨慎。

　　张大伟分析，北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，而事实上，房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下，全行业亏损已经出现。整体房地产企业的平均资金情况持续紧张，流标的3宗住宅地，全是高总价地块。鉴于2018年融资最明显的收紧是信托资金进入房地产方面，这使房企拿地，特别是拿大地块的难度越来越大。

　　北京土地成交溢价率也可以看出整体市场开始降温。中原地产统计显示，相比2017年平均溢价率24.33%，2018年平均土地成交溢价率仅11%。中国指数研究院监测的全国土地榜单也显示溢价率水平下滑。1月份，单价榜平均溢价率为33%，同比下降41个百分点，超半数上榜地块溢价率低于25%。

　　“从2016年的爆发到2017年降温，再到2018年的冰点，北京土地市场变化很大。溢价率全面降低，尤其是住宅土地的溢价率全面回到个位数，流标住宅地块出现3宗。而在北京住宅土地历史上，2018年之前也只出现过31宗住宅地块流标。”张大伟认为，流标、低溢价率将成为趋势。