成都IFS入袋10.9亿港元 九龙仓集团2017年总资产腰斩

　　在兄弟公司九龙仓置业公布上市后首张成绩单后，九龙仓集团股份有限公司于今日为外界揭秘了分家后的属于自己的那份家底。

　　按照公告，截至2017年12月31日底，九龙仓集团去年共实现收入432.73亿港元，同比减少7.19%；公司股东应占盈利218.76亿港元，同比增加2.03%。

　　其中，核心盈利增加14%至157亿港元；如若未进行分拆，则2017年核心盈利增加21%至166亿港元。

　　“因11月分拆九龙仓置业(01997.HK)，故将业绩与2016年作直接比较的意义不大。”九龙仓集团如是强调。

　　虽说业绩同比意义不大，但这场分家风波却让九龙仓集团的总资产瞬间腰斩。“截至2017年12月31日止的总资产减半至2226港元（2016年：4438亿港元）。总营业资产(不包括银行存款及现金及金融及递延税项资产)减少至1617亿港元。”

　　以地区划分而言,内地营业资产(以物业及码头项目为主)为1275亿港元（2016年：1210亿港元），占总营业资产 79%(2016年:30%)。

　　而成都国际金融中心（成都IFS）无疑是九龙仓集团内地资产中最吸睛的一大项目。因为成功押注成都IFS，香港遇挫后的九龙仓集团去年内地投资物业收入却上升了12%。

　　成都IFS收入10.9亿港元

　　“于分拆之后,集团的主要业务为香港及中国物业、酒店及物流。”九龙仓集团于公告中明确指出。

　　其中，香港和中国的物业合起来可划分为投资物业和发展物业。具体看，2017年，九龙仓集团的投资物业收入减少 5%至145.99亿港元；营业盈利则同比上年的125.41亿港元减少 4%至120.29亿港元。

　　因分拆九龙仓置业的原故,香港的投资物业收入同比减少 8%，营业盈利同比减少 6%。而内地投资物业收入上升 12%，营业盈利上升16%,“由成都国际金融中心带动”。

　　公告显示，2017年，成都IFS整体收入同比增长23%至10.9亿港元，营业盈利则同比上升32%至港币5.07亿港元。

　　就商场而言，去年收入达7.61亿港币，同比增长20%，年末的出租率为99%。租户销售额激增30%,人流则上升 18%。

　　亮眼的业绩之外，“高标准”的租户组合亦是成都IFS商场去年成绩单的一大看点。据悉，其去年新增租户包括 ARC、DSquare2、Dyson、ENZO、 Fjällräven、Nike Jordan、Moleskine、Moynat、Onitsuka Tiger 和 Vacheron Constantin。

　　与成都IFS相比，九龙仓集团在内地的其他投资物业的表现则略显暗淡。按照公告数据，大上海时代广场和上海会德丰国际广场，去年末的出租率分别为100%、93%，续租率则分别为70%、71%。

　　至于2017年9月开业的重庆国金中心，目前超过95%的零售面积已租予主要租户或正与主要租户洽商租约。此外，第二座、第三座和第五座写字楼已售出88% 的楼面面积。

　　而还处于发展中的长沙国金中心已出租及正向租户招租的商场总面积超94%,整个 项目预计于2019年全面落成。

　　发展物业方面，2017年，九龙仓发展物业附属公司确认入账的收入减少3%至226.08亿港元，但营业盈利则增加112%至77.53亿港元，主要由于报告期内落成的内地项目利润较高。计入合营项目应占权益(特别是香港 Mount Nicholson)后,发展物业核心盈利则增加至68.2亿港元。

　　此外，同样因为分拆九龙仓置业的缘故，九龙仓集团去年的酒店收入下跌 6%至14.87亿港元，但营业盈利则达到3.28亿港元，上升了13%。其中，香港收入减少11%及营业盈利减少 2%。内地的成都尼依格罗酒店及常州马哥孛罗酒店则开始带来业绩贡献。

　　与酒店营收降，盈利增现状不同，去年九龙仓集团的物流收入则是收入增，盈利降。具体看，物流收入同比增加 3%至28.17亿港元，可因营运成本增加,营业盈利则同比下跌7% 至6.67亿港元。

　　内地营业资产占比达八成　 

　　正如九龙仓集团在2017年报中所言，“因11月分拆九龙仓置业(01997.HK)，故将业绩与2016年作直接比较的意义不大。”

　　但不可忽视的则是，这场分家风波让九龙仓集团的总资产瞬间腰斩。

　　“截至2017年12月31日止的总资产减半至2226港元（2016年：4438亿港元）。总营业资产(不包括银行存款及现金及金融及递延税项资产)减少至1617亿港元。”

　　以地区划分而言,内地营业资产(以物业及码头项目为主)为1275亿港元（2016年：1210亿港元），占总营业资产 79%(2016年:30%)。

　　毫无疑问，从九龙仓集团身上割掉的肉大部分都长在九龙仓置业身上。按照后者3月5日公布的数据，截至2017年12月31日止，九龙仓置业总资产增加至2726.75亿元(2016年：2655亿元)。总营业资产(不包括银行存款及现金、股本投资及金融及递延税项资产)增加至2665亿元(2016年：2576亿元)。

　　而九龙仓置业的资产组合则囊括了从九龙仓集团分拆出来的六项香港优质物业组合，包括海港城、时代广场、荷里活广场、中环组合(卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray组成)，总楼面面积达1170万平方呎，于2017年12月31日总值2680亿元。

　　“此举让投资者对九龙仓置业和（九龙仓）集团的策略和投资情况均能有更清晰的了解,并能提高两者在营运和财务方面的透明度。”九龙仓集团如是猜测。

　　时间回到2017年8月9日，时隔近百天后，九龙仓集团的分拆计划终极定案出现在九龙仓2017年中期业绩报告中。

　　彼时公告显示，九龙仓将以介绍形式分拆其全资附属公司九龙仓置业地产投资有限公司独立上市，建议已获联交所批准。

　　同年11月16日，九龙仓集团股份首次除权方式买卖，股价暴跌63.15%。面对着市值暴跌窘境，九龙仓集团主席兼常务董事吴天海对外界坦言，“（股价）一定会调整，不是下降，是调整。”

　　随着九龙仓置业去年11月23日在港交所正式敲钟上市，关于其与九龙仓集团未来将继续扮演着怎么样的角色，是外界时刻关注的话题。

　　这当然需要二者间不断磨合，但既然已是两个互相独立的平台，如何做大自己的盘子显得更为迫切。

　　“再投资”无疑是九龙仓集团2017成绩单上不可抹去的一笔重彩。据公告显示，去年下半年起，其再投资合共705亿港元，其中香港物业占125亿港元、内地物业占325亿港元及255亿上市股票。

　　截至今年2月28日，未经审核综合资产(不包括现金)约为2100亿港元其中 75%为物业及 15%为流通上市股票。

　　“香港及中国物业仍将是集团在可见未来的骨干。”九龙仓集团强调称，香港物业包括山顶组合(由销情炽热的 Mount Nicholson 项目主导)、龙翔道地块(今年年初购入)及九龙东重建项目。

　　“香港物业权益亦包括香港上市蓝筹地產股组合, 作為土地储备的中期替代,相关土地价值折让吸引,且股息收益稳健。”

　　至于内地，目前其发展物业聚焦的城市已从先前的16个减少至6个，且不断加大这些城市的土地储备。

　　资料显示，仅今年前2个月，九龙仓集团已在苏州、杭州和广州购入10宗土地,按应占份额计算,总代价为122亿元，总楼面面积达59.91万平方米。

　　虽然目前开发商在内地获取土地的难处越来越大，但毕竟每年政府都有一定量的土地公开交易，相较之下，能遇到一个合适的投资物业的概率则低很多，而九龙仓集团亦将此看作是“可遇不可求”之事。

　　“优质中国投资物业良机非常罕有,故难以作出预算。”