359亿零售额+70亿租金收入 华润置地2017年商业数据解析

　　（赢商网）3月20日，华润置地在港交所披露2017年度业绩报告，同日下午由董事会副主席唐勇主持的业绩发布会也如期在香港华润大厦召开，华润置地执行董事俞建、李欣、谢骥出席。　 

　　提及华润置地2017年的整体表现，唐勇言语间透露着轻松的愉悦感，“投资物业和开发物业，表现都还不错。”

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　　2017年业绩表现：数据“漂亮”　　 

　　从数据方面来讲，2017年全年，华润置地综合营业额为1185.9 亿港币（人民币约948.7亿），按年增长8.5%；年度销售业绩实现人民币1521.2亿元，目标完成率126.8%，继续保持行业规模前十名。　　 

　　其中，投资物业（包括酒店经营）租金收入为87.8 亿港币（人民币约70.27亿），按年增长21.1%。　　 

　　扣除投资物业评估增值后，核心股东应占溢利191.6亿港币，同比增长17.7%；计入投资物业评估增值后，股东应占溢利230.2亿港币（人民币约184.1亿），同比增长18.0%。　　 

　　  毛利润方面，2017年集团综合毛利润率为40.3%，其中，开发物业毛利率升至39.8%；投资物业（包括酒店经营）毛利率升至61.3%，均较2016年同期取得不同程度的提升。　　 

　　   土地储备方面，截至2017年12月31日，华润置地总土地储备面积达4897.8 万㎡，土地储备覆盖全球60个城市，其中，投资物业土地储备面积816.0万㎡，一二线城市土地储备占比75.0%。　　 

　　 2017年华润置地在回归一二线城市战略上表现激进，年内斥资1044.7亿元人民币增持了64宗土地，新增土储面积1196.6 万㎡。　 

　　  对于全年数据表现“好看”的原因，唐勇在业绩发布会上透露，主要有几大原因，其一下半年调整了推盘节奏，加快资金周转；其二调整了投资策略，包括区域的项目布局与选择，这也将会为公司未来的业绩表现带来利好。

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　　2018的“保守”目标　 

　　谈及未来的发展目标，唐勇在业绩发布会上表示，集团将继续坚持开发物业与投资物业“双轮驱动”的原则，在开发物业方面，2018年集团希望达成20%的增长率，实现人民币1830亿元的销售目标；在投资物业方面，集团将固本强基，持续提升专业能力与组合能力，2018年计划实现租金收入100亿，计划新开业购物中心6个，不断扩大商业地产规模。 

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　　冲击100﹢亿租金收入背后　　 

　　根据华润置地官方微信披露，2017年度，华润置地旗下全国购物中心零售额达到359亿元人民币，同比增长34%。这意味着，包括去年新开的5个商场，27个万象系列购物中心平均单个项目年度业绩达到人民币约13.3亿元。　　 

　　在租金表现方面，2017年投资物业（包括酒店经营）租金收入为港币87.8 亿元（人民币约70.2亿），按年增长21.1%。其中，购物中心租金收入达61.4亿元港币，同比增长20.1%，占集团投资物业整体租金收入的70%；　　  

　　租金收入超过1亿的购物中心达到17个，租金增长率超过20%的购物中心达到10个，其中温州万象城61.9%、郑州万象城41%、青岛万象城40%，表现非常突出。紧随其后是沈阳铁西万象汇与长沙星沙万象汇，租金收入增长均超过30%。　　 

　　单个项目租金收入超过5亿的购物中心达到4个，分别是深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城。其中，2017年深圳万象城租金收入首次突破10亿大关，达到港币10.73亿元，同比增长8.8%。　 

　　上海时代广场商业由于闭店改造，租金收入大幅下跌，由1.17亿降至港币1282万元。　 

　　值得注意的是，此前一直表现不佳的郑州万象城和无锡万象城，在2017年整体表现可圈可点，郑州万象城虽然出租率下降，但租金增幅突出，由此可见商场业态品牌调整效果显著。从出租率来看，无锡万象城出租率提升7%，租金收入也相应增长。　　 

　　在正常运营的购物中心中，唯北京两大商业项目--北京置地广场购物中心与北京五彩城，租金收入均出现微降。　 

　　写字楼物业方面,租金收入为港币12.6亿元，同比增长9.5%；超过5个写字楼年度租金收入过亿元，租金收入最高的为北京置地广场写字楼。　 

　　 酒店物业收入方面，租金收入为港币13.8亿元，同比增长40.1%。单个物业超过2亿元的有4个，包括深圳君悦酒店、杭州柏悦酒店、大连君悦酒店和沈阳君悦酒店。其中深圳君悦酒店以港币4.83亿元位居首位，2017年租金增幅5.3%。　　 

　　 谈及投资物业未来的租金收入目标，华润置地管理层在业绩发布会上表示，2018年计划实现租金收入100亿，到2019年达到120-130亿。　　 

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　　华润置地1500万㎡商业大谋局

　　截止2017年底，华润置地在营投资物业总建筑面积达688.8万㎡，在全国持有28个已开业商业项目，包括万象城15个、五彩城/万象汇9个、万象天地1个、其他项目2个。2017年新开业购物中心五个，分别是西安西咸万象城、上海万象城、深圳万象天地、北京密云万象汇、泰州万象城。　　 

　　  赢商网从业绩发布会上获悉，到2020年，华润置地预计开业购物中心达到48个，到2020后，自营与规划在建购物中心总数量达到66个。　　 

　　  其中2017年南京、长春、昆明、烟台、南昌等城市新获取了5个商业项目，新增商业面积71万㎡，计划在2021年陆续建成开业。　 

　　  根据年报披露数据统计，目前华润置地在营与储备投资物业总计面积已达到1500万㎡。同时，唐勇亦在现场透露，目前华润置地还承接了集团旗下原乐购分布全国的20余个商业项目管理，践行轻资产管理输出模式。未来投资物业规模还将持续扩大。 

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　　业绩发布会聚焦　 

　　1、关于董事会主席空缺问题：　　 

　　一如过去3年，2017年华润置地董事局主席一职依旧空缺。面对媒体询问，唐勇称“无论是集团还是董事会都认可置地的公司治理是有效的、合规的。主席一职空缺并没有影响华润置地的业绩表现。”从此番言语引发的合理猜测，2018年华润置地董事会主席或将继续空缺。　　 

　　此前华润置地官方微信披露，曾经的华润置地一号人物吴向东在2014年辞任董事会主席后，如今已身兼华润集团助理总经理、华润置地执行董事、党委书记三大职务，并在3月16日华润置地2017年度表彰大会暨经理人年会上，提出2018年工作要五个“两手抓”：　　 

　　·一手抓拿地开发、一手抓投资并购；

　　·一手抓传统业务、一手抓创新业务；

　　·一手抓住宅项目、一手抓商业地产；

　　·一手抓筑牢优势、一手抓补强短板；

　　·一手抓基础管理、一手抓组织变革。　　 

　　上述五个方面，几乎囊括了华润置地未来的整体发展战略。　　 

　　唐勇亦在业绩发布会上表示，吴董是集团分管地产业务的主要负责人，仍然对置地的发展起到非常重要的作用。 

　　2、关于资产证券化与业务拆分上市问题：　 

　　针对物业与商业板块未来是否会有拆分上市以及成立信托基金等打算时，唐勇回应道，目前公司内部一直做这方面研究，未来无论是通过何种方式进行资产证券化，需要多方面的因素综合考虑。　　 

　　管理层在现场透露，目前华润置地物业管理方面，从公司层面已与地产板块分离，成为了独立的服务公司，并且开始承接大量外部项目的管理，不排除未来会有拆分的可能，这要取决于规模与市场机会。　　 

　　在商业地产方面，则需要综合考虑现有物业的投资回报增长是否已经达到一定程度、商业运营整体稳定性等，目前华润置地储备商业项目较多，选择合适的时机亦是关键。　　 

　　据2017年报披露，过去一年华润置地对包括在建项目在内的投资物业进行评估，经独立第三方评估核算，年内取得税后港币38.6亿的价值增值。这意味着，仅依靠物业自身价值提升，华润置地已然赚了38亿。　　 

　　“如果风险和资金成本相对比较合理，我们可以考虑拆分以及其他资产证券化方式，但目前仍在研究中，尚未有定论。” 

　　3、关于规模问题：　　 

　　对于华润置地略显谨慎与保守的2018年度目标，唐勇称：“根据20%业绩增长率来设置的，是华润置地有能力而且能够实现的。关于“行业前十”这是大家对于华润置地行业地位的认可。但是企业对于股东权益、回报的理解也不一样，我们不仅关注规模、效益回报也很重视。”　　

　　投资物业作为华润置地的核心业务板块，未来将通过自建、合作开发以及轻资产等多种方式扩大规模。“当然，轻资产方面将会更谨慎些。”　 

　　4、关于创新业务方面　　 

　　2017年，华润置地在综合业务创新方面动作不断，包括产业地产、服务公寓、康养地产、文化教育等，覆盖科技、农业、医疗、产业园区等主题。据赢商网从现场获悉，仅在深圳，华润置地就储备了2200万㎡的旧改土地储备，覆盖产业地产、住宅、商业等。　　 

　　在商业地产方面，2017年成立华润影业公司，自营“万象影城”，对于未来这方面的发展规划，唐勇表示，公司在全国拥有众多优质商业物业，也在探索商业互联网生态圈以及创意新零售的多种可能性。至于未来是否会走专业院线运营路线，目前有这方面的战略规划，但具体尚待观察。