千亿招商蛇口发展新方向：兼并收购高周转 发力“美好生活圈”

　　（赢商网报道）3月28日，房企业绩报告会密集发布日。深圳，多云微风。招商蛇口2017年的业绩发布会在蛇口邮轮母港的大西洋号游轮上如期举行。

　　“今天我们实现了去年的承诺，将业绩发布会从陆地搬到了海上，来到了大西洋号游轮上。”招商蛇口董事总经理许永军简单直白的开场，令人瞬间注意下该企业业务板块三驾马车之一的“邮轮”上。

　　招商蛇口以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，其“前港-中区-后城”的发展经营模式，在综合房地产企业中独具一格。

　　27日晚间，招商蛇口发布了2017年年度报告，全年实现营业收入754.55亿元，同比增长18.69%；归属于上市公司股东的净利润122.20亿元，同比增长27.54%。值得一提的是，2017年招商蛇口签约销售额达到1127.79亿元，同比增长52.54%，迈入千亿俱乐部。

　　招商蛇口2017业绩发布会现场：许永军回答投资者与媒体提问

　　在园区开发与运营方面，借助蛇口、太子湾的示范作用以及前海片区政企合作的经验，招商蛇口通过与当地政府合作，参与或主导地方产业新城项目的开发建设。目前已在广州、深圳、重庆、青岛等多城开展超过10个产业园的开发和运营。

　　在邮轮业务方面，招商蛇口副总经理龚镭在发布会上分享表示，2017年是太子湾邮轮母港完整运营的首个年度，全年累计引论109艘次，覆盖全球TOP5邮轮公司，创下亚太地区邮轮母港开港首年之最。现已初步完成在深圳、厦门、上海、天津等沿海城市的邮轮母港布局，未来将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，打造邮轮全产业链。

　　在多元化业务方面，招商蛇口已在健康、养老、文化、教育等行业进行布局，并着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创新项目，尤其将长租公寓纳入公司战略业务之一。截止2017年末，招商蛇口长租公寓布局深圳、北京、天津、重庆、上海、南京、香港等多个城市，建筑规模总计约60万平方米，约1.5万间，已形成“壹栈”青年白领公寓、“壹间”精品公寓和“壹棠”服务式公寓三条产品线。

　　聚焦三大都市群，加大兼并收购力度

　　在土地储备方面，招商蛇口通过招拍挂、合资合作、兼并收购、产城联动、轻资产等方式，在一线以及核心二线及深圳周边城市获得土地资源计容建筑面积达到1023万㎡，其中权益面积594万㎡。新进入南通、昆山、嘉兴、无锡等10个新城市，项目覆盖全国50个城市。

　　2017年，招商蛇口与湖北黄冈蕲春县、深圳市光明新区政府签署产业园区项目合作协议，并与北京通州区成立台湖镇产业新城项目公司。其中，黄冈蕲春县项目，采取轻重资产结合模式，当年实现盈利。2018年初，招商蛇口与常熟市政府签订协议打造琴湖片区、与揭阳市共同开发揭阳滨海新区粤东新城等，此外在全国各地尚有十余个重点产业新城项目正在跟进中。

　　另外，国企合作背景下的并购已成为招商蛇口资源获取的重要路径之一，近一年来，招商蛇口落地昆钢、武钢、东风房地产、南通中外运等项目，兼并收购取得突破式增长。

　　据招商蛇口常务副总经理朱文凯介绍，目前招商蛇口30%的土地储备位于深圳，70%的土地储备覆盖粤港澳大湾区、长三角以及京津冀地区，未来将进一步加大深圳之外区域的项目扩张。“2017年我们拿了84宗地，其中70%是合作拿地、13%是独立拿地，而兼并收购比例仅为10%。2018年将进一步提升兼并收购占比。”

　　2018年业绩目标1500亿，调低商办占比提升周转率

　　“今年业绩目标增长率是30%，1500亿。”在朱文凯看来，2018年房地产调控仍是常态，稳是主旋律，市场将呈现改善性特点，更多注重品质。因此，在不确定的金融环境下，加快产品周期提高销售回款现金流，也成为招商蛇口2018年在社区开发与运营板块的重心。

　　“提升周转率，低企业负债率。将把商办物业比例控制在20%以下，持有物业比例控制在8%。有足够的现金流可以腾出手来做结构性扩张。

　　对于招商蛇口未来发展，招商蛇口董事总经理许永军亦在发布会上表示，2018年是改革年，在企业发展战略上，将质量效益规模做了调整，追求质量、效益、规模动态均衡增长。

　　“将把握结构性机会，加快落地央企合作及兼并收购；全面提升园区运营服务能力，拓展5个以上产业新城项目，签约3个以上相关项目。重点拓展区域是京津冀、粤港澳、长三角等区域。”

　　 开启“美好生活圈”，打造“全生命周期产品体系”

　　在本次发布会上，招商蛇口宣布打造“美好生活圈”，以全民美好生活需求为导向，以城市生长建设为依托，开拓业务范围，满足不同生命周期人的全方面生活需求。

　　许永军表示，“未来房地产业将不再是货币的蓄水池，而是人民美好生活的承载者。‘美好生活圈'的全貌就是要承载城市的多元建设；要开启美好生活的多元方式；要满足全生命的多元需求。”

　　招商蛇口按生命成长阶段的不同把美好生活归为启蒙成长、事业成长、家居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养六大需求。围绕六大成长需求，招商蛇口已打造了教育、园区、文创、写字楼、住宅、长租公寓、商业、邮轮、大健康、养老等14大产品品类及25条产品线。五大核心IP产品为品质住宅、长租公寓、健康养老、产业园区和商业中心。其中商业中心方面已形成海上世界、汇港、花园城/花园坊三大产品线。

　　除了上述几大方面，赢商网从发布会上了解到，2018年招商蛇口还将充分参与到招商局集团两大重磅级项目，包括近期公告宣布将以现金方式收购招商局漳州开发区有限公司78%股权(被誉为“第二蛇口”的招商局漳州开发区位于中国东南沿海厦门湾南岸,规划建设用地55平方公里)以及招商前海湾项目（总占地约2.9平方公里，建筑面积约508万㎡）亦将正式进入全面启动期。