中粮重组地产往事：从亚龙湾地主到大悦城“回A”的26年

　　停牌8个月后，3月30日晚间，中粮地产的重组预案姗姗来迟。按照公告披露，中粮地产拟发行股份收购大悦城地产的控股权，交易对价暂定人民币147.56亿元。收购完成后，大悦城地产将成为中粮地产旗下公司。

　　这被中粮集团称为“深化国有资本投资公司试点改革进一步深化”的举措，能否立竿见影尚难判断。但对于过往规模发展较慢的中粮地产而言，重组则意味着做大做强。根据预案，收购大悦城地产后中粮地产总估值约272.5亿元，相当于停牌前市值的1.88倍。

　　而这在市场人士眼中，中粮旗下不同地产平台“分久必合”的背后，亦凸显着其地产业务发展的曲折历程，以及因同业竞争引发整合的不可抗性。

　　当年，中粮集团是最早参与海南房地产布局的企业之一，凭借在亚龙湾18.6平方公里土地打响名声。2005年以后，中粮在宁高宁时代又迅速启动了“从多元化向专业化转型”战略，包括推动中粮地产登陆A股，打包商业地产赴港上市等。

　　但中粮此后未能将两大地产平台合并，反倒被平台间的同业竞争等问题牵绊。在自身发展放缓之际，当初国资委保留的以房地产为主业的15家其它央企，包括保利地产、招商蛇口、中海等已发展为行业规模前列的地产公司。

　　在这26年的时光里，中粮地产业务未能保持在行业的前列。

　　亚龙湾地主

　　上世纪90年代的海南，在中国房地产发展史上占据了相当重要的角色。在那场房地产热潮中，海南成为市场化制度的试验田，包括鲁能、中国宝安、中粮等企业借势在海岛沿东海岸储备了相当规模的土地。

　　中粮集团是最早进入海南市场的国有资本之一。

　　观点地产新媒体了解，1992年前后，位于三亚市东南28公里处，规划面积18.6万平方公里的亚龙湾国际旅游度假区获得国务院批准成立，成为中国首批12个国家级旅游区之一。中粮集团率先向三亚投入重注大量圈地，成功取得亚龙湾这块“风水宝地”的一级开发权利。

　　1995年，中粮集团对亚龙湾投资、开发实施控股经营，之后便开始实施“以酒店提升度假品质”的战略，并投入资金达数十亿元。1996年，由中粮集团投资兴建的凯莱酒店落成，这也是中国首家五星级度假酒店。

　　至2010年，中粮已先后投入10多亿元完成亚龙湾一期项目的开发建设，建设用地5247亩，已转让4508.48亩，相继建立和引进了天域、万豪、红树林等17家国际顶级酒店，并建成海滨浴场、高尔夫球场、豪华别墅、海上活动中心及中心广场等旅游项目。

　　2011年11月30日，中粮在亚龙湾投资建设的瑞吉度假酒店、美高梅度假酒店宣布开业。集团董事长宁高宁当时透露，中粮将继续做好亚龙湾二期项目的工作。

　　根据规划，亚龙湾二期涉及土地面积逾10平方公里，这相当于雅居乐海南清水湾项目的占地总和。

　　传统房地产销售层面，中粮在亚龙湾获批开发的大型综合性住宅区——公主郡项目，为该集团带来了显著的收益。

　　以项目二期为例，2008年10月预售报价2.3万元/平方米，至2010年升至2.9万元/平方米。而至2015年，亚龙湾·龙溪悦墅公寓的别墅定价达到6.2万元/平方米。

　　中粮地产、大悦城曲折

　　中粮集团于1993年成立中粮地产公司，主营业务涉及房地产开发、建材、参股、投资等。从时间点看，中粮地产成立的时间恰好是集团介入亚龙湾18.6平方公里土地之后，因而市场多倾向于认为亚龙湾项目将注入到这一平台。不过，中粮始终未采取注资动作。

　　从企业发展角度，1988年至2005年以来中粮集团一直处于转型多元化、扩大经营规模时期，借由亚龙湾项目涉足房地产也是这一时期的重要产物。这种战略至2005年出现变化，从华润集团调任而来的新董事长宁高宁，开启了长达十年的业务调整。

　　宁高宁对中粮的地产业务调整是循序渐进、层次分明的。

　　据观点地产新媒体了解，2005年10月18日，宁高宁明确对中粮地产业务定位为“城市中高档住宅的主要提供者”。半个月后，中粮以8亿元受让“深宝恒A”股份成为第一大股东，并更名为“中粮地产”。

　　2006年，宁高宁对中粮的地产业务作进一步厘清，决定划分为投资性物业、住宅发展两大业务板块。

　　2007年，中粮宣布成立商业地产平台“中粮置业”，并透露将集团旗下商业地产打包、适时在香港上市的想法。也正是在那一年，中粮置业试水之作北京“西单大悦城”开门营业。

　　和深圳万象城一样，西单大悦城成为宁高宁主导下又一个代表性商业项目。由于项目处于北京商圈核心，以及引入品牌时尚等，西单大悦城至今仍是大悦城地产租金收入、租金水平最高的项目。

　　此后，宁高宁逐渐将发展重心向大悦城倾斜，于2008年提出5年内发展20个大悦城，资产规模700亿元，占中粮集团总资产30%的目标。至2013年，港股平台侨福企业宣布更名“中粮置地”。

　　2013年9月23日，香港上市企业侨福企业公告宣布，将收购中粮所持有商用物业组合目标公司的股权；2014年1月，侨福企业正式更名为“中粮置地”，并于同年11月更名“大悦城地产”。

　　相比于商业平台起步晚、发展快，最早成立的中粮地产，尽管于2010年3月成为国资委保留的以房地产作为主业的16家央企之一，却呈现处于缓慢发展的状态。

　　观点地产新媒体查询，2017年中粮地产营收140.42亿元，较2007年增长16倍，；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8.43亿元，较2017年却仅增长2.8倍，显示业绩增长缓慢。而大悦城去年营收116.58亿元，核心净利润8.39亿元，盈利水平已超过中粮地产。

　　房地产销售方面，2017年该公司签约金额261.59亿元，远不及保利地产、华润置地、中海、招商蛇口等央企地产公司。其中，招商蛇口在重组两年后，已正式迈入千亿销售阵营。

　　为什么重组？

　　如今重新审视宁高宁当初对中粮的地产业务进行调整，中粮地产、大悦城地产在不同地方上市，同时要求两个公司业务分工明确、互不干扰，体现出他对厘清股权及业务的决心和魄力。

　　不过从实际效果看，中粮“整而不合”的做法也为市场所反思，这恰恰体现在宁高宁着力切割的股权和业务层面。

　　据观点地产新媒体了解，在中粮集团层面，地产板块被统一称为“中粮置地”，统管中粮地产、大悦城地产。人事管理存在交叉，其中中粮置地董事长周政，同时身兼中粮地产董事长、大悦城地产董事会主席。

　　业务层面，中粮系的同业竞争同样受市场关注。大悦城地产以持有型物业的开发、经营与管理为主，但仍有相当部分收入来源于物业开发销售。2017年，该公司物业及土地开发业务收入71亿元，占总收入61%，并预计2018年物业销售将达80-90亿元。

　　中粮过往并非没有意识过上述问题，宁高宁早在2011年已明确提出，对中粮地产、中粮置业（即大悦城地产）合并，并实现集团A+H方式整体上市的目标。但受制于多方因素，合并工作迟迟无法落实。

　　直至2015年以来，国企改革拉开大幕，包括招商蛇口、中海、五矿、信达等都先后进行资产重组。中粮紧随其后，终于在2017年7月开始筹划停牌重组交易事项。

　　按照今年3月30日披露的交易预案，中粮地产拟按资产总对价147.56亿元、每股6.89元发行21.42亿股，以收购大悦城地产91.34亿股股份，占大悦城已发行普通股总数64.18%。收购完成后，大悦城地产将成为中粮地产旗下公司。

　　这是一场近乎“吞象”级别的重组收购，按照2017年末资产规模计，中粮地产总资产757.51亿元，大悦城地产则达到863.71亿元。

　　这场体现中粮集团整合意志的整合，对于市场传递的信号也是多层次的。其中对于投资者而言，整合有助于形成更高估值溢价，以中粮地产为例，按照预案披露价格，其估值达272.5亿元，相当于停牌前市值的1.88倍。

　　对于上市公司而言，通过对中粮地产、大悦城地产进行品牌整合，使中粮系按照更有效的方式分配住宅和商业资源，从而提高融资和资金运营效率。同时，增大体量也意味着信用得到相应增强，对于降低融资成本存在利好。

　　不过，上述潜在的重组利益都需要长远的价值体现，就短期而言，中粮地产业务仍面临行业发展规模挑战的问题。

　　观点地产新媒体了解，中粮地产2018年新开工面积389.28万平方米，同比增长179%，这超过了其去年全年新增的土储面积349.58万平方米。而在土地总储备方面，中粮地产鲜有披露数字，仅表示“基本满足未来3-5年发展”。