金科曲线入深圳布局粤港澳大湾区 从百亿到千亿还差什么？

　　深圳，一座开发商战图上的堡垒，被金科悄悄撕开了一个口子。近年，恒大、碧桂园等外来房企也这样闯进深圳。

　　4月中旬，金科在华南举办了一场盛大的战略发布会，试图在一个新市场建立起“金科”的招牌，并宣布已在深圳拿下两个项目，2018年将重点拓展广州、深圳、珠海、江门等10个城市，围绕粤港澳大湾区布局。3月底，金科在华北也举办了同样隆重的发布会。

　　销售之前，品牌营销先行，其背后，是金科布局扩围、进军全国的决心。截至2017年底，金科已进驻全国22个省(市)，基本完成“八大城市群”的战略布局。

　　在2017年卖出658亿的金科，今年的目标是突破1000亿元销售金额，到2020年，规模达2000亿元。

　　而2015年，金科的销售金额仅为238亿元、2016年为341亿元。货币宽松和三四线城市去库存的两年，不少房企抓住机会突飞猛进。实际上，讨论金科能否成功冲刺2000亿，等同于讨论金科能否在余下的3年延续2017年业绩爆发的势能。

　　金科暗收深圳两旧改

　　2017年2月、5月，金科在深圳出资成立数家公司，并在此期间收购一些本地项目公司的股权，冠上金科之名，曲线进入深圳。这是外来房企进入新市场的常见方式。

　　按照此前金科公布的信息，金科在深圳拿下两个项目，均位于深圳龙华，其中一个是代建，一个是旧改。

　　4月18日，金科在深圳举办的华南区域战略发布会中，金科股份联席总裁方明富介绍，金科已于2017年11月2日，拿下深圳龙华民治项目，规模约为9万平方米。关于深圳在金科的项目，除此外，官方不愿公开更多信息。

　　高亢是金科派驻到深圳区域的一把手，此前他曾担任金科湖南和云南公司的总经理，他担任金科在深圳成立的数家子公司的法定代表人。

　　高亢告诉第一财经，“在深圳的两个旧改项目中，本来有一个是代建的，但是现在调整了，金科成为了两个项目的大股东了。”金科把此前代建的项目收入麾下。

　　高亢表示，目前金科还在做拆迁等前期工作，不便透露其他信息。在华南从事土地、项目投资的人士告诉第一财经，目前这两个项目资料都在保密期。

　　金科在华南的野心当然不止深圳一个城市。粤港澳大湾区承载了许多房企的希望，金科也不例外。

　　方明富表示，2018年，金科计划加大华南地区投资开发力度，布局大湾区，计划重点拓展广州、深圳、福州、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、珠海、江门等10个城市。

　　目前，金科在华南除了进入深圳外，已进入了广州、佛山等城市。金科并无公布，期末华南区域能作出的业绩贡献量，但显然，深圳两个项目短期内无法入市。而金科在佛山的项目将成为其第一个在华南入市的项目。

　　2017年，金科还新进杭州、南京、南昌、福州、石家庄等城市，新项目土地总投资约460亿元，同比增长约120%，共计获取79宗土地，计容面积约1245万平方米，同比增长约103%。

　　根据金科年报，截至2017年底，公司已进驻全国22个省(市)，开发项目主要分布在重庆、北京、成都、苏州、南京、合肥、郑州等主要一二线城市。而在2016年，金科进驻省(市)数据是14个。

　　金科已明确发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群、以武汉为核心的长江中游城市群、以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的珠三角城市群、以北京为核心的京津冀城市群，以及山东半岛城市群、北部湾城市群。

　　金科在2017年年报中称，“八大城市群”战略布局基本完成。

　　从百亿到千亿

　　金科在全国范围内的广布局来自于对规模的渴求。

　　根据金科此前发布的《发展战略规划纲要》要在2017年至2020年三年间销售规模力争实现500亿、800亿、1100亿、1500亿，并在2020年力争冲击2000亿。

　　不过日前，金科已宣布，2018年力争实现销售金额1000亿元。显然，金科的实际步伐要比原计划快。

　　1998年5月，金科成立。2011年，曾经的ST东源，转变成主营房地产业务的金科。金科借壳上市的这一年，销售金额为145亿元。一年新增的土地项目10个，那时地价尚低，一年的投资总额仅46亿元，到年底总土储面积为1280万平方米。

　　2012年，金科全年实现销售金额约175亿元，同比增长20%。金科趁低吸纳，通过招拍挂、收购等方式新增20个项目，土地款约92.6亿元，同比增长101.3%，占当年销售签约金额约56%，至年底土储面积约1840万平方米，足够公司维持3～5年的开发。

　　2013年，金科的销售金额约225亿元，同比增长29%，全年新增19个土地项目，土地总投资约94.3亿元，至年底土储面积约2700万平方米。

　　2014年，金科提出升级转型，布局新能源和产业地产，在传统的房地产开发方面慢了下来，销售金额约230亿元，同比增长仅2%。在投资方面，几乎无增长，新获17个土地项目共19宗土地，土地价款共计102亿元，同比增长8%，土地储备回落至1750万平方米。

　　到了2015年，金科的销售金额为238亿元，销售同比增长仅4%，新增9宗地，土地储备下探至1699万平方米。

　　2016年，金科增速有所改善，全年实现销售金额341亿元，销售同比增长43%，创下上市来的最高增幅，新获取34宗土地，土地储备上升至1846万平方米。

　　由此可知，金科2014年、2015年规模增长停滞，2016年开始步伐加快，在2017年实现规模爆发。

　　只是金科求量的路上，毛利率表现得不够理想。2012年～2017年，其房地产销售业务的毛利率分别为：35.15%、25.17%、22.96%、27.37%、19.70%、20.51%。

　　金科的野心是毋庸置疑的，作为渝派房企的代表，金科在立足重庆的基础上，正走向全国，攻城略地。2018年，金科的销售目标是突破千亿，据金科2018年一季报，金科销售金额达241亿元，同比增长约142%。

　　如果金科能顺利从百亿房企进化成千亿房企，便有了在2020年实现2000亿销售的底气。

　　纵观行业，如今行业排名靠前的房企，做大规模各有各法。万科靠均匀布局和回款，碧桂园靠三四线城市和高周转，恒大靠承接许家印的朋友圈项目，融创靠买买买，那金科靠什么？

　　观察金科自上市以来的规模增速、投资布局可知，公司规模的增长与其在土地市场的动作呈正相关关系。作为一个各方面优势均不突出的普通房企，与资本市场相处、融资，再进行投资拿地，小心翼翼地作决策，抓住每一个窗口期，是金科实现阶层上升的机会。

　　而金科在2014年才完成上市以来的首次资本市场融资，后又因实际控制人黄红云家族的减持惹来融创孙宏斌对金科股权的觊觎。金科这一路走来不算顺风顺水，映照了二线房企进阶之难。

　　因为在土地市场上的进取和回款跟不上销售，金科的现金流稍显紧张。2017年，公司经营活动产生的现金流量净额为－84.85亿元，同比下滑235.9%。好在，2018年一季度情况有所改善，经营活动产生的现金流量净额为－10.06亿元，同比增加83.53%。