踩盘│蓝色港湾：一个开放街区的十年发展之路

　　名人效应带动消费增长，有报道称，5月4日青年节，娱乐圈焦点章子怡汪峰夫妇携女儿现身蓝色港湾商务区。另外，曾多次有网友表示在位于北京朝阳公园西北湖畔的蓝色港湾偶遇刘昊然、邵兵、马思纯等明星。

　　蓝色港湾商务区自2008年开业以来已度过十载春秋，经历了起步的艰和多次奋力调改。“低调”的蓝色港湾是如何得到消费者喜爱，并受到明星、国际化人士认可的呢？

　　笔者在工作日来到位于北京朝阳公园西北湖畔的欧式商业小镇——蓝色港湾国际商务区，据蓝色港湾官网介绍，这座中国首创的Lifestyle Shopping park，由19栋2到3层的欧式建筑组成，总营业面积达15万平方米。露天开放的消费环境中集娱乐、休闲、购物、餐饮等多种业态为一体。

　　从正门的“铜球广场”进入蓝色港湾商务区，一条覆盖玻璃上盖的宽阔通道贯穿南北两区直通到中央广场，通道两侧的蓝港城和品牌街有大量的沿街商业。品牌街和蓝港城两个区域融合了男女服饰、健康美容护理、家居礼品、珠宝配饰、娱乐休闲服务和餐饮等多种业态。包括传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、VR体验馆、BHG精品超市等三百余个店铺。

　　穿过下沉式中央广场来到东侧的儿童城。儿童城内汇集了儿童服装、玩具、娱乐、教育等丰富的儿童业态。据蓝色港湾工作人员透露，2012年开始，蓝色港湾结合市场跟自身情况开始第二轮调整，将原有零售比例较高、主打运动户外的活力城进行重新规划调整，把当时比较分散的儿童品牌集合于此形成儿童城。

　　餐饮业态作为蓝色港湾吸引消费者的重要手段，在南区和北区聚集了60多家餐饮店铺和酒吧。丰富的餐饮品牌向消费者提供更多样的选择，借助南侧水岸街独有的景观优势，西式餐饮、酒吧更增加了蓝色港湾餐饮业态丰富程度。笔者走访时发现，即使是工作日的下午，也人头攒动。

　　蓝色港湾“调整漂流记”

　　优秀的商业都是在不断调整的。回顾蓝色港湾的发展历程，2008年12月，在国内对Lifestyle Shopping Park 商业概念并不是特别了解的市场下，定位年轻时尚一族的蓝色港湾走在前沿并开业了。

　　开业之后的前三年，蓝色港湾度过一个比较困难的时期。市场对于开放式商业街区的认知并不强，蓝色港湾当初的定位与业态规划都主打年轻时尚，当时的招商压力较大，品牌能够填满商场是主要任务，在这个起步发展过程中也开始随市场需求做一些调整变化。蓝色港湾常务副总经理路超曾对赢商网透露，2009-2011年，蓝色港湾的第一阶段在市场观察下慢慢适应发展，探索找寻属于自己的商业经营模式。

　　市场总是在更新迭代，消费者需求更是不断变化。2012年开始，蓝色港湾结合市场与自身情况开始第二轮调整，这一次的调整是蓝色港湾快速发展的重要关键因素。蓝色港湾商业的最大变化源于二轮调整，确定以儿童业态和餐饮业态作为两大商业发动机。

　　随着儿童城开业，蓝色港湾的消费群体也随之发生改变，以前以年轻时尚为主逐渐转变为高消费的中产家庭为主，家庭性消费带动了全业态发展。

　　第二轮调整基于稳定后，蓝色港湾将进入第三轮调整阶段。以"潮.运动"为主题，打造一个时尚潮流健康的商业交流平台。据项目方介绍，蓝色港湾的第三次调改以消费者需求变化为主，打造更多的文化附加值，力求为消费者提供更好的生活方式。

　　西班牙时尚品牌Massimo Dutti和周大福珠宝即将于五月正式营业。

　　不断调整 引入创新业态

　　不断调整时购物中心应对同质化的法宝。2017年一月，蓝色港湾引入北京首家西西弗书店，店铺位于北区一层，总体风格偏欧式，从外表看就像是精美的欧式橱窗，主色调为绿色，辅以红、黑，充满了现代感。总面积约有五六百平方米，其中图书摆放区域有400多平方米，咖啡馆占地100多平方米。

　　图书品种有两三万种，因书店地处使馆区，进口原版图书占比要高于其他西西弗书店。同时针对家庭出行、孩子多的情况，生活类、儿童类读物也相对较多。

　　一些网红餐饮往往可以带来巨量的人流。2017年6月30日，亚洲首家“失重餐厅”亮相北京蓝色港湾。

　　在体验性商业方面，今年4月28日，蓝色港湾珠影耳东传奇影城引入全球首家影院级VR影厅，将VR技术真正融入电影院，实现了影片与VR技术的无缝链接，为观众营造极致、立体、沉浸的全域式观影。

　　南区M层的VR体验馆

　　街区式商业模式，成败都“萧何”

　　虽然融入了多种丰富业态，为消费者提供更多选择，但是运营15万平方米的超大体量开放式街区商业项目并非易事。

　　蓝色港湾凭借它所在的朝阳公园湖畔的地理优势，和开放式的建筑风格，赢得了很多商务、国际化人士的认可，但同时运营中仍然有一些问题无法避免。

　　在业内人士看来，由于开放式商业街区的动线相对复杂不够清晰，会给消费者造成内部品牌搭配较乱的印象。

　　笔者在走访时发现，有不少消费者在蓝色港湾的信息台询问某品牌位置，工作人员表示，内部品牌分布比较分散，确实“不容易逛”。对此，亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，未来可以根据品牌定位重新调整动线设计和标识，突出主题、导向和品牌的一致性、聚集性。

　　另外，朱凌波指出，蓝色港湾商务区的餐饮、酒吧娱乐形态比重过高，零售业态占比较少，不足以吸引消费客流。消费者前来的目的以餐饮娱乐休闲居多，选择购物的人相对较少。湖畔美食街也具有季节性，夏季虽然能够带来非常大的客流，但到了冬天就会变得格外冷清。

　　作为筹建蓝色港湾项目的参与者，北京商业联合会商业创新分会执行会长红建军表示，蓝色港湾商务区最大的痛点就是受困于街区式商业建筑形态，独具特色的欧式小镇商业建筑形态虽为该项目增色不少，但却是国外典型的奥特莱斯的商业形态。商业模式和品牌定位上存在差异，容易造成误解。是导致开业时很多国际品牌没有选择入驻蓝色港湾的原因之一。

　　近年来，北京商业地产市场进入一个全面爆发的阶段，各个商业体随波绽放，商业体量和存量都在快速增长，竞争渐渐趋向白热化，同质化现象也日益严重。

　　蓝色港湾能否应对消费市场的变化，不断升级调整、完善自我，把自身优势充分发挥出来，形成独有的性格和调性，吸引消费扩大辐射范围，与CBD商圈“分一杯羹”呢？仍然有待时间观察。