龙湖80亿发债计划突然中止 负债膨胀至1600亿元

　　房地产开发商融资正在越来越难。

　　5月20日，《资本新说》独家获悉，拟发行金额80亿元重庆龙湖企业拓展有限公司（简称重庆龙湖）公开发行2017年公司债券已经中止，更新日期为5月19日。

　　《资本新说》获得的发行文件显示，本次债券发行规模不超过 80 亿元（含 80 亿元），募集资金扣除发行费用后拟用于偿还发行人及下属子公司债务。具体还债计划见下表：

　　龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国，业务涉及地产开发、商业运营、物业服务、长租公寓等领域。2009年，龙湖地产有限公司于香港联交所主板上市。

　　截至目前，龙湖集团拥有雇员19000余人，业务遍布中国长三角、西部、环渤海、华南和华中37个城市，累计已开发项目超过200个，已开发面积超过7700万平方米，待开发土地储备超5000万平方米。2017全年合同销售额1560.8亿元人民币，经营规模和综合实力居中国房地产行业前列。

　　重庆龙湖企业拓展有限公司（简称重庆龙湖）是龙湖旗下企业。

　　截至 2017 年 6 月末，嘉逊发展直接持有重庆龙湖 91.30%的股权，为公司控股股东。而嘉逊发展为龙湖投资有限公司（以下简称“龙湖投资”）全资子公司，龙湖投资为龙湖地产有限公司全资子公司。

　　截至 2017 年 6 月末，自然人吴亚军女士通过个人信托合计持有龙湖地产 43.77%的股权，为公司的实际控制人。

　　公开信息显示，2016胡润房地产富豪榜，吴亚军家族以255亿排名第11。2016胡润女富豪榜，吴亚军以330亿元财富排名第4位。《2017胡润女企业家榜》，吴亚军以525亿元排名第三。

　　《资本新说》获得的发行文件显示，2014 年-2016 年末及 2017 年 6 月末，公司负债总额分别为 815.55 亿元、833.68 亿元、1206.42 亿元和 1631.30 亿元，资产负债率分别为 63.22%、57.57%、60.02%和 64.41%。

　　重庆龙湖表示，所从事的房地产开发业务属于资金密集型行业，存在前期投资大、回收期较长、受宏观经济影响明显等特点。在本次债券存续期内，若发行人未来销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅或不能合理控制融资成本，将可能会影响本次债券本息的按期兑付。

　　龙湖不是个案。

　　据《证券日报》报道，2018年前4个月，40家典型房企总计融资2726亿元，境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面被堵。

　　报道称，从成功发行的境内债券来看，仅是以超短融、租房专项债券为主的另类融资途径；境内银行贷款融资渠道也进一步收缩，4月份监测的40家典型房企共融资47.20亿元，环比上月下降16.28%；信托贷款融资额为14.41亿元，较上月大幅下跌60.58%。

　　中国指数研究院在近日的一份报告中指出，自2016年四季度起，房企发债政策收紧，2017年房企发债规模大幅下降。Wind数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降88.17%。

代表房地产企业2015-2017融资情况

　　在融资渠道收窄的时候，房地产企业的高负债就显得岌岌可危。

　　数据显示，近年来房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。Wind数据显示，2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。136家房企中，有35家资产负债率超过80%红线，占比接近26%。

　　2018年一季度末，房企资产负债率再次上升至79.42%。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中，有近40家公司资产负债率超过80%，占比接近26%，26家超85%，近一半的企业资产负债率超过70%。

　　截至一季度末，房企龙头万科A总资产12242.65亿元，总负债10289.27亿元；上海房企龙头绿地控股总资产8685.74亿元，总负债7701.97亿元。绿地控股资产负债率达到88.67%；万科84.04%的负债率水平创下该公司的历史新高。

　　报告称，在金融监管加强以及“房住不炒”的调控基调下，企业的去杠杆持续主动推进，房地产行业的金融风险持续降低。考虑到房地产行业的融资渠道仍在收紧以及2018年债务逐步集中到期，企业内外部流动性整体趋紧，前期激进扩张的高杠杆的房企资金链将承压，应加快主动去杆杠力度，防控资金风险。

2017年至今金融调控政策

　　近期以来，龙湖频频展开补血行动。

　　2017年12月28日，龙湖集团获得上海证券交易所预审核通过，并获中国证监会核准授予发行总规模不超过50亿元公募住房租赁专项债券。债券分期发行，募集资金将主要用于集团在上海、成都等一、二线城市的长租公寓项目建设。

　　2018年3月21日，作为业内首个将长租公寓提升到战略级业务的公司，龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行。

　　2018年5月9日，龙湖集团与中国工商银行(5.980, -0.05, -0.83%)举行全面战略合作协议签署仪式。龙湖集团与工商银行联手打造“冠寓租房分期”项目，建立信用卡租房分期付款的全面业务合作。

　　据称，龙湖集团与中国工商银行从租客需求出发，积极利用金融资源为产品赋能，提升住房租赁服务体验。此次合作，将采取信用卡分期的形式，把市面上现有的房租季缴、半年缴、年缴的大额度支付模式，转为按月支付。