社区商业成“新风口” 先行者们做出了哪些成功示范？

　　随着新生代消费群体的崛起，人们的消费习惯、消费理念和消费方式也发生了较大的变化，呈现出“懒”、“宅”、“网购”、“重体验”、“社群社交”、“时间碎片化”等显著特征，这一转变对传统大型集中商业产生了巨大冲击。另一方面，随着国内购物中心高速发展，并出现结构性失调，行业发展将迎来新一轮变革。

　　在此背景下，具有小而美、客群稳定、吸附力较大、模式灵活等特征的社区商业成为众多开发商谋求突围的关键。数据显示，预计到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿。

　　赢商网遴选出全国十大优质社区商业项目，从其选址、客群定位、品牌业态布局、建筑设计、主题空间打造等多方面解读这些项目，分析其在社区商业探索的道路上做出了哪些成功示范，旨在为后续社区商业项目打造提供一定的价值参考。

　　（排名不分先后）

　　上海凯德星贸中心

　　开发商：凯德集团/申通集团

　　商业面积：1.7万㎡

　　已进驻品牌量：60+

　　开业时间：2017年9月1日

　　上海凯德星贸中心总面积13万平方米，商业仅1.7万平方米，项目以周边居民及办公人群为主要服务对象，因此品牌选择更加亲民。业态组合方面，餐饮占比达35%，零售、儿童、生活方式各占20%，引进理发馆、婴儿游泳馆、儿童绘本馆、单品餐饮、生活方式集合店等创新业态及众多独家首家品牌。交通方面，项目周边汇集了3条轨道交通，20余条公交线路，实现了地铁、巴士、驾车的全方位换乘。空间设计方面，项目三首层设计，达到了很好的引流效果，充分放大了B1层优势。

　　北京悦茂购物中心

　　开发商：北京中联科科技投资有限公司

　　商业面积：2万㎡

　　已进驻品牌量：40+

　　开业首日客流：3万

　　开业时间：2017年12月24日

　　悦茂购物中心所处区域成熟商业缺乏，但周边中高端社区聚集，商务氛围成熟，消费力较高，项目1.5公里内覆盖办公物业约26万平米，办公人口约2万；1.5公里内住宅小区37个，常住居民近4万户约12万人。据悉，项目开业当日客流就突破3万人次。业态组合方面，项目体验式业态占比高达91%，其中，餐饮占比达55%，亲子体验占比达18%，生活服务占比达14%，零售、休闲娱乐分别占比9%、4%。空间设计方面，项目天井设置采用了“凿壁借光”“以点连线”的手法，分散为三个中庭，破除空间小带来的压抑感，提高了项目空间利用率，动线也更加优化。

　　上海万科2049@翡翠公园

　　开发商：万科集团

　　商业面积：1.5万㎡

　　已进驻品牌量：40+

　　开业时间：2017年6月2日

　　上海万科2049@翡翠公园是万科集团在上海打造的4.0升级版2049社区商业项目。项目融合了“健康人生、绿色生活、儿童成长、文化社区”四大人居主题概念，引入了星巴克、多乐之日、Yesicity、味蜀吾、智恩宝贝、普安药房等知名品牌，为区域居民提供了更加优质便捷的服务。业态组合方面，餐饮为主力业态，占比达到了52%，另外儿童亲子、生活服务分别占27%、21%。

　　上海西康189弄购物中心

　　开发商：中信资本

　　商业面积：2万㎡

　　开业时间：2017年1月18日

　　上海西康189弄购物中心位于西康长寿商圈，辐射周边40万家庭,过百万居住人口；覆盖30栋A级写字楼,逾九万名白领，项目的出现有效填补了区域商圈商业空白。以“生活和社交”为主题，项目集时尚零售、潮流品牌、餐饮美食、儿童天地、生活服务等多种业态于一体，并引进了共享办公等创新业态。空间设计方面，“上海老弄堂”情结和“声音体验馆”是设计的两大亮点，建筑立面中部还设计了一个大型的开放性区域“城市之眼”。此外，灵动多变的几何立面外型将上海味道和腔调淋漓尽致地展现在了世人面前。据悉，项目还荣获了“2017 MIPIM Asia Awards最佳商场开发金奖”。

　　基盛万科中央公园

　　开发商：万科集团

　　商业面积：5.5万㎡

　　已进驻品牌量：120+

　　开业时间：2018年4月29日

　　基盛万科中央公园是万科集团打造的2.0版万科里社区商业。项目占据番禺政务核心、聚集20万本地居民及周边办公人口，辐射万博和市桥两大商圈，坐拥4条地铁线路，其中三条正处于规划建设中。项目基于周边社区居民真实消费需求，在业态组合上加大餐饮和休闲娱乐业态的比重，业态占比超过60%。引入超过120家优质品牌，其中24%为首进番禺的品牌。空间设计方面，基盛万科中央公园打破传统购物中心“大盒子”的思维定式，以打造与邻共成长为理念，活化商业街道空间，打造出公园式商业空间。

　　成都中粮·鸿云悦街

　　开发商：中粮集团

　　商业面积：2万㎡

　　已进驻品牌量：60+

　　开业首日客流：5万

　　开业时间：2017年12月24日

　　中粮·鸿云悦街商业体量共2万方，由八个艺术商业独栋和花园式景观商业街组成，其最大的亮点之处是以独栋形式存在的Fit Box，是由韦德伍斯健身和言几又·今日阅读共同打造的集运动健身、艺术文化为一体的创意概念空间。目前项目辐射常住人口约10万人，周边1.5公里范围内，辐射常住商务人群2万人。品牌引进方面，项目汇集了言几又、韦德伍斯健身、星巴克、小龙坎、西北菜自留田、鲁西肥牛等丰富美食休闲组合，同时还引入了KTV、医学、媒体美容等生活配套服务。

　　深圳绿景佐阾虹湾购物中心

　　开发商：绿景集团

　　商业面积：5万㎡

　　开业时间：2017年1月9日

　　佐阾虹湾购物中心定位为年轻、时尚、活泼的“彩虹生活社区体验新空间”。为了营造温馨舒适的社区购物中心氛围，项目打造了“佐阾艺廊、佐阾生活小剧场、佐阾健康+、佐阾驿站”等，为社区居民带来了文化艺术、社区交流和便利服务的公共空间。品牌引进方面，项目引入了喜茶、奈雪の茶等网红品牌，旨在打造成集特色餐饮、精品超市、国际影院、时尚服饰、零售配套、亲子娱乐等诸多元素为一体的一站式新社区生活体验中心。

　　无锡万科邻里家live

　　开发商：万科集团

　　商业面积：1.5万㎡

　　开业首日客流：5万+

　　开业时间：2017年12月16日

　　着眼于当前社区最具共性的“生活便利度”、“品质度”、“时尚度”三大目标需求，无锡万科邻里家Live以提供家门口“最后一公里”的社区全方位配套服务为定位，搭建出完整的社区生活体系。项目首创“333”模块化商业流水线：1/3万科招商主力品牌联营，1/3万科业主经营，1/3出售，以此模式，建立商家资源库。同时紧抓与社区相关的家庭组合型消费，以“异想引力场”为主题，通过公区改造，创造主题IP熊，打造探险王国、二次元动漫世界，提供游乐设施、植物园科普以及特色小铺实践基地等，营建出一个兼顾溜娃、育娃的微型主题乐园，打造了一个涵盖全龄段的漫游街区。

　　深州布吉佳兆业广场

　　开发商：佳兆业集团

　　商业面积：3.5万㎡

　　开业时间：2016年12月24日

　　布吉佳兆业广场立足于打造精致的邻里型购物中心，绿色生态的理念及奇幻精致的主题贯穿整个项目。开业之初，项目便实现了“50%品牌首进区域+100%招商签约率+100%开业率”。业态规划方面，“人气餐饮+精品零售+亲子娱乐+时尚购物+文化娱乐+家居生活”等多重业态聚集。其中，餐饮占据了很大的比例，引入逾25家餐饮，占比超30%。交通方面，项目二楼与地铁无缝链接，带来庞大消费人群，且项目周边学校、社区集聚，消费需求旺盛。

　　南京仁恒江湾新天地

　　开发商：南京仁恒置业有限公司

　　商业面积：2.6万㎡

　　已进驻品牌量：40+

　　开业时间：2017年9月28日

　　江湾新天地拥有大型休闲广场、庭院式商业步行街、超大景观露台等完善的配套设施。项目共三层，40余家人气品牌入驻，涵盖了饕餮美食、精品超市、家庭娱乐、零售、美容美发SPA、生活配套等丰富的业态。不仅如此，项目还引进了菜场、高尔夫室内培训等创新业态，在给江湾城业主提供极大的便利同时，也填补了青奥区域的商业设施空白。

　　赢商语录：

　　当下，人们对社区商业的理解，已不仅仅局限于社区配套这一范畴，以满足自身社区或附近区域内消费者各种需求的“邻里型商业”、“街区型商业”、”区域型商业“等也被划入这一领域。社区商业的本质是为覆盖范围内的社区居民提供便捷、舒适的消费体验，因此其业态组合、品牌引进、规划设计等均以区域内居民的需求为核心，品牌选择方面更加亲民。

　　通过对以上社区商业项目的分析，可以看出，优质社区商业项目普遍具有以下几个共同的特征：“重体验”、“高颜值”、“区位优越”、“注重差异化”、“消费潜力巨大”、“业态搭配以餐饮、儿童亲子、休闲娱乐等生活配套为主”。

　　现阶段，我国的社区商业已经从居住区商业向现代社区商业发展。随着居民消费意识和消费习惯的改变，需求将变得愈加多样化。社区商业作为承载居民商业化消费的载体，项目打造时，要注意以下几方面的因素：选址上，尽量选择高密度、高容积率的规模化社区或者贴近区域中心、轨道交通节点的位置；功能上，在满足居民基本消费需求的基础上，带来新鲜、便利、品质的提升；品牌上，尽量筛选亲民、有差异化和区域内消费者喜爱的品牌，实现真正意义上的家门口消费；空间设计上，注重品质化、体验性消费场景的营造，注重公共空间、配套设施的打造。此外，随着互联网的逐渐渗透，社区商业与互联网深度结合，将成为一大重要趋势。

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