零售租户占比领先 餐饮业态下沉低区 地铁接驳重塑地下空间租户结构

　　2018年7月18日，世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉重磅发布《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》预告篇。本次调查覆盖50座符合世邦魏理仕定义的购物中心，共计零售商业建筑面积525万平方米，涉及品牌门店数超过7,900家，样本率达到86%。这是行业首个针对成都零售物业市场的商户普查报告，全文将在今年十月正式发布。报告分为全局篇、区位篇、空间篇和地铁篇四大篇章，从不同维度为读者详尽解构成都零售物业市场需求端的特征及演变趋势，为运营商与品牌方制定未来策略提供参考。

　　世邦魏理仕中国区研究部副董事朱建辉表示：“本次租户普查是世邦魏理仕及行业首次聚焦成都零售物业市场需求端，对进驻成都购物中心的零售品牌进行全面普查。普查搜罗的海量数据成为揭示最新商业发展趋势的基础，分析维度覆盖整体市场、区位板块、楼层空间、地铁接驳等诸多方面。我们预计在今年十月正式发布《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》，届时在报告中将回答诸多运营商与品牌方关注的焦点问题。”

　　全局篇

　　体验、餐饮两大业态持续扩张，总量占比不断增加

　　世邦魏理仕将成都零售物业中的商户即品牌划分为四大一级类别—零售类、体验类、餐饮类和主力店。按店铺面积计算，零售类占34.4%，体验类17.2%，餐饮类18.8%，主力店29.6%。而按店铺数量计算，百货、超市、影院、专业卖场四大主力店仅1.7%；而零售类59.6%，体验类11.1%，餐饮类27.6%。对比不难发现，主力店面积最大，单店面积的中位数达到4,376平方米；其次为体验类业态，中位数237平方米；餐饮和零售分别为149、119平方米。                                                                                                                                          

　　对四大业态进行二级类别划分，在零售业态34.4%的比例中，服饰（含鞋、包）品类占总样本面积24.9%，即在零售业态占比超七成。其他品类方面，户外及运动占1.9%，珠宝饰品1.7%，化妆品及个人护理1.5%。体验业态在过去几个季度持续扩张，其中娱乐及体育占10.6%，教育3.7%，美容保健2.3%。餐饮业态中，正餐占13.2%，简餐、轻餐、快餐2.8%，饮品店1.4%。四大主力店：百货占10.5%，超市9.9%，影院6.9%，专业卖场1.9%。

　　全局篇预告

　　世邦魏理仕将在十月正式发布的报告中公布并逐一解读二级品类的店铺面积段分布及其演变趋势，为品牌选址、招商运营提供参考。

　　区位篇

　　成都三级商业市场格局奠定，各级市场业态特征明显

　　世邦魏理仕将成都主城区及一圈层区县的零售物业市场划分为“核心—次级—近郊”三级商业市场。核心商圈以传统春盐商圈及红星路、大慈寺板块为核心的中心区域，且覆盖成都内环中骡马市、东一环内侧部分非商圈区域。次级商圈是由中心区域外至三环路环状商业带与南延线组成的“树形”区域。近郊商圈则由原成都一圈层及三环外的区域组成。

　　零售业态占比在三级圈层逐级递减，核心商圈占比为44%，次级商圈缩减至34%，近郊商圈最小31%。主力店面积呈完全相反的趋势，核心商圈仅有17%面积由主力店去化，次级商圈升至31%，近郊商圈最高34%。此外，体验业态在三级圈层占比差异在1-2%内，意味着不同区位、不同定位的一站式购物中心都把体验业态视作不可或缺的招商环节。而餐饮业态在核心商圈占比却最高，体现餐饮作为商业业态当前组合的价值，且在不同区位条件均能得以验证。

　　区位篇预告

　　核心商圈中春盐（含大慈寺）板块与周边非春盐区域亦存在业态组合的显著差异，主要集中于零售、体验两大业态。详细分析将于后续正式报告中逐一解读，阐释春盐板块周边1-3公里范围所显现的商业“凹槽”特征。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部董事江南表示：“报告显示，成都商业市场在逐渐完善及整合，特别是次级商圈的转型成功缩短了核心商圈与近郊商圈的距离。三级商圈特征属性的异质性逐步体现，为各类消费需求提供更多元的选择。核心商圈仍以零售业态为主导，次级商圈变化最显著，主力店的调整重新定义消费客群，而近郊商圈突出消费群体的主体性。通达性的提升与零售物业的加密不断加速消费者流动，而招商运营水平决定消费粘性，两者博弈决定成都未来商业与商圈发展是否走向真正的无界。”

　　空间篇

　　零售与体验业态布局趋势相反，餐饮业态下沉引关注

　　现代商业赋予购物中心不同楼层差异化的定位与功能。世邦魏理仕对各个项目进行高区、中区、低区及地下楼层进行划分，据此甄别不同楼层的租户构成特征。零售业态配比从低区往高楼层与地下楼层逐层减少。低区占比高达64%，中区46%，高区仅7%，地下楼层23%，其占比高于高区。体验业态相反，低区仅3%，中区增至24%，高区26%，地下6%。值得关注的是，从写字楼租户跨界走向零售商业的教育培训（含儿童教育培训）业态集中于购物中心中区，中区占比为8.1%，而高区与地下楼层占比均为0.3%，低区未录得此类业态。

　　空间篇预告

　　值得关注的餐饮业态，中区占比最低9%，低区11%，高区39%，地下13%，映射出餐饮业态布局在购物中心“往下走”低楼层化的趋势。那么，何种餐饮类型布局购物中心低区呢？我们将在正式报告发布中进行解读—下沉中的餐饮业态。

　　地铁篇

　　地铁接驳改变地下空间人流动线，改变商业品牌及业态组合

　　地铁接驳对现代商业的人流动线产生的影响毋容置疑。尤其对于平原城市商业项目的地下空间而言，地铁接驳改变出地下空间的人流导入方式。动线变化必然带来租户结构的差异。调查发现，有地铁接驳的购物中心地下楼层引入大型主力店的概率明显高于无地铁接驳的物业。数据显示，无地铁接驳的地下空间中主力店占比为65%，而有地铁联通后这一比例折半至36%。此外，服饰品牌更愿意进驻有地铁接驳的地下空间，占比高达42%；如无地铁接驳，这一比例近16%。一方面，地铁作为人流导入的有效方式，为地下空间引入人流，与主力店吸引人流的功能相似，相互具有替代性。另一方面，地下楼层人流提升后，招商难度明显降低，运营商“去主力店”更能提升单位租金收益，因此承租能力更高的服饰业态占比更高。

　　地铁篇预告

　　世邦魏理仕将在正式报告中揭示地铁接驳商业项目地上空间的租户组合特征及其与动线人流的关联性，并对下沉至地下空间的各业态二级品类进行深入分析。

　　世邦魏理仕华西区研究部资深经理林晴岚表示：“通过对成都零售物业租户结构四个维度的分析，我们发现诸多颇具意义的市场趋势。不论是零售、体验及餐饮三大业态的配比玄机、三级市场的商圈无界影响、品牌在楼层排布中的新变化，或是地铁接驳重新定义地下空间的消费客群，皆有对市场具有前瞻性的启示。相信在今年十月正式发布的《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》完整报告中，我们将逐一为读者揭示租户业态与商业发展的新趋势。”