前8月50家房企拿地金额12996亿 土地流拍持续增多

　　随着市场降温，房企将控风险放在更重要位置。其中，在拿地方面，“退烧”明显。

　　中原地产数据统计显示，前8月，50家房企拿地金额高达12996亿。表面上看，房企拿地依然积极，其中拿地超过200亿的房企就多达24家。但对比2017年同期，房企拿地开始“退烧“。2017年同期1-8月，房企拿地金额为13460亿。这相当于2018年同期同比下调3.5%，平均拿地价格基本平稳。另外，2017年前8月，拿地破百亿的房企多达42家，而2018年只有37家。

　　另外，流拍地块增多也代表房企更加谨慎。从58安居客房产研究院跟踪监测的数据来看，截至2018年7月30日，一线城市土地流标13宗，是2012年以来的新高；二线城市合计流标经营性土地154宗，2017年同期仅有77宗；三四线城市流标达到了629宗，而2017年同期为284宗。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，土地流拍现象的不断增多依然体现了房企更为“谨慎”。一方面，限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期；另一方面，楼市调控不断从严，更是让房企对于未来楼市走势显得更不乐观。

　　拿地退烧

　　房企拿地态度代表对市场判读，而种种迹象显示，房企对拿地已经非常谨慎。

　　中原地产数据统计显示，随着楼市调控深入且持续加码，土地市场逐渐出现流标现象。数据显示，8月二线城市流标土地高达71宗，再次超过7月的68宗。

　　土地溢价率下跌也可体现房企的谨慎性。58安居客房产研究院数据显示，2018年上半年，全国50个大中城市合计土地出让金高达17019亿元，同比2017年上涨幅度约40%，但大部分城市溢价率均保持低位。一二线热点城市溢价率保持在10%上下，相比2017年平均30%的溢价率可谓下跌明显。例如北京2017年土地平均溢价率约25%，而2018年上半年约为14%。从全国土地平均溢价率水平来看，上半年58安居客房产研究院重点监测的百城平均溢价率仅为19%，依然呈现下降趋势，充分表现出土地市场降温在持续。

　　拿地控速几乎是当前房企的一致判断。

　　对于拿地态度，龙湖集团CEO邵明晓就在中期业绩会上表示，“我们坚持控制好负债率，另外还要看买地时机。比如去年长三角最热时，我们主要买了些天街项目，而没去碰高价住宅地块。今年一季度（土地市场）有机会，我们就买了些土地。可能三四季度还会有机会。例如最近我们在南京底价拿地，在珠海也是接近底价拿地。”

　　邵明晓所说的机会，明显指的是“底价拿地”。邵明晓称，拿地是量入为出，公司全年净负债率标准指引是在50%-60%之间，半年通常是在60%-70%。

　　融创中国行政总裁汪孟德判断，未来地价将会呈现持续下跌态势。他表示，融创中国这些年一直坚持以一、二线核心城市为主，未来仍然会坚持。不过，他也坦言，未来融创基本以及确定的方向是降低负债率，未来融创会降杠杆，提升盈利，净资产也会提升。

　　目前销售规模最大的碧桂园也开始表态要放慢速度。碧桂园总裁及执行董事莫斌在中期业绩会上表示，“未来会放缓发展速度，投资上有策略调整，会更加精准，每一块土地更加慎重。聚焦于现有项目的运营，聚焦现有土地储备进行调整。”碧桂园方面对融资环境和调控的判读是“没有放松”。

　　热衷布局三四线城市的恒大也注意到了某种风险。8月28日，在恒大2018中期业绩会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示，未来中国城市化进程主要集中在一二线城市和经济发达的三线城市，恒大未来的土地储备目标主要是覆盖中国的一二三线城市，不会去四线城市。

　　谨慎度提升

　　通常来讲，土地市场降温与销售市场密切相关且互相作用。随着调控持续深入，房价正呈现不断下探趋势，这导致房企对于未来的预期变得更为谨慎。另外，限价对房企影响也较大。房企获利空间被收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，从当前土地市场来看，应该说是有降温。最主要的原因或在于企业资金面开始紧张。换言之，并不是说对未来市场不看好，而是暂时性地出现了此类降温的现象。此类土地市场的数据也说明房企比较理性对待当前土地市场。

　　张波也认为，从今年的土地市场来看，2018年下半年的土地市场降温并溢价率走低角度来看，房企更多呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。下半年土地的溢价率或继续走低，也预示着土地市场会进一步趋于平稳，更有利于楼市的健康发展。

　　对于未来趋势，张波认为，“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”，在考虑自身规模化发展的同时也将会更为理性判断未来的风险性。因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将处于旺盛状态；但另一方面，受政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎，政策风向的“紧箍咒”会发挥重要作用，部分城市土地的溢价率走低以及土地流拍不断增多亦属正常。

　　“对于房企来说，土地流拍既不代表着房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市保持的‘谨慎度’在不断提升。品牌房企在不断追求市场规模的同时，对于未来风险的认识在进一步提升。因此流拍的土地大概率上并不是值得捡漏，也并非众多房企在拿地的资金上出现问题。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。”张波表示。

　　不过，严跃进认为，趋势方面看，其实未来还是有反弹的机会和可能的。对于此类土地来说，建议部分开发商走逆周期的路线，因为大趋势看房地产市场机会很大，目前部分土地的性价比还是比较高的。

　　对于土地市场，融创中国董事长孙宏斌在业绩会上表示：“当前房企比较焦虑，主要有两方面原因：一是布局问题。如果房企布局了四五线城市，但现在市场又冷得比较快，开发商的压力可能就比较大；二是限价问题。限价以后，开发商去年买的地或前年买的地，按照限价卖的话是亏钱的。”孙宏斌认为，未来房企分化将越来越严重。