万科“慢下来”：前9月净利增长26.09%、计提跌价41.4亿

　　 对万科而言，“放缓”或许是其2018年截至目前为止的业绩表现特征之一。

　　10月25日傍晚，万科企业股份有限公司发布2018年第三季度报告。期内，万科实现销售面积866.7万平方米，销售金额1268.9亿元，同比仅分别增长9.0%和6.7%，1-9月，万科累计实现销售面积2902.1万平方米，销售金额人民币4315.5亿元，同比均增长8.9%。

　　与同行大多都保持双位数增长，甚至不乏三位数增长相比，万科似乎开始“慢下来”了。

　　事实上，在过去的一个月，关于郁亮的焦虑和万科“活下去”的论调，业内也早已争论不休。虽然不少舆论质疑万科，但这份最新公布的三季报，或许可以“印证”一二郁亮的焦虑。

　　销售数据的表现逊于外界预期，在财务表现上，处于房企顶端的万科仍旧维持稳健。

　　据观点地产新媒体查询，1-9月万科实现营业收入1760.22亿元，同比增长50.32%，归属于上市公司股东的净利润139.85亿元，增长26.09%。其中，第三季度万科实现营业收入700.5亿元，同比增长48.1%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币48.6亿元，同比增长28.3%。

　　值得一提的是，报告显示，第三季度房地产业务实现结算面积579.2万平方米，贡献营业收入人民币669.3亿元。与大多数典型房企一样，房地产业务依然是万科整体营收的主要来源，占比95.5%。

　　由此亦可推算，万科过去几年一直在推进的商业地产、长租公寓、物流、教育、养老、冰雪小镇等多元化业务所贡献的营收还不到5%。

　　这或许正是为何郁亮在此前的秋季例会上，提出“收敛”和“聚焦”战略，并明确指出，做了三年还没做成的业务“不要再做”。

　　不过郁亮口中没做成的业务或许并不包含长租公寓。在半年报中首次将长租列为核心业务后，截至9月底，万科的租赁住宅业务累计开业项目超150个。今年6月，万科还获证监会批准发行不超过人民币80亿元（含80亿元）的住房租赁专项公司债券，其中第一期已于8月发行，规模为15亿元，利率4.05%。

　　另外，1-9月，万科房地产业务的毛利率为27.8%，较去年同期提高4.5个百分点。

　　拿地方面，高喊“活下去”口号的万科，却加大了投资。第三季度，万科新增加63个项目，总建筑面积约1549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。

　　截至2018年9月30日，万科已累计新增177个项目，总建筑面积约3582.5万平方米，万科权益的规划建筑面积约1939.9万平方米；按投资金额计算，其中83.6%位于一二线城市。

　　而据观点地产新媒体对比，2017年全年，万科新增加开发项目216个，总建筑面积4615.4万平方米，权益建筑面积2768.1万平方米。按照万科今年第三季度新增63个项目的速度，若保持增长势头，其2018年全年新增土储或远多于去年。

　　据统计，第三季度内万科新增项目的总地价达到458.7亿元，这相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企同期内拿地金额的总和。在土地市场逐渐转冷之时，万科显然并没有放过这个抄底的机会。

　　其中，万科也不乏并购的动作。据观点地产新媒体了解，10月9日，北京万科就已32亿拿下华夏幸福位于河北的多宗项目。

　　需要注意的是，在亮眼的财务报告中，同样存在不少问题。受政策调控影响，出于对未来的市场下滑做出预判，万科对存在风险的项目计提存货跌价准备。

　　报告显示，截至9月末，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元，而2018年中报时，万科的计提存货跌价准备仅为15.37亿元。受存货跌价准备增加影响，9月底万科资产减值损失为32.52亿元，同比增加3233.05%。

　　不久前就有传言，厦门万科白鹭郡项目因降价对前期业主退款，虽然万科回应称系因产品变更赔偿20万，同时可协商退房，但从整个市场来看，降价的情况也并不少见。

　　有业内预计，随着去库存进入尾声，三四线城市上涨趋缓，龙头房企位于三四线城市的项目也将受到影响。面对下行的销售价格，三四线城市库存或将成为累赘。

　　而万科则在报告内指出，鉴于计提的存货跌价准备，考虑递延所得税因素后，影响税后净利润-22.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。