香格里拉酒店里柔和的灯光下,一位满头白发却精神抖擞的男士,正用英语介绍着公司业绩,并回答记者的提问,而坐在他两边的人,则专注地倾听和补充着相关内容。他们背后的展板上,写着“领展2018/2019中期业绩发布”等字样。
领展公布中期业绩了。上述出席中期业绩会的三人,是领展房地产投资信托基金主席聂雅伦、行政总裁王国龙,以及首席财务总监黄国祥。
财报显示,截至9月30日六个月内,按相同基准计算,领展的收益及物业收入净额分别按年增长7.4%及6.9%;期内每基金单位中期分派增长7.5%至130.62港仙。但若按报告显示,其收益及物业收入净额则分别按年下调0.4%及0.2%,至49.30亿港元及37.59亿港元。
所谓的按相同基准计算,即是指不包括任何在分析期内收购,出售或新营运(如适用)的物业。但众所周知,领展涉及资产买卖已是常态。
去年11月28日,领展宣布已完成其策略性评估,透过竞争性销售过程出售17项物业,于当日与由基汇资本为首的财团签订协议,总代价为230亿港元。这是领展历来金额最大一次交易,其为集团带来74亿港元的净收益。
继此笔大生意之后,领展今年9月份公告称,拟就资产组合进行评估,并有可能涉及潜在的资产出售或收购。此后,市场不时传来领展收购、出售物业的消息。例如,它拟斥资约74亿港元购买深圳中心城商场、旗下超过10个商场物业获黑石集团洽购等。
此次于中期财报里,领展坦言,长远而言,其正在考虑收购及/或出售事项;计划收购香港及中国内地一线城市,及其周边三角洲地区的零售物业及甲级写字楼。其他主要考量因素包括良好的连接性、有限的竞争、可观客源及良好的增长潜力等。
王国龙在业绩会上表示,领展“睇紧(正在看)”内地一些一线城市的项目,但具体情况现在不能公布,有进展会及时告知大家。
除了买卖的生意之外,领展的物业租金收入也是被关注的焦点之一。具体而言,于报告期内,它在香港和内地的物业组合表现各异。
其中,香港物业组合总收益增长7.0%,零售租金增长6.6%、停车场租金增长10.0%。而内地的三项物业——北京欧美汇购物中心、广州西城都荟广场、上海领展企业广场1座及2座,合共录得收益总额4.90亿港元及物业收入净额3.90亿港元,分别按年上涨22.8%及25.8%,增长趋势似乎更为强劲。
领展认为,在日益变化的零售环境下,物业提升是维持吸引力的一项必要的资产管理工具。于是,期内领展完成了四个资产提升项目,包括富善商场、何文田广场、三圣商场及环翠商场,其中包括一些街市的优化。
具体而言,鲜活街市经过整合后,空置市场区域转换成新的零售空间,加上一系列基建优化措施(例如更换电梯),行业组合得以提升,零售及餐饮供应增加,以满足各项目的社区需求。
王国龙在发布会上表示,施政报告提到香港会兴建一些公众街市,这个对于行业良性的竞争是有好处的,领展过去已优化过40个街市,接下来优化街市、商场的策略会继续推进。目前,领展的资产提升覆盖多个处于不同阶段的项目,包括10个进行中项目,5个预备开展项目及19个审批中项目。
物业的运营与优化,带动了估值的提升。于报告期末,领展的投资物业(包括香港发展中物业及中国内地物业)估值总额由2018年3月31日的2030.91亿港元增长3.3%至2097.90亿港元。
其中,由于物业收入净额增加,领展于香港的零售物业及停车场估值分别增长3.4%至1463.91亿港元、增长5.0%至362.34亿港元。而内地物业估值为172.46亿港元,比3月末的183.35亿港元有所下降,为人民币贬值所导致。
在负债方面,于2018年9月30日,领展债务总额减少至227亿港元,已承诺债务融资平均年期为3.9年;负债比率下降至10.3%。但在运营周转上,领展的备用流动资金减少至140亿港元,比今年3月末的227亿港元下降了38.55%,其中现金及存款更是由117亿港元大幅下降至39亿港元。
领展公布,预料截至今年3月底止全年录得亏损净额,主要因为物业估值预期下跌,以及设立支援商户的同舟计划及多方面措施。
4月2日,领展房产基金发布消息称,管理人领展资产管理成功为其5年期6.1亿元中期票据定价,票据息率为2.35%,所得款项将用于一般企业用途。
领展与星展银行签订为期5年的2.12亿澳元可持续发展表现挂钩贷款,这是亚洲首个房地产投资信托基金与全球房地产可持续标准表现挂钩的项目。
11月28日,领展宣布,透过竞争性销售过程出售香港17座商场物业予基汇资本财团,总代价为230亿港元,较物业于2017年9月30日的估值高约52%。
据港媒报道,领展价值145亿的17商场项目首阶段截标,至少12财团入标,含黑石集团、中东主权基金、中信资本等,预计年底有结果。
5月28日,天府新区兴隆湖一宗商住用地拍卖,举牌百余轮后,最终由德信以成交楼面价17299.47元/㎡竞得,溢价率高达80%。
5月27日,世茂房地产举办股东大会,许世坛表示,收购福晟只投入五六十,拿到超千亿货值;世茂今年两度配股,是为了引进优质的国际投资者。
消息称合能集团近期正与投行密切接触,筹备赴港上市,该公司专注于地产开发、商业运营、物业服务,其中商业运营已开拓三大区域、四个城市。