10月房企融资总额392.65亿跌至谷底 最高利率超13%

　　2018年，房企融资一路跌宕，融资总额起起落落，已走到至暗时刻。

　　据同策研究院数据，9月份时，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元，已降至冰点。孰料10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，环比9月大幅减少11.39%。

　　这也是2018年以来，首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

　　10月以来，万科、恒大等多家房企密集披露融资计划，利率越走越高。

　　根据上市公司披露数据，10月份，房企融资最低利率的三笔分别是：万科发行的2018年度第七期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.13%；其次，同样是万科发行的2018年住房租赁专项公司债券，发行规模20亿元，票面利率4.18%；第三笔是招商蛇口发行的2018年度第一期中期票据（品种一），融资金额13亿元，利率4.8%。

　　而房企融资利率最高的是恒大发行的五年期5.9亿美元优先票据，利率高达13.75%。

　　除此外，恒大附属景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11.0%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13.0%优先票据。这三笔债券合计融资18亿美元，无论融资总额还是融资利率，均创同行近年来发债之最。在此之前的2010年，恒大曾发行过票面利率为13%的固定利率优先票据。

　　这意味着，在行业整体进入调整期后，即使是恒大这样的一线房企，融资也未能轻松过关。

　　同策研究院统计显示，10月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额154.61亿元人民币，港元融资总额折合为1.19亿元人民币。

　　而转入11月， 房企继续频密发债补血。例如，11月5日，富力地产宣布，选择适当时机和窗口完成新H股的发行，一次或分次发行，此番计划发行不超过8.06亿股新H股。以富力地产近期股价估算，增发股票融资额约100亿港元。

　　另外，近日中国人民银行发布了《中国金融稳定报告（2018）》，对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。

　　根据央行报告，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，其中有26家资产负债率超过85%。而部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍，严重违反了自有资金购地的要求。

　　央行报告指出，应抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制，清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为，提高房地产行业债务透明度。

　　同策研究院总监张宏伟对第一财经表示，“开发商融资难的情况很可能会持续到明年上半年，现在房地产行业的调整还没有到位，预计要持续到明年二三季度。”

　　由于银根紧缩，叠加房企销售放缓变现能力减弱，目前，房企资金端已到了最暗时刻。