瑞房40.74亿港元回购中国新天地 合伙国寿使自己“变轻”

　　自从提出分拆中国新天地上市至今已经过去六年，瑞安房地产这一设想似乎终于要作出一些改变了。

　　12月31日，瑞安房地产披露的一纸公告显示，该公司全资附属公司中国新天地于12月28日（作为买方）与BSREP CXTD（作为卖方）及其他订约方订立买卖协议。

　　根据公告，中国新天地将收购BSREP CXTD于China Xin tian di Holding Company Limited（即CXTD）持有的所有权益，这当中包括CXTD股本中所有已发行股份约21.894%及本金额约为78万港元的未赎回永久后偿可换股证券。

　　观点地产新媒体获悉，加上股份收购价格40.73亿港元以及可换股永久证券的78万港元，瑞安房地产将为此次收购事项付出代价约为40.74亿港元。据了解，事项完成将于2019年3月15日落实，交易完成后，CXTD将成为中国新天地全资附属公司。

　　值得一提的是，上述公告披露瑞安房地产所要收购得CXTD的21.894%权益，正是其于2014年为分拆上市所需而出售的那部分中国新天地股份。

　　资料显示，公告中所提及的China Xin tian di Holding Company Limited（即CXTD）正是中国新天地的英文名称，这在观点地产新媒体随后对瑞安房地产内部人士采访中得到了证实。

　　因此，从该项交易的本质上来看，这属于瑞安房地产的一个回购动作或许更为确切。

　　41亿港元回购与新天地上市长梦

　　资料显示，中国新天地为瑞安房地产的优质商业资产管理分部，业务主要集中于设计及规划、出租、市场推广、管理位于中国主要城市核心市中心的优质办公楼、零售及多用途物业。

　　早在中国新天地成立之初，想要通过把优质商业资产注入中国新天地以求分拆赴港上市就是罗康瑞的愿望，只是这一设想自2012年首次提出后，一直搁浅至今。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对观点地产新媒体指出，如果要分拆上市，中国新天地需要把核心资产做好，另外还要做很多财务上的准备。

　　公告显示，该项交易的出售方BSREP CXTD为一家开曼群岛获豁免有限合伙企业，其为Brookfield Asset Management Inc.的一家联属公司。

　　据观点地产新媒体查询，自2012年起，瑞安房地产开始透过一系列资产重组及人事调动，筹备中国新天地的赴港上市。

　　次年的10月31日，为改善集团财务状况并为新天地提供发展资金，瑞安房地产公告称，加拿大资管企业Brookfield Property Partners将以可换股永久证券的方式，向中国新天地投资5亿美元。待中国新天地确认所得款项的指定用途，Brookfield将有权进一步认购最多2.5亿美元的中国新天地可换股永久证券。

　　彼时的交易最终在2014年2月份达成，Brookfield及其机构合作伙伴承诺向中国新天地有限公司（CXTD）注资7.5亿美元，Brookfield最终成为了持有中国新天地约22%股份的基石合作伙伴。

　　据了解，当时注资持有中国新天地约22%股份的Brookfield Property Partners，正是瑞安房地产12月31日最新公告中所提及Brookfield Asset Management Inc.的子公司。

　　资料显示，Brookfield的首轮投资主要针对中国新天地位于上海的多个项目，当中包括上海新天地、新天地时尚、瑞安广场、企业天地1期和2期以及位处虹桥交通枢纽中心的旗舰项目虹桥天地。

　　为了加强中国新天地的内部管理，瑞安房地产方面还委任了Brookfield两名高级管理董事，加入到董事局。按照瑞安房地产的规划，分拆后的中国新天地收入主要来源于持有核心资产取得租金、管理物业收取管理费用以及通过资产买卖获得增值收益。

　　只是现在看来，瑞安房地产当时极力推动中国新天地上市做的动作，并没有最终推动其走向资本市场。由于大量的持有性商业物业使得瑞安房地产积重难返，直到2015年瑞安房地产主席罗康瑞曾极力保证于下半年IPO，但中国新天地分拆上市最终还是没有实现。

　　在12月28日最新披露的公告中，瑞安房地产称，交易完成后，CXTD将为其一家全资附属公司，从而巩固瑞安房地产在CXTD的控制权，并在CXTD的战略方向及日常管理方面更为灵活。

　　“把重点城市较好的新天地作为核心资产，先包装好，在另外合适的时间点拆分上市，短期之内不一定，但这是有可能的。”

　　卢文曦对观点地产新媒体表示，这几年正好是房企快速扩张的时期，瑞房一直把重心放在旧改上，拿地扩张速度偏慢一些，这是对发展不太有利，导致最近几年增长速度比较慢，财务数据相比其他公司也难看了一点。

　　“所以如果没有新增长点的话，不如把核心资产做得漂亮一点。”

　　瑞房商业包袱与轻资产路径

　　同一天中，瑞安房地产还披露了另一则公告。

　　于2018年12月29日，瑞安投资者及瑞安管理人、宏利投资者及中国人寿信托订立框架协议，三方将共同成立合营企业，以于中国从事投资物业。

　　据了解，合营企业的目标承诺资本总额为10亿美元，目前协定承诺资本7.5亿美元将分别由瑞安投资者、宏利投资者及中国人寿信托（作为投资者）各自出资2亿美元、4.5亿美元、1亿美元。

　　根据框架协议，瑞安管理人（作为合营企业的投资管理人）有权接纳额外投资者加入合营企业。

　　公告显示，合营企业的首个投资项目是一处位于上海黄浦湖滨路150号的甲级办公楼，该物业总建筑面积10.23万平方米，当中包括办公楼5.16万平方米，零售2.7万平方米以及地下停车场等其他建筑面积约2.37万平方米。

　　瑞安房地产在公告中称，成立合营企业的目的是投资上海及中国其他一线城市（北京、深圳及广州）的各项物业（包括该物业），以及对该等物业进行管理及行政工作。

　　“成立合营企业符合公司的轻资产策略，以及本公司趋向成为优质商业房地产的拥有人及经营者的战略目标。”

　　从近几年的动作来看，瑞安房地产的轻资产动作一直在持续，罗康瑞曾总结公司近几年业绩止步不前的症结为“资产重、周转慢”。

　　市场人士也分析认为，中国新天地迟迟未能上市的原因也在于大量自持商业物业使得公司周转速度较慢，这种情况下的企业如果上市，显然不能让投资这满意。

　　因此，自提出分拆上市以来，瑞安房地产“卖卖卖”的动作就一直持续不断。最近一次的物业出售则发生在2018年7月份，以45.89亿元的价格出售瑞虹新城部分项目权益。

　　除此以外，该公司自2015年以来已出售浦东四季酒店、四季汇、上海太平新天地朗廷酒店、虹桥天地酒店以、武汉天地企业中心2号等项目。截至目前，瑞安房地产累计出售物业套现已超过五百亿元。

　　罗康瑞也曾指出，在瑞安房地产的资产总值中，当中52%资产均可供出售，以此提供盈利贡献或置换高回报项目。

　　另一方面，除了出售物业资产以外，通过成立合营企业投资合作项目是瑞安房地产的另一条使自己“变轻”的途径。其于12月29日公告，与宏利投资者及中国人寿信托成立合营企业投资一线城市物业便是一个很好的例证。

　　观点地产新媒体获悉，在瑞安房地产近来极少被曝光的投地中，大部分都是合作拿下：去年3月，瑞房成立的合营企业18.2亿元竞投上海青浦旧改项目；最近一次是联合太平洋保险及黄浦国企永业集团，以136.1亿元高价拿下上海新天地商办地。