转型遇阻？上海合生新天地“战不动”赵巷商圈

　　嘉松公路上的青浦奥特莱斯门前：来来往往的人流与私家车无不显示其在赵巷商圈的“春风得意”。回头看，仅一街之隔的青浦合生新天地却是另一番场景：三三两两的客流、大量的围挡和多个停止工作的扶梯，放弃奥莱模式的它过的并不好。

　　2018年7月17号，商场空铺围挡超过了五成，米格天地不得已放弃奥莱模式，进入边营业边调整阶段。据规划，项目变身为“超级家庭娱乐中心”，大幅增加儿童、休闲娱乐等体验业态，并于2019年5月1日全部开业。

　　与此同时，项目方还宣告了“米格天地”正式更名为“合生新天地”，欲重整旗鼓后再战赵巷商圈(详见：米格天地弃奥莱 更名合生新天地再战青浦赵巷商圈http://news.winshang.com/html/064/4886.html)。

　　时至如今五月已过半，赢商网实探带来合生新天地最新情况。

　　一、 剩60+品牌 开业率仅3成

　　目前，合生新天地开门营业的商户有DIG超市、匡威、汉堡王、天然小镇、太平洋咖啡等60余家，业态分布上仍以服饰鞋靴等零售品牌为主，比重达到60%，快餐、特色餐饮等占24%，儿童育乐、美发等生活配套占9%，其他电影院、健身房等休闲娱乐业态占7%。

　　合生新天地新定位为“超级家庭娱乐中心”，在过去的10个月里，相继引进象王洗得好、52WEEK智能便利店、小辉哥火锅、幸福高尔夫训练营等新品牌；花样美腩、汕头牛基地火锅、周大福、瑞幸咖啡处于即将开业的围挡中，另约有百余家空铺。整体开业率仅达到3成。

　　“目前来看，合生新天地转型购物中心不彻底，没有严格执行购物中心的业态组合要求，特别是缺乏聚人气的商家。”同济大学复杂工程管理研究院高级研究员范宜昌直接指出。

　　造成这一局面，也与旧项目改造后的招商难度要比新项目大有关。RET睿意德租赁服务部总经理杜斌补充道。接着他又向赢商网解释：“旧的场地和动线很难打造一个新的概念，其对租户的吸引力和想象空间不如新开商业；如果原来的项目是因为经营效果不理想而改造，那么品牌对于入驻后的营收估算将不会持乐观态度。对于合生新天地亦是如此。

　　二、欠缺“火候” 沦为青浦奥特莱斯的“停车场”

　　赢商网在实探合生新天地时观察到，工作日上午至中午时刻，汉堡王、52WEEK便利店、太平洋咖啡等餐饮商户并没有聚集过多消费者，零售门店虽纷纷推出打折活动，但整体上看都较为冷清。

　　”生意比对面差远了。“一向服饰店送货的小哥向赢商网如是诉说。

　　当问及是否满意当前的客流时，小辉哥火锅工作人员说：“我们刚来一个月，店内客流还不稳定。这个商场是靠周六周日做生意的。”

　　天然小镇、韩宴相关工作人员则反馈：“目前客流比较稳定，还会继续做下去。”

　　赢商网还了解到，合生新天地面临被当作”免费停车场”的尴尬局面。

　　”商场周末停车不收费，许多开车来逛百联奥莱的人都把车停这儿，你看人很多，但不少都去对面了。“一当地老顾客说道。

　　事实上，合生新天地一直欠缺“火候”。

　　2013年1月18日，合生新天地（原米格天地）亮相青浦赵巷，VERSACE、Fular、Cocktail等200多家国际品牌折扣门店入驻商场，其中国际一线品牌并不多，商场整体开业率约5成。

　　由于大门口对面便是全国奥莱“老大哥”青浦奥特莱斯，于是就有业内人士指出，赵巷商圈将开打”奥特莱斯贴身肉搏战”。但项目负责人认为：”这将有利于青浦赵巷形成一个奥特莱斯商圈，让奥特莱斯成为赵巷的名片。”

　　2014年8月，赢商网实探合生新天地发现，商场内仍有近三成空铺，除三楼美食广场与影城之外，一楼和二楼零售区域较为冷清，合生新天地的奥莱之路遇阻。

　　2016年，合生新天地在“产业”上慢慢偏离奥莱。商场陆续引进米格国际影城、DIG超市、太平洋咖啡厅、食尚汇美食广场等体验业态，商场逐渐购物中心化。

　　2018年7月，弃奥莱，改定位、更名。至今，合生新天地还未找到自己的节奏。

　　三、该如何踩上自己的节奏？

　　没有真正的“奥莱产业”，没有做好符合这个产业运行要求的“奥莱物业”，没有前面两个“业”为前提，想要做出奥莱“营业”来无疑是件非常困难的事!

　　合生新天地选择另辟道路，欲打造一座“超级家庭娱乐中心”，它还需要改善哪些方面才能摆脱”困境”，做好营业？

　　范宜昌分析：“其物业上需要伤筋动骨的改造才能够满足未来商家入驻运行的条件。特别是“三点四线”（“三点”：客流集散点、物流集散点、车流集散点；“四线”：人流动线、物流动线、车流动线与垂直交通动线。）问题，这里涉及集散点问题、主力店商业空间问题、外围动线过长问题、增加地下现代物流集散及配送体系、重新设置预留新商业业态运行条件问题等等。

　　而针对项目缺乏亮点、特色，这一产业上的不足，杜斌则建议合生新天地可以考虑打造一个类似于北京朝阳合生汇的21区block创意街区。据悉，21区block创意街区近5000㎡，涵盖兔子市集、日不落公园、吃货研究所等空间，定位为北京首家最大规模的主题网红街区。

　　同时，他也强调：”放眼青浦区或赵巷商圈，除了面前强大的青浦百联奥特莱斯外，新商业还在增加。元祖梦世界、青浦万达茂、东渡蛙城等项目在未来陆续开业，这些新商业将给予品牌更大的租金优惠，对于合生新天地来说，商业竞争压力进一步加大。“