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转型遇阻?上海合生新天地“战不动”赵巷商圈

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2019年05月24日15:41来自:赢商网上海站 张鹏飞
核心提示:三三两两的客流、大量的围挡和多个停止工作的扶梯,放弃奥莱模式的它过的并不好。

  嘉松公路上的青浦奥特莱斯门前:来来往往的人流与私家车无不显示其在赵巷商圈的“春风得意”。回头看,仅一街之隔的青浦合生新天地却是另一番场景:三三两两的客流、大量的围挡和多个停止工作的扶梯,放弃奥莱模式的它过的并不好。

  2018年7月17号,商场空铺围挡超过了五成,米格天地不得已放弃奥莱模式,进入边营业边调整阶段。据规划,项目变身为“超级家庭娱乐中心”,大幅增加儿童、休闲娱乐等体验业态,并于2019年5月1日全部开业。

  与此同时,项目方还宣告了“米格天地”正式更名为“合生新天地”,欲重整旗鼓后再战赵巷商圈(详见:米格天地弃奥莱 更名合生新天地再战青浦赵巷商圈http://news.winshang.com/html/064/4886.html)。

  时至如今五月已过半,赢商网实探带来合生新天地最新情况。

  一、 剩60+品牌 开业率仅3成

  目前,合生新天地开门营业的商户有DIG超市、匡威、汉堡王、天然小镇、太平洋咖啡等60余家,业态分布上仍以服饰鞋靴等零售品牌为主,比重达到60%,快餐、特色餐饮等占24%,儿童育乐、美发等生活配套占9%,其他电影院、健身房等休闲娱乐业态占7%。

  合生新天地新定位为“超级家庭娱乐中心”,在过去的10个月里,相继引进象王洗得好、52WEEK智能便利店、小辉哥火锅、幸福高尔夫训练营等新品牌;花样美腩、汕头牛基地火锅、周大福、瑞幸咖啡处于即将开业的围挡中,另约有百余家空铺。整体开业率仅达到3成。

  “目前来看,合生新天地转型购物中心不彻底,没有严格执行购物中心的业态组合要求,特别是缺乏聚人气的商家。”同济大学复杂工程管理研究院高级研究员范宜昌直接指出。

  造成这一局面,也与旧项目改造后的招商难度要比新项目大有关。RET睿意德租赁服务部总经理杜斌补充道。接着他又向赢商网解释:“旧的场地和动线很难打造一个新的概念,其对租户的吸引力和想象空间不如新开商业;如果原来的项目是因为经营效果不理想而改造,那么品牌对于入驻后的营收估算将不会持乐观态度。对于合生新天地亦是如此。

  二、欠缺“火候” 沦为青浦奥特莱斯的“停车场”

  赢商网在实探合生新天地时观察到,工作日上午至中午时刻,汉堡王、52WEEK便利店、太平洋咖啡等餐饮商户并没有聚集过多消费者,零售门店虽纷纷推出打折活动,但整体上看都较为冷清。

  ”生意比对面差远了。“一向服饰店送货的小哥向赢商网如是诉说。

  当问及是否满意当前的客流时,小辉哥火锅工作人员说:“我们刚来一个月,店内客流还不稳定。这个商场是靠周六周日做生意的。”

  天然小镇、韩宴相关工作人员则反馈:“目前客流比较稳定,还会继续做下去。”

  赢商网还了解到,合生新天地面临被当作”免费停车场”的尴尬局面。

  ”商场周末停车不收费,许多开车来逛百联奥莱的人都把车停这儿,你看人很多,但不少都去对面了。“一当地老顾客说道。

  事实上,合生新天地一直欠缺“火候”。

  2013年1月18日,合生新天地(原米格天地)亮相青浦赵巷,VERSACE、Fular、Cocktail等200多家国际品牌折扣门店入驻商场,其中国际一线品牌并不多,商场整体开业率约5成。

  由于大门口对面便是全国奥莱“老大哥”青浦奥特莱斯,于是就有业内人士指出,赵巷商圈将开打”奥特莱斯贴身肉搏战”。但项目负责人认为:”这将有利于青浦赵巷形成一个奥特莱斯商圈,让奥特莱斯成为赵巷的名片。”

  2014年8月,赢商网实探合生新天地发现,商场内仍有近三成空铺,除三楼美食广场与影城之外,一楼和二楼零售区域较为冷清,合生新天地的奥莱之路遇阻。

  2016年,合生新天地在“产业”上慢慢偏离奥莱。商场陆续引进米格国际影城、DIG超市、太平洋咖啡厅、食尚汇美食广场等体验业态,商场逐渐购物中心化。

  2018年7月,弃奥莱,改定位、更名。至今,合生新天地还未找到自己的节奏。

  三、该如何踩上自己的节奏?

  没有真正的“奥莱产业”,没有做好符合这个产业运行要求的“奥莱物业”,没有前面两个“业”为前提,想要做出奥莱“营业”来无疑是件非常困难的事!

  合生新天地选择另辟道路,欲打造一座“超级家庭娱乐中心”,它还需要改善哪些方面才能摆脱”困境”,做好营业?

  范宜昌分析:“其物业上需要伤筋动骨的改造才能够满足未来商家入驻运行的条件。特别是“三点四线”(“三点”:客流集散点、物流集散点、车流集散点;“四线”:人流动线、物流动线、车流动线与垂直交通动线。)问题,这里涉及集散点问题、主力店商业空间问题、外围动线过长问题、增加地下现代物流集散及配送体系、重新设置预留新商业业态运行条件问题等等。

  而针对项目缺乏亮点、特色,这一产业上的不足,杜斌则建议合生新天地可以考虑打造一个类似于北京朝阳合生汇的21区block创意街区。据悉,21区block创意街区近5000㎡,涵盖兔子市集、日不落公园、吃货研究所等空间,定位为北京首家最大规模的主题网红街区。

  同时,他也强调:”放眼青浦区或赵巷商圈,除了面前强大的青浦百联奥特莱斯外,新商业还在增加。元祖梦世界、青浦万达茂、东渡蛙城等项目在未来陆续开业,这些新商业将给予品牌更大的租金优惠,对于合生新天地来说,商业竞争压力进一步加大。“

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文章关键词:上海合生新天地 合生新天地 青浦奥特莱斯
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