鼓楼商圈 割裂局势 各自为营难共赢

天津商圈系列报道

2019年06月11日13:44 来自:赢商网 李萌 韩晓婷
核心提示:天津商业市场正在经历着洗牌,未来的商圈要往创新、精细化、差异化的发展道路上走,鼓楼商圈究竟如何做才能突破屏障,焕发新生?

  编者按:

  商圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射,对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟,让天津商业版图越绘越大,布局向多商圈、多中心的方向发展,呈现出遍地开花的趋势。

  消费升级的递进,更是改变了津城商圈的固有格局,老商圈扩容升级,新商圈不断涌现,新兴业态蓬勃发展,新的行业洗牌已经展开。为展现津城商圈的全貌,赢商网将对天津10个商圈逐一报道。敬请关注《天津商圈变迁简史》。

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  正文:

  当房地产改变了城市居住环境、电商改变了人们的消费习惯,整个天津商圈格局已经被重构了。正如业内专家分析,城市功能外扩、各区域大型购物中心开工建设或投入使用,都加速了天津多中心、多功能商圈格局的形成。

  此外,人们消费习惯的变化也在推动天津商圈的变化,曾经单纯的购物消费推动了和平路滨江道商业的人流如织日进斗金,而现在随着中低端产品都被网购抢去了市场,人们更愿意到购物中心里进行体验式消费,看电影、吃饭、喝咖啡然后顺便买点东西回家,这为非核心商圈的聚集效应提供了良好的条件。

  天津旧影 繁华的东马路

  鼓楼商圈西邻南门外大街,南至多伦道,东到和平路,北至南马路,内含古文化街、鼓楼、食品街多景点,以东马路为交通主干线之一。据赢在选址大数据显示,鼓楼商圈的客流量仅次于最繁华的和平路商圈,其热闹非一时而起,它的商业氛围早有积淀。

  (图:图片来源于网络)

  1900年八国联军占领天津后,拆除天津城墙并修筑环城马路。因为东马路在当时由东城墙基开拓成路,合并为环城马路的东边一段,故得此名。东马路连接天津旧城的东北角商圈与天津租界,因此逐渐成为较繁华的商业街区。许多著名店铺、银号和重要机构相继在东马路周边开店设铺,如官银号,还有各类药店、基督教青年会等,文庙和圣道堂等均设于附近。图为东马路北端,远处即为东北角、大胡同,还可见路左侧的官银号。

  鼓楼商圈伴随天津走过了百年岁月,其所在区域作为天津的摇篮,蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华,更被称为天津城的“活化石”。该区域也是市场城市中心居住理念的代表者之一,为商业的繁荣奠定了良好的人口基础。但是,随着市场经济的发展,天津如今的商场已经不胜枚举,曾经的老牌商圈鼓楼商圈也开始经历品牌、业态老化的阵痛,吸引消费者跨区域消费的能力减弱。

  天津商业市场正在经历着洗牌,未来的商圈要往创新、精细化、差异化的发展道路上走,鼓楼商圈究竟如何做才能突破屏障,焕发新生?

  在错综复杂的商业环境中积极求变

  鼓楼商圈内有地铁1号线(西南角站、西北郊站),地铁2号线(鼓楼站、东南角站),两条线路在西南角站交叉换乘。同时,商圈区域内还有规划建设的地铁4号线和地铁7号线,还有几十条公交线路贯穿其中,交通体系四通八达,可以覆盖整个天津市。

  区域内仁恒海河广场、铜锣湾花园、富力华庭、九州国际等多个中高端住宅项目的集聚也让鼓楼商圈逐步跃升为高端消费力和本地土著的融合地,这两类客群在消费理念与生活品质追求存在较大差异。

  此外,鼓楼周边分布多个天津旅游景点,鼓楼、古文化街都是游客的必游玩之地,商圈内客群很大一部分为外地旅游者。上文提及鼓楼商圈算是天津成长较早、极具特色的、具备市场创新意识、体验式商业尝试较早的传统商圈。伴随着千禧世代的崛起,这个具有百年历史的商圈,似乎在新的时代被重新定位成为了更加年轻时尚消费群体的新型商圈。

  早年间,天津水牛城、远东百货落子鼓楼商圈,奥莱与高端商业并存,该商圈的繁荣从此起步。同时,也埋下了消费向两级分化的伏笔。随着时间的推移,2011年天津大悦城、天津仁恒置地广场、天津水游城以及乐天百货纷纷在该区域布局,激发了区域经济活力。自此,鼓楼商圈进入鼎盛发展时期。

  目前,鼓楼商圈内分布着大量的百货、商业街、购物中心,商圈商业氛围越来越密集,形式也趋于多样化。鼓楼商圈业态的多样化,应该算是天津市最丰富的传统商圈之一,能够满足消费者的多层次需求。

  近些年来鼓楼商圈基于丰厚的历史文化底蕴,和聚集外地游客的功能,更注重文旅消费的作用,很多的特色餐饮、文创、休闲、娱乐等体验式品牌和新兴品牌引入其中,辅之以多种本地特色、经营性主题活动提高商圈的整体热度,一番“折腾”下来,鼓楼商圈的商业虹吸效应正在逐步加强。

  “抱团取暖”氛围待养成

  提及鼓楼商圈,首先想到的就是天津大悦城,它的开业成功吸引到了全市消费者的目光,经过几年的创新运营,一跃成为城市级商业体。据了解,2018年,天津大悦城的销售额高达28.22亿元,在同量级商业中遥遥领先。

  多年来,天津大悦城始终在商业创新之路上不断探索,首创了国内第一条主题街区——骑鹅公社,后又深耕消费市场,挖掘新的消费爆点,接连打造了“神兽寺街”和“旺街”,不断为消费者带来新鲜元素。同时,大悦城自创的“疯抢节“独具特色精准化营销,使得会员系统形成了闭环,真正实现了有效转化,造就了天津消费者心中的购物节日。

  不管是空间创新、精细化运营还是品牌创新,天津大悦城都勇于尝试,积极拓展,这也为它带来了逐年提升的客流和销售回报。天津大悦城的影响力已经突破商圈,辐射全城。

  但是,对于鼓楼商圈而言,天津大悦城“一家独大”的格局并不是最理想的状态,单一项目的影响力依旧有限,如果能够让商业项目“抱团取暖”,才是商圈热度持续攀升的王道。

  纵观目前的鼓楼商圈,品质过时、业态单一是主要问题。多数项目依旧停留在靠零售带动销售的阶段,创新性稍显不足。2018年,新世界百货迈出了创新的一大步,在4层拿出月2200平方米做了“老城里”主题街区,主打文化、艺术、传承、创新、社会等六大功能。虽然给消费者带来了耳目一新的感觉,但是文化共享空间可利用度还有待提高。另外新世界百货与天津大悦城近在咫尺,以主题街区来焕活商业,是否是明智之举也值得进一步探讨。

  错位经营是竞争唯一突破口?

  鼓楼商圈除了天津大悦城、天津仁恒置地广场以及新世界百货,不得不提水游城,天佑城以及开业不久的L+MALL天津陆家嘴中心。鼓楼商圈的每个项目周边两公里范围内均是其它商业项目林立,面临的巨大竞争压力无需赘述。

  水游城、天佑城、陆家嘴三个项目地处地铁上盖,在交通上拥有无法比拟的优势。其中水游城经过近七年的经营,培养了相对固定的亲子客群,在全市范围看属于运营较为成功案例。随后,这几个项目便都将目标瞄准了周围的亲子家庭,使得商圈局面略显被动。

  2013年开业的天佑城最初以“生活的第二空间”为概念,本想走高端路线,但是并没有得到天津消费者的青睐。项目的经营每况愈下。随后便开始了自己的调整之路,天津天佑城经过市场调研,将自己定位为社区商业,以三口之家为主要客群,形成了儿童教育以及餐饮均在30%以上的占比格局。客流量的确较之前有了很大突破,但是,却难以在众多项目中独具特色而存在。

  L+MALL天津陆家嘴中心真可谓“千呼万唤始出来”,开业时间再三延迟后,终于在2018年9月与天津消费者见面。豪华、时尚的外立面与仅有一条马路之隔的水游城形成了鲜明对比。但是走进项目可以发现,内部品牌仍然以美特斯邦威等大众零售品牌为代表,零售品牌并未形成较大竞争优势。

  在体验业态方面,L+MALL天津陆家嘴中心主打文化理念,开创性地将天津特色相声馆谦祥益引入场内,并不定期推出艺术空间展,为项目吸引来了一部分文化圈层客群。但小众圈层的共鸣难以影响大众消费,L+MALL天津陆家嘴中心未来是要坚持初心继续走文化路线,还是研究市场积极调整也有待观察。

  有业内人士分析认为,尽管鼓楼商圈历史积淀深厚,有着天然的优势条件,但商圈现有的问题也不可小觑。对于商业项目而言,错位经营不是唯一出路,项目还是要剖析市场,研究自身,积极寻找竞争突破口。

    (了解更多“鼓楼商圈”数据信息,请关注赢在选址)

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文章关键词: 鼓楼商圈错位发展
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