高力国际：产业转移和升级推动城市工改更新 大湾区大宗交易发展空间巨大

　　2019年6月18日 , 高力国际召开2019年上半年深圳物业市场回顾与展望会议。会议指出： 深圳甲级写字楼需求落后于供应，平均租金增速承压。产业转移和升级推动城市工改更新，深圳的产业转移是经济全球化引发全球产业转移的一个缩影。投资市场方面，大湾区大宗交易发展空间巨大。在深圳推进城市更新不是做高周转而是跨周期投资，开发企业应该一步一个脚印，把项目扎扎实实往前推进，建立自己的旧改投资逻辑、商业模式，调整投资决策机制，配置对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和激励制度，这样才有可能在深圳做好城市更新。

　　写字楼：需求落后于供应，平均租金增速承压

　　2019年1-4月，深圳经济增长趋缓，除固定投资和基建投资表现突出外，其余各指标增长速度均略有下降。龙岗宝安等新兴区域受惠于政策因素，新设立企业数量为全市之冠，福田、南山排名第三及第四。高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“截至2019年上半年，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米，环比和同比分别上涨8.3% 和19.3%。福田依旧是深圳甲级写字楼第一供应区。2019年上半年共有10个项目落成入市，一共为全市新增约42万平方米的可租赁写字楼面积。2019下半年，预计全市约有超108万平方米的新增供应入市，部分项目或将推迟入市。”

　　鉴于需求落后于供应，平均租金增速承压。由于2018年金融行业调整，深圳写字楼市场平均租金涨势受挫，2019年上半年同比小幅下挫至236元每月每平方米。回顾2019年上半年主要租赁交易，金融和科技作为支柱行业，占租赁成交的七成。南山租赁市场最为活跃，其次为福田和罗湖；福田的租户大多以专业服务和金融为主；南山的租户以科技和先进制造为主，兼有专业服务。

　　《科技明珠》报告为TMT行业租户甄别亚洲城市中最具吸引力的子市场，深圳位列第三；深圳通过大力投资研发拓展了自己的科技行业租户群。该城市在物业指标方面得分很高，反映了其优质写字楼存量和计划中的新增供应。我们认为南山区是深圳科技行业发展的引擎，也是许多大型TMT集团总部和研发基地的所在地。南山受益于中央政府的支持政策，而且该地区有充足的高品质新写字楼供应。 因此，我们为TMT租户推荐深圳南山高新园中区和南区及后海为科技产业最佳选址子市场。

　　据统计，2019下半年预计入市项目主要集中在南山和前海，全市供应超108万，2019全年新增供应150万平方米。高力国际办公楼服务部深圳董事周之惠指出，“2019年至2021年的新增供应总量将超过437万平方米，其中超八成来自南山和前海。深圳甲级写字楼市场重心将继续从福田向南山和前海转移，并且步伐随着大量优质项目不断入市而加快。

　　深圳的产业转移是经济全球化引发全球产业转移的一个缩影

　　深圳历史上的每次产业转移都在加速产业升级，并且在经济全球化的背景下更为显著。产业转移和升级推动城市工改更新，深圳的产业转移是经济全球化引发全球产业转移的一个缩影。深莞惠自改革开放近四十年间产业结构不断优化升级和转移，转移或是从深圳向莞惠等广东其他城市、或是从深莞惠向内地以及印度、东南亚等地有计划地开展产业转移。产业链低端企业转移创造空间，从而留下更多的土地资源去发展效益更好的产业。

　　深圳制造业依旧是深圳经济发展最为重要的驱动力，制造业的繁荣使得深圳经济结构更为健康和充满活力。尽管众多制造业转移，深圳仍然成为中国第一个工业增加值突破9000亿元的城市；深圳制造业依旧为GDP增长引擎。政府为确保制造业繁荣，严管工改项目。6月11日，深圳市规划和自然资源局发布《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》，对于“工改工”给予三点鼓励：一、通过放宽年限、简化流程，鼓励“工改工”拆除重建类城市更新，特别是“工改M1”项目。二、积极鼓励旧工业区出于消除安全隐患、完善产业及配套功能、改善空间环境品质等目的开展综合整治。三、支持产业用地综合运用加建、改建、扩建等手段提高容积率。

　　高力国际产业及工业地产服务部深圳董事陈剑锋表示：“回顾深圳2019年1-4月城市更新和工改进展，工改已是城市更新中较为重要的一部分。深莞惠为大湾区产业优化升级发展提供工业土地保障；深莞惠在大湾区率先确定工业保护线，总量近总土地量三成。深莞惠三个城市总计面积近920平方公里，加之各市出台关于工改项目提升容积率相关政策，可预见未来工改体量将非常巨大。高力国际丰富的制造业物业资产管理经验助力企业更好应对展业转移和优化升级浪潮。”

　　投资市场：大湾区大宗交易发展空间巨大，未来将更加活跃

　　粤港澳大湾区经济整体发展态势良好，整体区域仍将保持着高速发展，继续成为全国经济发展的主要驱动力之一，2019年上半年的广深两地物业大宗交易市场成交总额和成交总面积有所提升。受中美贸易摩擦和内需下降等国内外因素的影响，2019年中国整体经济增速放缓，但作为中国首个国家战略明确定义的“湾区”，粤港澳大湾区仍然保持高速发展的态势。

　　回顾2019年上半年，区位良好的成熟综合体和商办类物业依然是投资热门。零售办公类物业依然是最受投资机构欢迎的投资标的，成交行为中综合体和零售商办类投资额超七成；核心商圈的零售办公类成熟物业产品将凭借其稀缺性将更加受到投资机构密切关注。随着大湾区内城市的发展，由于部分非核心区未来具有较大发展潜力，区内的项目也受到投资人密切关注，2019年上半年广州大宗交易标的项目均来自非核心区域，足以说明一些非核心区域具有更高的投资价值。

　　高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲表示：“国家政策+产业保障+丰富的资金渠道共同营造良好投资环境，大湾区是适合投资的目的地。大湾区规划将为其带来更多投资，广深港成为投资者在大湾区最为关注的投资城市；大湾区规划不仅仅带来了新的基础设施建设，还将推动大湾区城市群中资本，业务和人才的流动。这些对大湾区房地产市场都有非常大的推动作用，我们相信越来越多的投资者已经将广州深圳纳入他们的投资考虑范围内。

　　新经济发展背景下的新型城市更新模式

　　深圳在短短40年间，从一个南方“小渔村”发展到实际管理人口超过2000万的全国经济中心城市。高速发展的背后，土地供应、空间发展难以为继，是深圳面临的重要困境，如何由增量扩张转向存量开发的优化成为重要课题。城市的二次开发离不开对城中村的改造，更离不开城市更新和土地整备两大重要途径。深圳城市更新的四大主要对象是城中村、旧工业区、商业区和旧住宅区，其中最核心的部分是城中村和旧工业区。

　　现有的城市更新模式为：拆除重建、综合整治、功能改变的快速推进阶段。存在着实施率低，开发周期长的问题。高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥认为：“房企背着沉重的负债压力做旧改，希望实现高周转，但是进入旧改这样一个长周期投资开发的领域，就必须要调整思维、策略和商业模式。在深圳，具体可从基础设施更新、人才更新及空间更新方面让老城区成长为新科技之都。在深圳推进城市更新的开发企业，必须接受基于深圳政策规划和市场规则所形成的独特的投资开发体系，基于深圳的现实情况建立自己的旧改投资逻辑、商业模式，调整投资决策机制，配置对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和激励制度，这样才有可能在深圳做好城市更新。”