课程回顾 | 购物中心多业态招商实战及调整优化

　　课程背景

　　商业项目招商进入竞争白热化时代，「项目商业价值的前置判断」，「模拟精准可落地的商业定位」，「合理的收益预测」是招商前策工作三大要素。以终为始，满足经营安全和收益持续提升的前提下，招商需系统考虑招商策划、组织执行和调整优化。

　　鉴于此，2021年4月24-25日，赢商tech·赢才商学院上海公开课——《招商管理全解析：购物中心多业态招商实战及调整优化》也围绕这几个方面展开分享。

　　2021年，无论是筹开项目还是经营期项目，在招商品牌引进和优化调整上都面临巨大挑战和压力，如何依据市场环境变化和项目特点，精准制定招商方案并组织落地，是放在所有项目面前的重要课题。

　　课程信息

　　课程主题：《购物中心多业态招商实战及调整优化》

　　时间地点：2021年4月24-25日 | 上海

　　主办单位：赢商tech·赢才商学院

　　主讲老师：朱逸 | 赢才商学院资深专家讲师

　　南京智儒投资管理公司创始人&总经理、曾长期任职万达集团南京商管区域公司总经理、金鹰国际商资集团副总裁。

　　知识点提炼

　　商业综合体有质量的招商应该分为

　　精准的商业定位

　　充分完整的招商策划

　　务实的招商组织执行

　　持续动态的优化调整

　　商业地产&城市综合体&购物中心三者的关系

　　商业地产：各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。

　　城市综合体：将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。是商业地产典型的产品。

　　购物中心：一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。是城市综合体最常见和最重要的组成。

　　购物中心三种形式

　　城市中心型：不限定商业规模，以商业辐射层级为主要因素。多处城市区位，交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区，新兴规划的商业重点发展区。主要辐射城区与中距离郊区居民、商务人员、旅游人群。业态以精品零售为主，主力店少、档次高。

　　区域中心型：体量以5-10万方为主，不乏10-20万方的大型商业。多处城市发展新区、新商圈。核心客户为区域内居民、商务人士、外来消费者，覆盖区域全客层大众消费。业态以超市、百货、电器、运动集合店、影院等目的性业态为主力设置，搭配零售、餐饮、娱乐、儿童、生活服务等业态，涵盖范围广，功能齐全。

　　社区中心型：体量以2-5万方为主。多处居民聚居区、人流集中交通便利。核心辐射周边1.5km的居民。业态以超市、家居日用、儿童娱乐教育、生活服务等业态为基本，辅以部分零售、餐饮、娱乐业态，强调品牌的功能性，对档次要求相对较低。

　　商业定位四个层次

　　定位方向、商业功能、业态组合、标志性品牌；

　　精准定位后，形成“功能-业态-品牌”三级特色。

　　常见商业定位分类

　　铺位划分原则

　　明确主力店

　　制定铺位划分规则

　　铺位面积控制

　　控制面宽与进深尺度

　　大小铺位穿插

　　冷热区考虑……

　　业态品牌落位原则

　　基本主力店满足商业功能定位：主力店先行开拔，发挥定海神针效应；

　　主力店面积占比和租金收益策划：合理把控主力店面积、占比及收益关系：面积不要过大，占比不能过高；

　　标杆品牌示范效应：龙头品牌重要的带动效应；

　　常规业态和特色业态合理组合：合理的业态配比，一方面是完善品类结构，更好的满足消费者的需求；另一方面则是决定项目整体的租金收益；

　　高收益商户确定收益安全性：在项目中整体面积占比小但收益占比高是平衡主力店品牌、特殊品牌、低租金品牌的灵丹妙药。

　　竞争策略影响标杆品牌取舍

　　品牌之间的竞争和位置搭配非常复杂，“相互攀比、互相排斥”是很多品牌的家常便饭。

　　品牌坐落和搭配原则

　　同级次（同业态同级次、跨业态同级次）

　　同客群（个人单位、情侣单位、家庭单位、社交单位）

　　关联性（业态关联、客群关联、时间关联）

　　目的性（特殊目的性、高频目的性、目的性和随机性转换）

　　影响租金的几个主要因素

　　楼层因素：楼层为影响租金差异最明显的因素，通常以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率约递减为40%、35%、30%、25%；

　　与交通动线之间的关系因素：商铺所设置的位置与交通动线之间的远近关系也是影响租金差异的一个重要因素。靠近交通枢纽位置的商铺租金单价有所上浮，远离交通枢纽位置的商铺租金单价自然下调。

　　商业业态因素：不同商业业态由于承租的能力不同，也会影响的租金的水平。通常零售业态的承租能力偏高，餐饮和生活配套业态次之，娱乐休闲业态最低。

　　商铺面积大小因素：商铺面积设置的越大，通常租金单价的标准就越低，面积越小租金单价的标准就越高。

　　品牌的影响力因素：相同业态的不同品牌，由于在行业中的影响力不同，租金的议价能力会有所不同。品牌级数高的租金标准反而低，品牌级数低的租金相对会高些。

　　课堂剪影

　　相关课程咨询：13632218871