“穿衣”御寒 郁亮如何过冬与迎春

作者/廖尧

每年接近年尾的时间，万科总会举办一场业务交流会，谈谈行业的看法、谈谈自身的发展……

因为疫情反复，今年地点定在了上海，与往年不一样的是，今年将过去拆分举办的各个区域交流会堆在了一块，10月22日至23日短短两天要举办三场交流会，来面对不同区域的媒体。

而因为集中，往年例牌交流会后再晚宴的流程有所变化，也让郁亮提前接收到了外界最想了解的信息。所以未等询问，郁亮便主动开了口：“对行业的基本看法，可以概括为十六个字：尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。”

“今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫，在这种情况下，我认为常识能发挥很大作用，帮助我们在迷茫中找到一些判断的依据。”提出这点，想来郁亮最重要的想法是不要迷恋过去。

冬

“很多人留恋房地产黄金时代，但过去行业也存在占用了过多金融资源、引发年轻人买房的焦虑和压力、房价走高导致人口和产业流出、按揭比例加大可能增加居民债务风险以及城市记忆留存等问题。”

郁亮用简单的物极必反的道理，再次去强调在万科看来行业早就已经进入的新常态——2017年十九大报告明确“房住不炒”后，行业开始回归到民生行业。回归，则是方方面面都需要回归。

“回归常态必有阵痛”，郁亮指出，回归必然带来金融行业减少金融资源在房地产行业的投入占比，对于开发商而言，最直接的表现就是缩表，而缩表就是要降债务、控杠杆以及去金融化。在此期间，资产端必然发生变化，投资、开工下降再叠加前期高地价拿地，将导致行业短期业绩受重大冲击。

事实上，过去一段时间，从泰禾、华夏幸福、再到蓝光发展、恒大，阵痛的症状已经完成从显现到爆发的过程。房地产行业来到“至暗时刻”，已经成为行业公认的事实。

房地产行业现在已是寒冬，郁亮在谈及人才流动问题时甚至调侃：“现在还有人加入地产行业吗？地产人才要转行，还有谁收留我们？还是好自为之吧，人才流动问题不是那么大。”

“冬天都差不多，都冷，要御寒。”郁亮认为寒冬之下人人自危，抵御寒冷的办法也无非两种，一种是多穿点衣服，另外一个累一点，如跑步生产更多热，哪怕衣服少一点，也能扛得住。

但也许是常年跑步，懂得寒风中跑步的艰辛，马拉松健将郁亮选择了给万科加衣服。

据观点地产新媒体了解，万科留在手上的钱一年比一年多。自2019年之后，万科每一个季度的货币资金都处于同比增长状态，最新的数据（2021年半年），万科手上已经拿着1952.16亿元的货币资金。

而跑步产热，也就是如今不少其他开发商所选择的加快周转、加快结转，以此来换取更好财务表现的做法，被万科所放弃。可见的数据是，万科毛利率不断在下降——同行都在通过大幅度增加营收来确保利润增长的时候，万科却出现了利润下滑。

其中，在2021年上半年，万科营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

郁亮调侃起了自己：“别忘了，过去几年多少人骂我保守。”手中拿着这么多钱要怎么花？他表示万科仍在寻找机会，依然会把钱用在发展上。

但这个发展以目前万科的表现而言，依旧处于保守阶段。郁亮指出，万科没有停止拿地，只是拿地的要求标准高了。“万科自己有投资标准，达到标准的就拿。现在来看投资标准有更高要求，要特别好的项目才拿。”

机会是什么？收并购显然不是，因为在郁亮看来，行业冬天来了，首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。

虽然郁亮仍希望对行业做贡献，“我们会积极地想方设法，在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情，如果给一些具体的机会，我们在市场化原则之下去考量。”

换而言之，就是要达到投资标准。

春

阵痛之后，仍有机会。

“天下没有做完的生意，只有没做好的生意。”郁亮继续谈起对未来的看法，他没有在国内同行中找到参考案例，但他称看到了其他行业，看到了国外同行的答案，给了万科很大的启发。

在同行中，郁亮提及，万科在黄金时代找到了“帕尔迪”（美国地产开发商），越上了千亿。“现在我们找到了'大和房建'（日本地产开发商），在缩表的时候行动比较坚决，如今已连续十余年位列世界五百强企业的300多名。”

只要有成功经验可以参考，就已经给了郁亮信心，更何况在他看来，中国的房地产行业情况肯定比日本好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。

而这个寒冬，就是万科为春天做准备的时间。“在冬天要备受煎熬，能否熬下去，要看能不能在为春天做准备。”郁亮表示，具备活下去的能力，不是冬天过了奄奄一息。他强调，在冬天御寒的能力，首当其冲要寻找在下个春天，活得好，活得久的能力。

可见的变化是，如今万科旗下万物云、商业、万纬物流、长租等多个板块发展已经逐渐成熟。其中万纬物流已经入驻46个城市，仓储规模超1100万平方米，仓储项目150个，冷链园区33个；泊寓目前已管理房间数20.07万，开业14.97万，平均出租率95%；万物云也分别在万科物业、万物梁行、万物云城三个板块提出30%以内、30%-60%以及大于60%的增速目标。

其中以万物云为例，据其CEO朱保全介绍，万物云城在去年成立时给定了一个“小目标”： 计划三年内落地100个城市服务项目，目前已经签约了40个城市服务项目。“三年百'城'计划可以提前完成。”

他预计，经过一年的发展，万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿元左右。

“物业、商业、物流、公寓等业务方面，已经找到一些模式，这些赛道已经够万科未来几年做的。”这些赛道，都可以被视作郁亮要走回春天所需要的创新点。

但需要注意的是，万物云作为万科目前最拿得出手的业务之一，其利润规模可能仅有地产开发业务5%左右的水平。为什么会被视为走回春天所需的创新点？

是因为在郁亮看来，这些都是能让万科开始在下个春天被需要。“城市需要我们做这些东西，我们也需要这点小钱，有点小钱我们就很满意。”逻辑要变化，从大钱到小钱，快钱到慢钱。

郁亮强调一个理念，面对新业务，对钱衡量的标准不太一样，千万不要想着赚大钱，要赚小钱。“万科卖楼都是以万为单位，到物流公司都是以角为单位。万科有个项目叫一块钱项目，到了物流，要按分为单位。”言下之意，万科要更精细化。

此外，万科亦为了能在未来被需求，一直努力在“讨好”年轻人，包括成立“筋厂”品牌等。而针对万科赚年轻人钱的想法，郁亮笑称：“年轻人钱难赚，因为钱少了，赚年轻人钱是为了以后赚他们钱。”