中国房地产物业进化发展之路

新冠疫情发生后物业公司起到了积极重要的作用，物业公司已经进入快速发展期，上市和并购已经成为常态，为了提高资产管理效率，多家大型房企也已经把物业管理和商管进行合并，物业行业管理面积也在逐年提升，物业公司的发展走向进入多元化、资产化、金融化、集中化、特色化。政府的政策非常鼓励物业继续完善发展，为城市运营尽一份力，共建美好生活。

回顾中国近几十年物业的发展共分为三个阶段，物业1.0 绿化、交通、治安、环境、整治和修缮、水电、安保、保洁和设备维护等相关服务。物业2.0 是拥有商业管理功能增加了策划招商运营等服务，服务项目类型、商场、酒店、写字楼、公寓等物业水平直接影响商业项目资产估值，资产管理（投融管退）与物业管理2.0的差异在于物业管理团队没有投融退的财务专业人员，物业3.0 为城市运营物业服务对象已经扩展到机场、图书馆、城市道路、音乐厅等公共资源。

市场上规模比较大的物业公司代表为万物云、雅生活、碧桂园服务、万达商管、华润万象生活、龙湖智慧服务、保利物业等大型房企都在进行并购（碧桂园收购蓝光嘉宝服务、融创服务收购当代置业旗下物业公司，恒大物业收购事件等）和多家物业公司准备上市的计划。在物业公司估值中，有总公司庇护的物业公司因为品牌效益和实力等因数会通过总公司输送、并购、竞标外拓、合资合作等方式扩大物业管理面积，达到市盈率增长（范围约为20-60）和普通物业公司（10左右），对比之下有无品牌效应与总部扶持相差很大。

中国物业未来发展的方向为：人工智能慢慢取代部分人工，提高规模减少成本（房企代表碧桂园），增加市盈率提高客户满意度继续壮大，进入物业管理、社群服务、智慧社区、商业管理、城市运营时代。服务边界不断延伸升级，服务科技的商业模式等核心竞争力要求越来越高，科技让我们的生活越来越便捷，多元化、人性化、共建美好生活。​