奥园“脱身”香港旧改 神秘人伍登辉“捡漏”

作者/杨宏彬

先有老板自掏腰包认购股份，再到处理香港亏损项目回笼资金。面对行业的挑战，中国奥园打出了一套组合拳应对。

11月14日，中国奥园发布公告，称将出售三家子公司100%股权予新永投资发展有限公司（下称“新永投资”），交易对价为9亿港元。交易对价由股份交易代价与股东借款两部分组成，其中股东借款仅为100港元。

根据公告，名万投资、双福及裕康为奥园此次出售的标的，三家均是境外公司。截止2021年9月30日，三家公司并为有任何收益，期内负债净值分别约为4,438港元、1,942港元及1,942港元。买方新永投资同样为一家境外企业，由伍登辉全资拥有。

出售三家公司，实际上是奥园出售所持有的香港项目。据了解，名万投资、双福及裕康旗下分别持有一家项目公司，三家项目公司则持有位于香港的一系列物业。

交易完成后，名万投资、双福及裕康及对应的项目公司业绩则不再纳入奥园报表。奥园表示，出售所得资金将用于偿还贷款融资及作为集团的一般营运资金。

扔掉“拖油瓶”

卖掉香港项目对于奥园来说，除了能回笼一笔9亿港元资金外，还扔掉了拖累集团发展项目。

公告指出，双福、名万投资及裕康分别全资拥有的项目公司分别为利裕、益明国际及帝港。且三家项目公司长期以来均处于亏损。

其中，益明国际亏损最为严重，2019年-2021年9月分别亏损167.2万港元、151.29万港元以及4.57亿港元。同期内，利裕分别亏损4.35万港元、2.65万港元以及8800港元，帝港则分别亏损4,758港元、1,400港元及9050港元。

截止2021年9月30日，三家项目公司的净负债合计约为4.61亿港元，其中绝大多数为益明国际的负债。

奥园在公告中提到，出售事项将让集团录得亏损1.76亿港元。虽然有所亏损，但奥园也成功甩掉拖油瓶的项目，防止公司利益长期受到侵蚀。

据了解，三个项目公司主要的资产为香港富人区西半罗便臣道63-67号的一个老牌豪宅楼盘燕贻大厦，是著名“旧改”项目，该大厦地盘面积约1.09万平方呎，以最高地积比率约5倍计算，可重建楼面约5.45万平方呎，物业估值约5亿元。

自2018年进入后，中国奥园前后累计获得了燕贻大厦的84.88%业权，该项目也被视为集团进军香港房地产市场的第一步。

但 “旧改”进度却不尽人意。直至2019年，仍有部份小业主未接受收购，因而中国奥园还为此申请过强拍，之后依然进展缓慢。

无奈之下，奥园选择了亏本处理，本次交易后，上述项目被新永投资纳入麾下，公司背后的实际控制人伍登辉成功“捡漏”。

而对于这一位“捡漏者”的背景，公告中只简单的提到，伍登辉是一位于私募股权、房地产开发及物业管理方面经验丰富的私人投资者。据乐居财经查阅，其与香港泰丰东方资本有限公司主席及创办人同名。

据了解，目前香港泰丰东方资本有限公司主席伍登辉正在中国内地、加拿大和新西兰等地进行物业发展项目。

提振信心

在地产寒冬下，除了现金流之外，市场信心对于房企来说也非常重要。奥园除了在处理资产回笼资金外，也在对市场释放积极的信号。

2021年9月，中国奥园公布了配股的方案，拟以3.708港元/股向Joy Pacific发行约1.62亿股认购股份，所得款项净额约为5.99亿港元。据了解，Joy Pacific在中国奥园的持股比例为55.61%，该公司由中国奥园董事会主席郭梓文及其配偶江敏儿实际控制。

除此之外，Successful Lotus也将认购中国奥园1.08亿股新股份，涉资4亿港元。该公司的实控人为香港恒基兆业地产有限公司联席主席李家杰。

11月8日，中国奥园更新了配股的信息，确认郭梓文仍将按3.708港元的价格认购1.62亿股新股，较11月3日该公司2.71港元的收盘价溢价约36.83%。受此消息影响，11月10日，中国奥园的涨幅突破15.7%。

实际上，老板自掏腰包提振信心的房企并不止奥园一家。11月9日，旭辉也发布了供股公告。发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元，所募款项将用于资金储备。

其中，大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展。

有业内人士分析，大股东斥巨资“兜底认购”，不仅将进一步增厚上市房企的资本、优化整体债务结构、稳住市场信心，也能为公司在适当的时机寻找市场机会。