保利也“节衣缩食”？百亿上海静安项目欲引资头部房企合作

作者/林心林

现下似乎没有任何一家房企，能抗拒一件冬天的棉袄。

这件棉袄千人千面，可以是阀口下的一张融资路条，可以是出售价值资产迅速变现等等。背后的目的都不言而喻，让手中握有更多的现金。

对保利来说，这件深冬的棉袄某种意义上是合作伙伴的引援。

这并不是一家需要账面现金及偿债有太多压力的房企——据观点新媒体统计，自11月以来，保利动用了公司债、中期票据、租赁住房资产证券化产品、商用物业资产证券化产品等工具，披露新增融资金额包括额度超464亿元。

另一边，保利先后在南京、合肥、广州、济南、厦门等年末集中供地中扫货。

然而，在融资仅撕开一道小口、扩储追规模需求尚存的情况下，保利为了天平的平衡，选择了让渡部分土地与权益，寻求更多资金以降低风险。

12月23日，由保利发展控股的太仓锦雍置业有限公司通过北京产权交易所公开挂牌增资，拟征集1个投资方，拟募集资金对应持股比例或股份数35%。无独有偶，近日保利发展转让杭州保源置业50%股权予华润信托。

据观点新媒体查询发现，这两项转让事宜背后，均指向了保利今年集中供地中“高价”摘获的华东项目。

静安百亿项目引援

以太仓锦雍置业有限公司为例，该公司设立于2021年6月7日，注册资本为2亿——同日，保利发展成立了包括太仓锦雍置业有限公司、太仓锦颂置业有限公司、太仓锦意置业有限公司、太仓保耀置业有限公司共4间公司，法定代表人均为傅小君，注册资本均为2亿元人民币，且由保利发展100%持股。

成立的时间点正值首批试点城市集中供地，而傅小君为保利发展上海公司总经理。

随后可以窥见的是，这些新成立的公司先后参与报名了上海地区的土地竞拍。

其中，诸如此次挂牌增资的太仓锦雍置业，便在2021年6月19日上海首轮集中供地中，以总价105.13亿元拿下了静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，楼面价51707元/平方米，溢价率8.39%。

据悉，该地块位于上海中环内静安区大宁板块，规划用地性质为商住办综合用地，出让面积约7.1万平方米，容积率3.07，而地块周边已有许多已售罄商品房项目，包括地块北面的地王项目大宁金茂府。

彼时出让文件显示，该地块的房地联动房价查询结果为10.5万元/平方米，未来地块商品房销售价格将基本参考该价格进行微调，说明地块有一定的利润保证。

因为，地块吸引了保利旗下太仓锦雍置业和华发的争夺，报价甚至一路飙升至上限价；后在一次书面报价中，保利报价105.356亿元，华发报价105.018亿元，保利更为接近平均值成功胜出。

相继保利过往在上海的布局，此次核心区域的低密度产品显然是一个不错的补充。

10月份，作为首批集中供地宅地，静安区灵石社区地块方案出炉。

据设计方案显示，其中095a-02地块的用途比例为住宅≤60%、商业≥20%、办公≤19%，建筑限高100米；住宅套数下限660套，共规划7栋23-32层高度不等的住宅建筑（限高100米）、1栋物业用房以及部分商业办公楼。

另外还没规划公示的095b-01地块用途比例为住宅≤84%、商业≥16%，建筑限高80米；住宅套数下限633套。则是说，保利静安项目总共将新增约1300套左右的房源。

而12月23日北京产权交易所的这则公告，则说明保利将为项目引入资金与合作伙伴。

据北京产权交易所披露，太仓锦雍置业拟募集资金对应持股比例为35%，拟征集投资方数量为1个。增资完成后，原股东持有比例为65%股权，新增投资方持股比例为35%股权。

保利方面的口径表示，此次募集资金主要用于项目开发运营。

值得注意的是，此次保利对于投资方的条件中提出，意向投资方或其关联方须为中国房地产企业销售排行榜前50名企业，且意向投资方或其关联方2020年信用评级为AAA级，意向投资方或其关联方具备一级房地产开发资质。

这也可反映，随着行业“雷声”不断，房企对于合资方的选择也愈发谨慎。

规模与权益选择

除了增资挂牌中的上海项目，事实上，保利也针对杭州项目进行引援。

12月23日消息，浙江保利城市发展有限公司转让杭州保源置业有限公司50%股权，华润深国投信托有限公司接盘。

观点新媒体查阅工商信息确认，于12月17日，杭州保源置业有限公司股东结构发生变更，新增股东华润深国投信托有限公司，持股比例50%。

转让前，杭州保源置业由浙江保利城市发展有限公司持股100%；转让后，杭州保源置业由浙江保利城市发展有限公司及华润深国投信托有限公司各持股50%。

据资料显示，华润深国投信托有限公司是一家综合金融服务机构，前身是成立于1982年、有“信托行业常青树”之称的“深圳国际信托投资有限公司”，公司注册资本为110亿元。

该公司为中国华润集团旗下，目前华润信托由华润金控投资有限公司持股51%、深圳市投资控股有限公司49%。

相比上述引进开发商合作开发，华润信托入局似乎更像是纯粹的投资人角色。

该引资的公司与上述太仓锦雍置业等一众公司一样，成立于2021年6月7日。据观点新媒体了解，虽然杭州保源置业没有直接获取土地的相关讯息，但在一则12月发布的杭政储出【2021】2号地块商品住宅（设配套公建）设计-采购-施工（EPC）总承包-交易结果公示中，招标单位正显示为杭州保源置业有限公司。

据悉，杭政储出【2021】2号地块即是拱墅区华丰单元XC1006-R21-10地块，该地块为住宅用地，容积率2.2，出让面积38818平方米，起始价153780万元，最高限价199780万元；配套用房起始面积100平方米，配套用房最高投报面积76859.6平方米。

这宗主城区地块在今年5月7日竞拍出让，引来开发商们争抢，经过47轮竞价，最终由浙江保利城市发展有限公司以最高限价19.98亿元摘得，楼面价23394元/平方米，溢价率29.91%，自持3%。另悉，该地块限精装均价33000元/平方米。

随后10月杭州市拱墅区杭政储出【2021】2号地块商品房住宅（设配套公建）项目公示时，开发企业已变更为浙江保利城市发展旗下持股100%的杭州保源置业。

因此，虽项目总价不高，但在杭州土拍市场拿下这么一宗主城区最高限价地块，保利显然也不轻松。

除了出于行业寒冬下节衣缩食、把控风险、储备资金的考虑，事实上合作拿地也是保利这些年平衡规模与财务的一把利器。

于央企保利来说，自2103年以来一直按照国资委相关要求严控负债率，在财务红线内进行发展。因此，为保持一定的市场张力，保利通过逐步增加合作项目比重，在减少投资成本的同时又能增加企业账面销售。

据观点媒体统计，保利土储权益比例从2015年76%降至2019年上半年65.3%。虽从2019年下半年开始，保利有意识地提高拓展项目权益比例，但截至目前其新增土储权益占比也仅提高至71%左右。

尤其如今三道红线之下，合作仍旧是保利重要的拿地方式，尤其在一些大体量或具有一定市场压力的项目上。

如今年1-2月份，保利在北京先后摘得的两宗地块均是以联合体形式获取，包括联合金地以20.5亿拿下顺义不限价宅地、溢价率近16%；联合华润85.77亿斩获顺义新国展不限价宅地地块。

5月份，经过291轮角逐、近7小时持续鏖战，保利联合招商以65.05亿元封顶成交价摘得温州滨江云谷未来社区一期地块，溢价率30%。

一直到近期，保利仍在持续这种趋势，与国贸、联发联合体以99.6亿元竞得厦门湖里区高林金林2021P07地块，成交楼面价43419元/平方米，溢价率7.33%等等。

可以窥见，这样的拿地方式几乎是保利重要的一件过冬棉袄，不管是当年的央企红线，还是如今行业寒冬。