物企开始“吐”资产？卓越商企拟3.5亿出售卓越运营管理100%股权

作者/邓鑫妮

撤出小额贷款业务一个月，卓越商企再脱手一家投资公司。这家公司不是别人，而是曾担当卓越商企收并购“前锋”的卓越运营管理。

12月22日收盘后，卓越商企服务（06989.HK）公告表示，将出售深圳市卓越运营管理有限公司（简称“卓越运营管理”）100%股权，对价3.5亿元。

买方是一家第三方企业，为深圳市溪水投资有限公司（简称“溪水投资”），主要从事投资活动。

在很多收购场合，卓越商企都派卓越运营管理出马。卓越运营管理主要从事投资业务，控股的企业不在少数，此前卓越商企收购的环球财富物业、雨阳物业和港湾物业等，均落在其名下。

“考虑到卓越运营管理的业务及运营状况，以及出售后获得的收益。”与出售小额贷业务的原因类似，卓越运营管理的营收逐渐乏力，趁着资产的估值还维持在一定水平，变现是一条不错的路。

手中2家企业一并转手

卓越商企报出的售价并不算太高，出售卓越运营管理后，其业绩将从卓越商企中剔除，由于该交易发生在2021年12月，卓越商企仍然将并表其2021年前11个月的收益。

股权变动前，卓越运营管理由东润泽投资及卓越物业管理分别持股95%、5%。卓越物业管理由东润泽投资间接持有100%股份，二者均为卓越商企间接全资附属公司，换言之后者受益了目标公司全部股份。

有意思的是，买家溪水投资在物业领域的根基不算深，实际控制人张少华做电子元器件代理及销售起家，手中产业涉及批发零售、汽车租赁、软件及信息技术服务、金融投资等。

不过，张少华或许早有在物业市场闯出一番天地的想法，其手中另一家投资公司兴益投资已经握有智申物业及卓越来福物业。

通过这笔交易，张少华的物业版图又落下一子，将卓越运营管理直接持股的2家物业公司收入囊中，价格称得上划算。

2019年、2020年及2021年前11个月，卓越运营管理的税前纯利分别为4750.9万元、7422.9万元、7321.6万元，期间的净利润为3638.8万元、5629.8万元、5671.3万元。

相较之下，今年的增长势头已经不如去年。2020年净利润同比增长54.7%，而今年前11个月的净利润与上一年基本持平，税前纯利较去年整体水平略低，年末最后一个月的增长空间或许有限。

基于此，按照去年净利润估算，出售的市盈率约为6.2倍。截至11月末，卓越运营管理的资产净值约为3.477亿元，卓越商企可从出售事项获得230万元（税前）收益。

甩第三方“包袱”

出的不多，进的更少，或许是许多人对卓越商企在资本市场上印象。

一个多月前，卓越商企用金融业务回款3.05亿元，加上眼下的3.5亿元，年内其通过卖资产至少已经有6.55亿元的收入。

“母公司缺钱了？”联想到近期的房地产企业与物企联合的变现动作，不少人发出了类似的疑问。截至6月30日，卓越商企的现金及等价物约有35亿元，暂未表现出对资金的渴求。

其在公告中表示，出售与资产本身的运营状况有关，或许这才是出售的关键。而且，经过上市前的“跑马圈地”，第三方项目带来的“包袱”逐渐显现。

去年10月，卓越商企随着资本的浪潮登陆港交所。这家主打商业运营的公司，吸引了不少投资者的注目，上市当天股价上扬3%。目前，资本的兴趣已经逐渐降低，截至12月22日收盘，报价4.45港元/股，较上市初期下跌56.23%。

为了丰富资产的多样性，商业赛道之外，卓越商企还进入了公共与工业物业及住宅物业。上市前，收购声音不断，河南黄锦物业、浙江港湾物业、武汉雨阳物业、武汉环贸物业等多家公司入账。据悉，其2019年以2.8亿元的价格先后收购了港湾物业和雨阳物业，两家主要业务涉及公建物业。

收并购带来了规模和营收的激增。2017年-2019年，其在管面积分别为1136.4万平方米、1455.4万平方米、2352.9万平方米，涨幅107.05%；·期间营收分别为9.47亿元、12.23亿元、18.36亿元，整体上涨93.82%。

规模增拓，却“拖累”了毛利率水平，出现“增收不增利”的现象。2017年-2019年，整体毛利率从24.65%下降至23.61%。

各种业态中，卓越商企的老本行商务物业的毛利率稳居第一，其中主要得益于卓越集团的项目，第三方的项目不及关联方项目毛利率的三分之一。不仅如此，其着意外拓的公共及工业物业毛利率也不理想。

截至2021年6月30日，商务物业、公共及工业物业和住宅物业的毛利率分别为26.9%、14.9%和22.2%，整体毛利率为24.7%，公共及工业物业和住宅物业低于整体水平。

而在擅长的商务物业领域，卓越集团项目的毛利率达到47.9%，第三方项目仅有14.3%。