破解轻资产之“困”，恒太商业找到了可行之策！

商业地产步入存量时代已成事实。随之而来的是，存量项目“轻资产化运作”的商业模式，正加速商业地产领域的碎片化整合。

据赢商网不完全统计，近5年来轻资产增量无论从体量还是从数量而言，都在逐年递增，在2019年首次突破10%；2020年全国商业增量下降，而轻资产项目数量的增量占比上升至12.7%。

行至2021年，万达、恒太、新城、星盛等加速轻资产项目布局，使得轻资产市场更受关注。

群雄分羹之际，轻资产项目的表现并不全然乐观。尤其是低线城市中，项目搁置、烂尾等现象比比皆是，如何帮助这些物业摆脱困境，促进行业健康发展，对于运营商而言是不小的挑战。

上一期（商业存量赛道“激战”正酣，入局者如何跻身头部？），透过存量商业的发展现状，我们看到了存量资产存在的挑战与机遇，同时对专业运营商盘活存量资产的价值意义有了深层次的了解。本期，我们将聚焦于轻资产项目的发展现状，深度剖析轻资产运营商如何帮助不良资产解决现实之“困”，及优秀的轻资产运营商应该具备哪些核心竞争力。

三、四线城市渐成“沃土”

中国轻资产元年，定格于2015年。在此之前，土地增值是行业的核心红利，而在2015年，中国楼市出现“慢牛”行情，去库存成了主调，转向轻资产可谓顺势而为。

商业地产圈亦不例外，于2016年掀起高潮，万达、恒太、大悦城、凯德等一批商业地产企业或多或少开始布局轻资产项目。

这一发展过程中，轻资产项目呈现出“二、三、四线城市为主”的特点。赢商大数据统计的287个轻资产项目中，华东、华南占比过半，城市线级中，二线占比最高，三、四线数量相近，五线城市最少，六线城市基本没有；体量方面，5-20万㎡为主，少见小型社区mall、巨型综合体。

数据来源：赢商大数据、中城研究院

制图：商业地产头条

截止2023年我国购物中心轻资产项目

从这些轻资产项目分布趋势不难发现，一线城市综合体项目实质为开发商的核心资产，自持经营为理性之选；二、三、四线城市分布着大量土地效率高、管理效率低的存量项目，适合头部轻资产扩张规模。恒太商业的崛起，无疑证明了这一点。

据悉，恒太商业自建立起便深耕于三、四线城市商业发展，熟悉中小城市的消费者。经过30多年的布局沉淀，恒太商业成功在浙江、安徽、江西、山东、湖南、湖北等17个省直辖市服务管理50+个商业项目，轻资产项目规模排名全国第二，仅次于万达。从恒太商业的项目布局可以看到，三、四线城市项目占比超90%，在下沉市场具有超高占有率，极具市场优势。

规模效应之下，恒太商业对于接手轻资产项目遇到的种种问题熟稔于心，并提出了相应的解决方案，为行业开辟出一条独特的轻资产运营管理之路。

如何解决轻资产物业现实之“困”？

商业地产无序扩容、不少项目运营不善，是商业管理公司兴起的重要原因，为头部房企布局轻资产项目提供了重要契机。

放眼至行业，一些开发商、非开发商、非商业主体等业主方，拿到土地及规划指标后，不知道如何实现资产价值，在项目打造过程中又遇到资金、团队等各种挑战，导致项目拖延、停滞甚至烂尾现象。

国家统计局数据显示，过去十年，全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米。但据专家统计，建成开业率仅为43%左右，另外57%的项目遇到各种问题开不了业。

疫情之后，这一现象加剧，甚至很多规模体量相当、地段很好的物业，也因为专业能力不够，亟需专业的商管公司进行管理。

“这两年对轻资产发展是利好状态，因为商业地产对专业运营的要求更高了，更多房地产商愿意把物业拿出来给轻资产公司做管理”，日前举办的赢商网大会上，围绕《商管公司轻重分离：向市场要增长，见证产业链成熟》的主题，恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡芳园给出了如是看法。

在她看来，存量资产的产生，主要与无序扩容，开发商侧重于短期利益，运营商片面追求高租金，不考虑正确定位和项目持续运营有关。简言之，不重视、不专业、产权分散（盒子散售）、资金问题是轻资产物业不得不面临的现实之“困”。

作为专业的轻资产管理公司，恒太商业能够达到如今的市场规模，主要在于其直击行业痛点，以“利他共赢”作为企业发展理念，精心打磨了众多商业项目，并在这一过程中明确了轻资产的逻辑和运营模式，其基本逻辑是以业主诉求为核心的“定制化商业+集团化运作”模式，以“质”取胜，持续做大市场规模。

为此，恒太商业一手牵着“诉求各异、实力情况各异的业主”，一手牵着“求大于供的品牌商”，不断创造能够承载业主诉求、持续产生价值的产品。

由于一千个业主有一千个诉求、一千个物业形态，这就要求运营方有定制产品的能力。对此，恒太商业根据业主诉求、在地文化、目标消费市场、商圈和竞争、城市基本面等维度分析，找到机会点，量身定制商业产品。目前，恒太商业已经形成了四条产品线、九大产品模型，在市场上得到了良好反馈。

具体到实践中“一手抓业主”，恒太商业秉承着“为业主创造价值”理念，不断帮助业主方解决各种难题。由于住宅用地“两集中”、“三道红线”调控等房地产政策，恒太商业操盘的的个别项目遇到资金回笼等难题，导致项目一再延期。对此，恒太商业坚定站在业主方的角度，思考如何帮助他们解决难题，努力将项目盘活。

另一方面，商业的难做在于专业性要求极高。恒太商业能够持续帮助业主打造有价值的商业项目，主要在于形成标准化管理的基础上，保持长期主义，并设有商学堂持续培养人才、更迭岗位技能，保证管理的高效。

当下，疫情反复无常，加剧了商业项目的经营难度。开不出来、开出之后运营不佳等问题不断涌现。由此，寻求专业的运营商，成为提升项目租金回报与影响力的重要选择。

宁波南部商务区水街、恒太九汇城两个项目的成功改造，均折射出恒太商业的专业度。

宁波南部商务区水街：精准定位，打造夜生活消费地

在商务核心区被多个商业项目环伺，该如何脱颖而出呢？恒太商业操盘的宁波南部商务区水街或能提供新思路。自接管该营筹街区后，恒太商业对其及周边进行了综合调研、分析，最终定位为品质商务配套、宁波夜间经济名片、周末微度假胜地。

围绕这三个方向，宁波南部商务区水街对品牌级次进行了升级，引进宁波第二家M Stand、PIZZA PINO、大江户、魅 KTV等众多品质餐饮，并在中心广场、下沉广场及其他公共空间进行了优化，塑造项目艺术氛围、多功能性的同时，提升了商户入驻率，营造“水无界 漫生活”的氛围。

部分品牌图片仅作示意参考

考虑到当下精神消费热潮高涨，恒太商业基于集团自身特色运营城市市集经验，先后举办了鄞州之夜、鄞州之夜2.0、“留工稳岗”、水街花花汇等主题活动，不断深化与消费者的精神互动，成为当地的商业名片。

其中，“鄞州之夜”是恒太商业积极响应“夜市经济、地摊经济”打造的创新IP，涵盖露天电影院，水畔古风、美食、文创等各类主题市集，是宁波标志性的夜色生活坐标。累计招募 8000 多个摊位，抖音曝光人次 140 多万，吸引客流人次 90 多万，小红书自发打卡 2400+，并得到包括央视 CCTV2 套、浙江卫视中国蓝、腾讯新闻、网易新闻、新浪、浙江在线等多家全国性媒体报道，成为宁波特色夜间经济品牌。

一系列举措下，宁波南部商务区水街获得了“省级高品质步行街试点”荣誉称号。

恒太九汇城：分级招调，提升满铺率至100%

评估商业项目的资产价值增长，数据最能说明一切。2019年，恒太商业接手该项目时，场内的满铺率不到80%，预警品牌59%，租金收缴率65%，如今满铺率100%，租金收缴率100%。这一切得益于恒太商业对于营筹购物中心定位、稳场、调改、推广四板斧。

具体而言，恒太商业重新梳理项目，以项目核心客群及当下热点为出发点，将其定位“18-35岁年轻家庭城市时尚生活中心”，并在第一时间稳定团队，稳定符合定位、符合品类标杆的品牌。

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与此同时，恒太商业采取了“分级快准狠”的业改招调策略，先后进行了数次内、外场调整，实现挖面积创收。

在推广方面，恒太商业基于项目所处不同周期，采取了不同的营销思路，同步落地集团IP活动，最终取得超出预期的成绩。

发力轻资产，需要构建哪些核心能力？

透过恒太商业盘活存量资产的案例，可以看到只有做到精准定位和持续良性运营，才能实现资产价值最大化。而在入局者不断增加、新竞争浪潮接踵而至之际，轻资产管理者想要应对挑战，必须具备相应的专业能力来达成业主诉求。

透过众多轻资产项目案例不难发现，必不可少的专业能力有两个。

第一个能力，是做好轻资产项目的精准定位，即定制化商业的能力。毕竟不同城市、商圈、消费者的差异度十分大，需要有不同定位的商业产品去适配，加上很多物业在接手时已经具备一定雏形，需要定制化商业在市场上形成差异化。

另一个能力，则是集团化运作的能力。在“轻重分离”已成必然趋势的当下，利用集团能力整合资源，赋能到前端项目，是大部分头部企业的选择。

于恒太商业而言，这同样是自身的优势之一。基于全国性品牌资源、优质人才资源与人才发展体系、标准化筹备打法、特色营运打法、成熟的管理体系，恒太商业能够快速实现定制化，进而打造一个能承载价值的产品，解决业主对于项目“提升城市形象、如期高品质开业、回笼资金、提高投资回报”等诉求，真正为行业提供解决方案。

写在最后：

顺势而为，与时代同频发展，是头部企业成长的共同点。作为其中一员，恒太商业历经三次转型，完成从百货业态、超市、家电、百购，到购物中心的层层升级。并在轻资产浪潮来临之际，将业务模式转向商业地产全产业链平台，可谓踩中了中国商业变革的每个节点。

就轻资产市场现状而言，后浪还在奔赴，商业地产轻资产的故事仍在继续。