地产有多难？

作者/曾树佳

2021年，是房企近二十年来最寒冷、最煎熬的一年。

这一年，地产高歌猛进的时代彻底终结。在“房住不炒”的主基调下，重点22城土地集中出让，房地产税试点进入实操阶段；政策面未有丝毫放松，企业融资端却步步收紧，资金链的压力前所未有，平均每天就有一家房企破产倒下。

九月，恒大暴雷，房地产“大而不倒”的神话瞬间崩塌，引发多米诺骨牌效应，落到一个螺旋式下降的通道当中，成为压垮行业信心的最后一根稻草。

眼下，一次疫情复发，一场超级暴雨、一条三道红线，甚至一则未经验证的谣言，都能迅速让房企被拉入“黑名单”。

有人问，2021年房地产如此艰难，明年行业是否就能柳暗花明？

答案是否定的，“2022年，房地产依然艰难”，已成为大多人地产人心照不宣的共识。在旭辉控股CEO林峰看来，“要放弃幻想，地产已经进入青铜时代，是一个冰河期与寒武纪，不会再有春暖花开，要做好漫长冬天的准备。”

此前，暴雷房企还可以再站起来，但是2022年以后，已经没有这样的机会了。在“保行业不保企业”的基调下，那些倒下的房企直接被宣判了“死刑”；还处于安全线以内的房企，未来也要做好过“苦日子”的准备。

01

负债承压，“自救”仍是关键词

2021年，“大而强”的神话就此破灭。恒大揭开了房企“群体性风险”的一角，紧接着，花样年、新力、佳兆业、阳光城、奥园等诸多房企都爆发了流动性危机。

地产圈的信用危机，仍将延续。阳光城副总裁吴建斌预测称，按照如今“销售端，融资端，监管端”房企陷入现金流断流之大考，70%-80%的百强房企都会躺下。

由于房地产贷款的集中度管理、预售资金监管，开发商的现金流本已备受考验，如今商票违约时常发生，供应商垫资的路也被堵死，而私募、信托、险资等，更是与房地产划清界限，避免风险波及。

少了大部分的源头活水，行业内债台高筑。旭辉董事长林中曾表示，2022年一季度很多企业债要到期，这是房企的一个大关。

据克而瑞监测的98家样本房企数据，2021年与2022年债务到期规模分别为约13.8万亿元和12.6万亿元，为近十年来的小高峰。其中，2022年1月到期债务规模约1793亿元，为近期月度小高峰。

而惠誉评级表示，2022年上半年，中国房地产行业的到期境外债券规模，在中国企业到期境外债券总额中的比例高达45%，“B+”评级或国际评级较低的房企，在偿付境外债务方面或将继续承压。

其续指，中资房企的经营环境将持续存在挑战，且到2022年下半年，融资环境才有望实质性复苏，这可能会导致房地产行业出现更多违约或不良债务交换事件。

房企们期待“大水漫灌”已不太现实，而躺平并不可取，只能硬着头皮，努力解决问题。

刚刚落幕的中央经济工作会议，强调“压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任”。其中言之所指，就包括影响较大的恒大暴雷事件。

恒大背着超过2万亿的庞大债务，若真的失控，会造成房地产的硬着陆。所以，当许家印宣布无法履行2.6亿美元海外债担保义务，可能导致海外债违约时，引来了央行、证监会、银保监会等多方发声。

在“保行业不保企业”的舆论氛围下，中央给予的定调是恒大是企业自身经验不善、盲目扩张造成的，影响不了整体中国房地产市场，相反市场正在恢复常态运转。

与此同时，广东省政府约谈了许家印，同意向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。外界猜测，后续恒大或许会参照海航模式进行重组。

但正如海航的掌舵人顾刚曾说的，海航“在漆黑的隧道里摸索了三年，走进过岔道、摸到过绝壁”，后来才商讨出可行的方案。可见自助者天助也，当下的房企要想摆脱困境，最重要的还是要自己有所作为。

备受关注的恒大尚且需要如此，一些暴雷的中型房企，就更须自我鞭策了。他们已表现出少有的自觉，华夏幸福、蓝光集团、花样年、富力、佳兆业等，都一边卖资产，一边在寻求债务展期、引入战略投资者，上演一幕幕“不躺平”的自救。

冰冻三尺，非一日之寒。地产商的流动性危机，是多年来累积而成的，因此危机的化解也将是“病去如抽丝”，华夏幸福花了将近一年的时间，债务重组方案才获通过，泰禾暴雷一年多仍未寻到真正的“白马骑士”。

对于遇困的企业来说，接下来很长一段时间的关键词，仍是“自救”。

而尚属安全期的房企，也不要掉以轻心。在2022年，还需主动降杠杆，保证现金流安全。最好把表外负债都降完，表外要回表、表内要缩表，这才是真正的降负债。

“行业已经不再是年轻人，不可以再喝酒蹦迪熬夜，要改成保温杯里泡枸杞的中年状态，要认认真真降杠杆，养生才能活得久些。未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。”林峰直言。

02

增速放缓，国资成主角

房地产的底层逻辑正在重构，“唯规模论”一去不复返，房企销售或将迎来转折。这种转折，既体现为体量增速的放缓，也体现为格局的重构。

回顾今年的地产基本面，市场总体呈现先扬后抑的发展曲线。

上半年，许多地产商还在畅谈布局计划、如火如荼地抢地，全国商品住宅累计同比增长29.4%；下半年，伴随着一系列暴雷，金九银十黯然失色、违约与维权也在相互博弈，销售去化速度放缓。

华西证券曾发布研报称，在接下来的2022年，综合相关的调控因素，以及政策过紧后有望出现一定改善，仍预计全年销售面积增速约-10%，销售金额增速约-10%，房地产投资增速约-5%，三项均为负数。

也就是说，2021年将是行业总量的顶点，房地产行业很难再超过17万亿，2022年大概率要回落。

在行业规模踩刹车的同时，未来一段时间，地产国资的活跃度，或许将大大超过民营房企，业内将其称为“国进民退”的格局演变。

今年的三轮集中供地中，民企仅在第一轮积极拿地，之后便自顾不暇，于公开市场上逐渐隐退，将广阔的舞台留给了央企、国企以及地方城投公司。例如，在第二轮土拍中，国资的土地拍得数占比普遍在60%以上，重庆甚至高达93%。

过去，民企开发商花钱大手大脚，买地甚至可以看心情。但现在，多买一两块甚至就会没命。原因在于，买错一块地，少则亏一两亿，多则亏几十亿；但地产行业已经没有容错空间，一些房企往往就是因为差一两个亿而倒下，这其实就是半块地不到的钱。

扩储的表现，决定着房企的续航动力。

因此当民企减少拿地，并常抛售项目以缓解流动性之后，其粮草供应，必然会有所影响；反观地产国资，不仅在招拍挂中不断兜底揽地，其较低的融资成本，也为未来项目的开发提供底气。

11月，已有多家头部房企，启动了相关债券的发行工作。其中，除了龙湖、碧桂园等少数民企之外，余者都是中海、保利等央企国企。

12月初，中国银行间市场交易商协会召集房企召开了一场座谈会，明确银行间市场支持优质房地产企业发行债券，用于收购风险房企的住宅建设项目。

但别以为陆陆续续的发债，就意味着融资真正“松绑”了。2022年，政策边际放松的口子不会开得太大，金融机构对开发企业的信心重塑仍需时间，高风险房企短期融资环境仍难言实质性好转。

过去一段时间，因资金因素而渐歇的地产收并购浪潮，可能会在来年重新掀起。

近日，央行、银保监会鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持。只是这一次的并购主角，可能多以国企、央企，以及行有余力、抵御风险能力较强的民企为主。

03

调控持续，房地产税渐近

算起来，眼下的这轮调控，已经持续了四年多的时间。在这期间，“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的基调不断加固，三道红线、集中供地、房贷两集中、预售资金监管等政策持续展开。

循序渐进中，已给房企们留足了备战“寒冬”的时间，只是有些开发商没有预料到，这一次调控是全面的加持，打破了此前的“三年一个小周期”（3年调整1年放松）规律，以至于没有及时收缩，造成了当下凌乱的步调。

毫无疑问，未来一段时间，去金融化带来的行业阵痛，仍将持续。但调控并非一味地压制房地产，紧中有松、调整修复边际，仍在有序地进行中。

比如，年内哈尔滨打响楼市松绑第一枪，部分城市下调房贷利率等，以及时隔20个月LPR首次下降……这些都在一定程度上体现“救市”。

而在房企违约事件扩散时，官方重提“支柱性产业”，则具有很强的“维稳”信号意义。

这是一个非同寻常的信号。18年前，该词眼也曾出现，从彼时开始，房地产领域就一直处于高速增长的状态，地产投资几乎每年都超过GDP增速，正向拉动着经济增长。

然而，目前处在压抑状态下的房企，已不敢过于畅想未来了。尽管地市、楼市有一些松绑迹象，但以往周期过后的大反弹，并没有到来。

有地产老板说，“如果政策不松动，很多房企很难再熬3个月”。但还有地产老板判断，哪怕政策出来后，再到市场拿到钱，估计还要3-6个月，所以活过明年6月才能见分晓。

久旱遇甘霖，12月6日，央行宣布“降准”，这条插播的利好政策，似乎让身处困境的房企看到了希望。但旭辉控股CEO林峰却坦言，这并不代表春天，政策的本质并没有变，只是力度做了微调。

近来，中央经济工作会议也强调，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

在完成行业“缩表”之后，“探索新的发展模式”可能具备一定的想象空间。但有一点可以肯定，无论什么模式，都将遵循“房住不炒”的前提，拒绝房地产市场大涨大落。

另一边，常被提起的房地产税，也可能在新的一年里被进一步推动。

由于房地产税涉及的内容较为复杂，需要协调各方利益，改革阻力较大，因此国内的房地产税改革经历了漫长的过程。不过，眼下它关联到“共同富裕”的实践，已经进入到深入试点阶段了。

10月，全国人大明确提出“条件成熟时，及时制定法律”，进一步说明立法和试点工作会综合考虑，节奏上会相互呼应，只要试点能够总结出一些具有说服力的经验，就可以及时推动立法工作的开展。

若房地产税顺利出台，必能在一定程度上，抑制由于投机行为带来的房价不正常上涨，促进房价更真实地反映供求关系。从长期看，房地产税更多的是发挥“稳定器”的作用，规范行业秩序。

山谷的最低点，正是山的起点。即将到来的2022年，会比2021年更加艰难。不论外部的环境如何变化，没有什么比内心的信念更加真切，没有什么比意志的力量更加坚韧。像水滴击穿岩石，像火焰照亮星空，唯有信念与力量，能穿越周期，向远而生。