终究成了“小碧桂园”？ 中梁把上市途中的物业公司卖了

作者/林心林

又一家上市途中的物企调转航向了。

2月12日，市场信息显示碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议，随后有中梁方面人士确认了这一消息。

观点新媒体据此向碧桂园服务方面求证，截至发稿时，碧桂园服务相关人士回应称“还没有收到内部确认消息”。

虽中梁物业尚未正式登陆资本市场，但其上市主体中梁百悦智佳最早在2021年4月已递表港交所，并于同年12月下旬通过聆讯，离敲锣仅一步之遥。

看起来有些可惜、唏嘘，但若回顾阳光城物业、禹洲物业到中南物业的路径，在当前的房地产市场与物业环境下，于房企而言放弃物业平台上市或许何尝又不是一个正确的决定。

二度递表终卖身

值得注意的是，中梁物业与拟上市平台中梁百悦智佳，独立于中梁集团的另一个上市平台中梁控股，属于合作关系而非上下级。

最早在2018年4月，即地产开发平台中梁控股上市的前一年，杨剑便对旗下公司实行了一次集团重组计划，将物业管理从中梁控股中分离出来，成为其私人公司。

2020年末，中梁百悦智佳服务有限公司正式成立，并开始推进IPO事宜。很快，2021年4月29，中梁百悦智佳站在了港交所门前的排队队伍中，向港交所递交招股书。

与其他房企的物业平台雷同，中梁百悦智佳是一家传统的物管公司，主要以中梁控股的开发物业为主，业务涵盖物业管理服务，非业主增值服务及社区增值服务。

而同样地，与2021年排队上市的物企一般，中梁百悦智佳在递表半年之后面临失效，后于11月24日再次向港交所递交招股书。这一次中梁似乎有意加快进程，于12月23日已通过了上市聆讯。

然而，敲锣声久久未响起，却等来了收购声音。

有信息透露，这或许与去年底中梁百悦智佳原总裁周勤伟，以及整个上市组大部分骨干被优化有关。上市组团队的离开对于上市进程确实有干扰，但更深层的原因或是杨剑对于这一物业平台的取舍。

与早两年房企陆续分拆物业平台抢滩上市风口不同，如今资本对于物业的情绪已归为冷静，估值回落。更为重要的是，房地产市场的骤变正在进一步波及着物业企业的资本处境。

与其搏一个不确定的未来，于中梁而言还不如尽早变现，落袋为安。在杨剑之前，阳光城物业、禹洲物业到中南物业都做出了相似的选择，在上市临门一脚的时候放弃自立门户，投靠大树。

从中梁目前的处境来说，这一选择也不难理解。

这家前几年的黑马企业，在去年行业流动性危机中也开始暴露一些问题。

譬如，2021年5月初一笔商票的兑付纠纷险些让中梁陷于危机之中，随后6月中旬年轻总裁李和栗的离职更是引起了股票和债市的双杀。

到了8月下旬，经常投资内房高息票据的华人置业出售本金额700万美元中梁票据，交易华人置业亏损约134.1万港元。刘銮雄宁愿亏本也要出售中梁美元债的行为，又一次敏感地引起了市场关于兑付危机的担忧。

今年伊始，中梁上演了“前脚裁员后脚还债”的戏码。

1月16日，中梁控股表示因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合，涉及优化人数大约在300人左右；1月17日，中梁公告表示已由其于境内银行账户汇出所有必需的资金至其境外银行账户，提前用于2022年1月票据到期时（即2022年1月31日）偿还余下的本金金额及应计利息。

但关于其债务偿还能力仍蒙不确定性。截至2021年中期，中梁有息负债546亿元，相对去年年底略有增长；在具体的债务结构中，中梁短债的比例虽有下降，但仍然偏高，占到了42%，而国内非银的比例也是有所下降，但仍占到25%。

据悉，中梁2022年仍有三笔不小规模的美元债到期。

“中梁控股汇出资金以偿还1月份到期的2.5亿美元高级票据之后，其在2022年仍有大约10亿美元的海外到期票据，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠内部现金流偿还到期债务。”标普就表示。

碧桂园收购逻辑

在寻求物业快速变现的时候，杨剑选择了碧桂园——这一选择的背后似乎有太多合情合理之处。

于杨剑而言，这位房企掌门人对于碧桂园模式的热衷已无需赘述。

在2015年-2017年，中梁向碧桂园看齐，选择下沉市场深耕三四线城市，同时全面学习碧桂园“456”高周转模式。借着楼市牛市和三四线城市的棚改红利，中梁获得快速发展，销售额增速高达241.6%，并在短短3年时间内实现火箭跳跃，从百亿跨越到千亿。

尽管此后，中梁有意摘去“小碧桂园”的标签，战略选择上也提出“三转”即转二线、转省会、转中心城市等，但与碧桂园之间仍有不少千丝万缕的联结。

譬如中梁物业上市主体中梁百悦智佳，在去年正式上市前的一个月便引入了碧桂园服务作为战略投资者，这也是房地产行业内比较少进行的PRE-IPO轮融资。

据悉，2021年3月30日，碧桂园服务透过附属公司碧桂园物业香港以近2.4亿港元的价格获得了中梁百悦智佳约6.24%的股票。一般而言，PRE-IPO轮融资能够给企业在IPO时的定价提供相当的参考意义，若由此计算，市场给予的中梁百悦智佳估值大约在40亿港元。

最终，这一由战略入股开始的交易进一步演变为收购，两家企业的关系进一步变得羁绊，而中梁物业也在一定程度上顺理成章变成了“小碧桂园”。

于碧桂园服务来说，收购中梁物业显然是笔“省力”的交易，毕竟相比其他收购标的，其作为中梁百悦智佳的战投者对它的业务模型、管理模式等方面已有所熟悉。

但同时，中梁物业的业务内容，却又与碧桂园服务目前的收购方向有所出入。

如在2021年11月即碧桂园最近一次的配股筹钱中，碧桂园服务已明确指出，配售事项的所得款项净额估计约为80.02亿港元，拟用作与集团主要业务相关的未来潜在收并购项目投资，重点将投向商写服务、商业管理服务、城市服务与生活服务类等新业务的拓展，以及再融资及公司营运资金。

这些投资方向尤其是商业管理服务成为碧桂园服务的青睐，包括蓝光嘉宝、富力物业都是在商管方面布局较为深入。

但观察中梁服务来看，这仍是一家主要以住宅业态为主的传统物业管理公司。以2020年数据为例，住宅与非住宅的在管建筑面积分别为2001.2万平方米及7.6万平方米，收益分别为2.37亿元及94.6万元，这两部分的占比分别为99.6%及0.4%。

因此，碧桂园服务对中梁物业的这笔收购，更像是对自身规模和管理面积的补充，进一步稳固基本盘。

事实上从去年12月的电话会议中，也可窥探出碧桂园服务这一收购逻辑。

彼时碧桂园服务称，未来肯定要走向靠内生增长的道路，但在当前阶段，还是要辅之以收并购。“现在市场机会很多，主动找上门的有很多，价格也不高了，公司认为要珍惜自己的实力，去奠定自己在行业里的地位和优势。收并购是一个手段，不是必须要用。但我们需要抓住摆在面前的机会。”

换句话而言，目前行业收并购机会多，如果价格合适就要抓住机会扩大规模。有知情人士也透露称，此次中梁物业交易价格方面双方均较为满意。

以中梁百悦智佳截至2021年6月30日的数据看，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。

而截至去年中期，碧桂园服务的物业服务收费管理面积约6.44亿平方米，合同管理面积约12.05亿平方米（含三供一业物管、嘉宝服务，不含城市服务），这还是未算上下半年收购的富力旗下富良环球以及彩生活旗下邻里乐控股100%股份。

如若将中梁物业纳入麾下，碧桂园服务逼近7亿平米的在管面积规模上将又增加上不小的筹码。