筹集6亿美元，远洋集团在等待“特殊机遇”

作者/李奕和

远洋资本又一次站在了聚光灯下。

2月15日，远洋资本官方微信披露，近日，其联合多家全球知名机构投资者，发起设立6亿美元地产特殊机会基金。

该基金是国内首支聚焦于境内住宅开发的美元特殊机会基金，主要锚定优质的城市更新项目以及有潜力的特殊机遇项目。

基金专注于投资中国境内包括长三角、大湾区在内的核心城市的住宅开发项目。远洋资本担任基金的普通合伙人（GP）及基金管理人，负责基金的日常运营及管理。

去年以来，远洋资本在市场上的动作颇多。从战投红星地产、收购红星美凯龙物流公司，到收购新加坡商用信托，再到接连成立的写字楼、物流地产基金，远洋资本所到之处，一路高光。

这一次，它又将目标瞄准了具有广阔市场的城市更新领域。远洋资本是谁？它何以在整体下行的房地产市场，动作频频？它的下一个目标，又将是什么？

第四块拼图

该6亿美元基金，被称为是国内首支聚焦于境内住宅开发的美元特殊机会基金，但绝不是远洋资本第一次以这样的形式出现在外界的视野。

仅去年至今一年多，它以频繁的资本动作，刷新着外界对其的认知。

2021年3月28日，远洋资本首先以10.3亿元对价收购红星企发18%股权，战略入股红星地产。不足三月后的6月2日，其再次将红星美凯龙旗下7家物流子公司揽入怀中，涉及项目总建筑面积规模85万平方米。

这两笔与红星美凯龙的合作，成为了远洋资本此后一年里的注脚。

该基金是继冷链基金、核心写字楼基金、物流地产基金后，远洋资本近期成立的第四支美元私募股权基金。四个月前，其先后成立了核心写字楼基金和物流地产基金。

去年10月13日，远洋集团宣布联合数家国际投资人（包括全球主权财富基金与机构投资者），共同出资参与设立14亿美元的核心写字楼基金。10月18日，远洋资本联合某亚洲主权基金，再次发起设立4亿美元物流地产私募基金。

该两项基金分别专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目，及专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。

至于冷链基金，在远洋资本中早有先例，甚至可追溯到其成立之初。

据了解，作为远洋集团旗下另类业务的投资和管理平台，远洋资本的前身是自2013年集团内部成立的房地产金融事业部。

其成立之初，定位为“以地产投资为核心的投融资平台”，主要依托在地产行业的背书和品牌，开展“资金外来、项目外来”的两头在外业务。2016年，远洋资本的业务开始由“融资端”向“投资端”递延，独立性也不断增强。

2017年，远洋资本先后投资了九曳供应链及其上游企业郑明现代物流，以此占据了冷链物流的“主航道”。也正得益于这次合作，随后的远洋资本和郑明现代物流共同发起成立了一支总规模60亿美金的冷链仓储基金。

2018年开始，该平台还先后发起设立多支基金，涉及城市更新、物流、医疗健康、夹层投资等多个热点领域。当年12月，远洋资本已正式成立城市更新基金，认缴规模50亿元人民币。基金聚焦一线及强二线商办市场城市更新物业，采取“买入—修复—退出”的投资模式。

经过这些年的发展，远洋资本业务范围已涵盖不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其他五大领域，涉及“募资、投资、投后管理、退出”4个阶段，并已逐步形成覆盖“募投管退”资产管理全周期的闭环业务格局。

截至2020年末，远洋资本在管项目220个，在管规模1062.82亿元，较上年末增长35.02%。其中，不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略及其他在管规模占比分别为27.21%、35.32%、8.28%、18.93%和10.25%。

城市“新机”

作为远洋集团的投融资平台，远洋资本一直以来被看作是前者实现向“以卓越房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团”转型的主力军。

在如今市场下行、融资受限的房地产市场，远洋资本也成为远洋集团“脱重向轻”的一大重要利器。据了解，其已成立的多支基金，投资收购的标的不乏远洋集团旗下项目。

去年10月成立14亿美元核心写字楼基金的同时，远洋就曾以64.15亿元的出售价，将旗下北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目注入该基金。

当时，以出售项目回收的64.15亿元资金计算，除去成立基金的4亿美元（折合约人民币25.74亿元），远洋集团明进账超过38亿元。

而在4亿美元物流地产基金成立时，其也称已锁定首批位于上海和河北廊坊的三个种子项目。当时有人士猜测，如无意外，这些种子项目也多将是远洋物流旗下物流资产。

曾有业内人士向乐居财经指出，无论是写字楼还是物流地产，远洋通过成立基金在注入项目，不仅拓宽了企业融资渠道，同时能减少既有资金的占用，回流现金，为抵御行业风险和把握投资机会提供了更大的可能。

2021年上半年，远洋集团“三道红线”指标均处于“绿档”。

此次发起设立的6亿美元地产特殊机会基金，远洋资本瞄准的是规模庞大的城市更新市场。

远洋资本称，当下，中国已迈入城镇化进程的中期阶段，一二线核心城市涌现出大量的城市更新需求，这与人民对美好生活的不断追求是相辅相成的。“聚焦于这个领域做投资，有利于推动中国房地产行业不断健康发展。”

此前，住建部统计数据显示，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿。

面对广阔的存量市场，去年以来，北京、上海、天津等地纷纷发起设立城市更新基金，且力邀多家实力房企参与。而在广州，早于2017年已成立总规模达2000亿的城市更新基金。

据了解，作为国内最早涉足城市更新的房企之一，远洋集团目前在一级开发和城市旧改业务的储备资源近1000万平方米。去年以来，该集团还在重庆、深圳、长沙等地获取多个项目。

未来，该基金是否将投入远洋旗下的城市更新项目，值得考究。此外可以预见的是，随着地产业暴雷增多，房企手中持有的资金沉淀量大的城市更新也被逐一摆上货架。对远洋资本而言，无疑不是一大机会。

值得一提的是，从目前结果看，远洋资本在城市更新领域已少有成绩。去年5月13日，远洋资本实现了北京钻石大厦项目的顺利退出，收购方为安狮资产。

这是远洋资本旗下城市更新基金实现退出的首个项目。钻石大厦物业产权建筑面积2.3万平方米，是远洋资本2017年通过境外股权交易方式收购的中银资产包的六个项目之一。